주택재개발사업과 관련된 논점이 개인적으로는 2024년 2025년 시점에서는 중요한 논점이라고 생각한다. 이론에서도 충분히 출제가 가능하지만, 실무에서 재개발, 재건축과 관련된 사업 타당성 문제가 나오지 않을까 조심스럽게 예상해본다. 출제가 되지 않더라도 반드시 철저하게 공부해야 하는 파트라고 생각한다. 최유효이용과 관련된 논점은 기본중에 기본이다. 큰 배점으로 나오든 작은 배점으로 나오든 출제가 된다고 생각하고 준비해야 한다. 감정평가 실무기준을 통해 정리하자.
【문제 3】 정비사업은 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 것이 목적인데 그 중 주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후 · 불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 이에 관한 감정평가사의 역할이 중요한 바, 다음 물음에 답하시오. (20점)
물음 1) 주택재개발사업의 추진 단계별 목적에 따른 감정평가업무를 분류하고 설명하시오. (10점)
물음 2) 종전자산(종전 토지 또는 건축물)과 종후자산(분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액)과의 관계를 설명하시오. (10점)
【문제 4】 최유효이용에 관한 다음 물음에 답하시오. (10점)
물음 1) 최유효이용 판단 시 유의사항을 설명하시오. (5점)
물음 2) 최유효이용의 장애요인을 설명하시오. (5점)
<예시 목차>
- 【문제 3】
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음1) 주택재개발사업의 추진 단계별 목적에 따른 감정평가업무의 분류
- Ⅲ. (물음2) 종전자산과 종후자산과의 관계
- Ⅳ. 결어
- 【문제 4】
- Ⅰ. 최유효이용 개념
- Ⅱ. (물음1) 최유효이용 판단 시 유의사항
- Ⅲ. (물음2) 최유효이용의 장애요인
【문제 3】
Ⅰ. 서설
우리나라의 도시들은 대부분 산업화 도시화의 과정에서 대량으로 공급된 단독 및 공동주택들이 노후화됨에 따라 재정비를 요하게 되었다. 이러한 필요성으로 인해 재개발, 재건축 등의 노후 불량주택의 재정비제도는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”)에 근거하게 된다. 정비사업의 절차에 대한 이해는 감정평가사가 반드시 숙지해야 할 사항이며, 절차에 대한 이해는 평가의 능률화와 안정성에 도움을 주는바 이하 도시정비사업과 관련한 물음에 답한다.
Ⅱ. (물음1) 주택재개발사업의 추진 단계별 목적에 따른 감정평가업무의 분류
1. 주택재개발사업의 개념
도시정비사업이란 도시정비법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업을 말한다. 도시정비사업 중 주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후 · 불량 건축물이 밀접한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
2. 조합설립단계 ~ 사업시행인가단계 (무상양도 · 무상귀속에 따른 평가)
정비기반시설의 무상양도 · 무상귀속 관련 평가액은 사업시행계획에 포함되어야 할 사항이므로 사업시행인가 이전에 평가가 이루어진다. 따라서 기준시점은 사업시행계획인가고시 예정일이며 기준시점 당시의 현실적 이용상황 기준으로 한다.
3. 사업시행 인가단계 ~ 관리처분 인가단계
1) 종전자산의 감정평가
종전자산의 감정평가란 재개발이나 재건축사업의 사업시행계획인가고시가 있는 날을 기준으로 산정된 사업시행이전의 자산에 대한 평가액을 말한다. 사업시행계획인가시점의 현황을 기준한다.
2) 종후자산의 감정평가
종후자산의 감정평가란 재개발사업이 시행되고 난 후에 조성된 사업완료 후의 자산에 대한 평가액을 말하며 분담금 산정의 기준이 되는 가액을 말한다. 기준시점은 분양신청기간 만료일이나 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 한다.
3) 국공유재산의 처분을 위한 감정평가
우선매각을 하는 국 · 공유재산의 평가는 사업시행계획인가고시가 있은 날의 현실적 이용상황을 기준으로 한다. 다만 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 3년 이내에 매매계약을 체결하지 아니한 국유지 · 공유지는 「국유재산법」 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에서 정하는 바에 따르므로 가격조사완료일을 기준으로 평가한다.
4. 관리처분 인가단계 ~ 준공인가 단계 등
관리처분계획이 인가 · 고시된 다음 날부터 90일 이내에 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실 보상에 관한 협의를 하여야 한다. 이에 따라 현금청산, 즉 토지등의 수용등에 따른 감정평가, 매도청구에 따른 감정평가가 진행된다. 이후 일반분양가격 평가, 법인세 평가 및 부가가치세평가 등이 이루어진다.
Ⅲ. (물음2) 종전자산과 종후자산과의 관계
1. 종전자산과 종후자산의 의의
종전자산의 감정평가란 재개발이나 재건축사업의 사업시행인가고시가 있는 날을 기준으로 산정된 사업시행이전의 자산에 대한 평가액을 말한다. 종후자산의 감정평가한 재개발사업이 시행되고 난 후에 조성된 사업완료 후의 자산에 대한 평가액을 말한다.
2. 종전자산과 종후자산의 관계
양자는 도시정비사업에서 추진단계별 목적에 따라 발생하는 평가대상이라는 점에서 유사하나, 그 대상이나 기준시점, 평가기준 등은 차이가 있다. 특히 양자는 사업이익의 책정과 배분 등의 기준이 되는 비례율 산정과 분담금 납입에 있어 중요한 관계를 갖는다.
3. 비례율과 분담금과의 관계
비례율이란 [(종후자산-총개발비용)/종전자산]에 의하여 산정한다. 비례율은 해당사업의 수익성을 판단하는 지표이자, 조합원 개개인의 권리가액 산정을 위한 기준이 된다. 산정된 비례율은 조합원의 종전자산 평가액에 곱하면 조합원의 권리가액 산출이 가능하며, 종후자산 평가액에서 이 권리가액을 공제하여 분담금을 결정하게 된다. 따라서 종전자산과 종후자산의 평가액에 따라 비례율과 분담금이 결정된다.
Ⅳ. 결어
재개발사업에서 종전자산과 종후자산에 대한 평가는 매우 중요하다. 이에 따라 비례율이 달라지게 되며, 비례율은 조합원의 분담금과 관리처분계획에 있어 매우 중요한 요소이기 때문이다. 따라서 재개발사업에 있어서 재산권의 공정하고 객관적인 평가는 필수적이다. 감정평가사는 법률에 근거하여 객관적이고 정확한 사업성 분석 및 비례율을 산정하고 조합원 자산의 공정하고 정확한 평가로 사인의 재산권을 보호받을 수 있도록 감정평가해야 할 것이다.
【문제 4】
Ⅰ. 최유효이용 개념
「감정평가 실무기준」은 “최유효이용”이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고 · 최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 부동산평가란 대상부동산의 최유효이용에 대한 경제적 가치를 추계하는 것이다. 최유효이용은 부동산평가의 근본을 이루는 가장 중요한 개념으로 평가사는 대상부동산의 가치를 추계하기에 앞서, 특정 시점의 시장상황을 고려하여 대상부동산의 최유효이용이 무엇인지를 밝혀야 하는 것이다.
Ⅱ. (물음1) 최유효이용 판단 시 유의사항
1. 동태적 관점에서 분석
최유효이용은 평가시점을 기준으로만 파악하면 오류를 범하기 쉽다. 부동산은 사회적 · 경제적 · 행정적 · 환경적 조건의 변화에 따라 계속적으로 변화하는 것이므로 동태적 관점에서 분석되어야 한다.
2. 충분한 수요에 대한 분석
최유효이용은 당해 용도에 대한 충분한 수요가 있는지 여부를 확인하는 작업인바 특히 수요분석에 유의해야 한다. 만약 현재 시점에 당해 용도에 대한 충분한 수요가 없다면 최유효이용은 잠정적으로 연기되거나 중도적 이용에 할당된다.
3. 소유자에 의한 이용, 특수상황에 대한 고려 등
최유효이용은 단순 사용자가 아닌 소유자에 의한 이용임에 유의하여야 한다. 또한 단독이용 등의 특수한 경우에는 표준적 사용과 유사하지 않지만 최유효이용이 되는 경우도 있음에 유의하여야 한다.
Ⅲ. (물음2) 최유효이용의 장애요인
1. 부동산의 특성
부동산 시장에서의 대체 · 경쟁과정을 통해 최고가격을 지불하는 사람에게 할당되며, 최고가격에 상응하는 방안이 최유효이용에 해당된다. 그러나 부동산의 자연적 특성인 지리적 위치의 고정성으로 인한 지역적 이동이 어렵고 고가성으로 인한 시장참여자가 제한되며 개별성으로 인한 정보가 불완전한 점으로 인해 완전경쟁이 제약되는바 이는 최유효이용을 방해하는 장애요인으로 작용한다.
2. 정부의 행정적 규제
정부는 토지자원의 최적할당 및 공공복리 증진을 위하여 지역지구제나 건축 인허가권한을 행사하여 사유지의 최대수익 창출을 위한 최유효이용으로의 진입을 막거나 임대료통제 등의 법적 규제를 통해 최유효이용으로 진입을 지연시키는 경우가 있다.
3. 검토
부동산가격공시제가 발전하고 있고 부동산 증권화를 통해 불특정 다수가 투자활동에 참여하고 있으며 인터넷을 기반으로 하는 부동산 정보제공의 활성화, 실거래가격 신고제나 부동산 투자지수 공표 등으로 인하여 정보의 불완전성이 어느 정도까지는 해소가 되고 있다. 또한 정부의 행정적 규제도 부동산 활동의 합법성을 전제로 하는 바 결국 합법적인 한도 내에서 사업자는 이윤을, 가계는 효용의 극대화를 추구하게 된다.