특성가격함수모형이 이제는 당연한 논점이 되었지만, 시험이 출제될 당시에는 특성가격함수모형도 발전된 평가모형으로 생각되었다. 지금 보면, 특성가격함수모형도 이제는 약간 철이 지나간 논점처럼 보이지만, 수험의 시간은 천천히 변하는 특성이 있기 때문에 특히, AI와 관련되어 엮어서 생각해볼만한 논점이라고 생각한다. 부동산시장은 늘 조건이 따라붙는다. 세계경제위기, 이자율 상승, 정부의 대출규제 등 다양한 조건들이 따라붙는다. 조건에 따라서 답안을 작성하면 된다. 본문의 내용은 대동소이하다고 생각한다. 기본적으로 감정평가에 관한 규칙을 읽고 시작하자.
【문제 2】 부동산 감정평가시 다양한 평가방법이 있고 정확한 가격 평가를 위해서는 경제적 상황의 변화도 고려해야 할 필요가 있다. 다음의 물음에 답하시오. (30점)
물음 1) 감정평가에 사용될 수 있는 계량적(정량적)방법인 특성가격함수모형(Hedonic Price Model)에 대해 설명하고, 감정평가사의 주관적 평가와 비교하여 그 장 · 단점을 논하시오. (10점)
물음 2) 최근의 세계경제 위기가 국내 부동산시장에 미치는 영향을 기술하고, 이러한 영향하에서 부동산 감정평가를 할 경우 비교방식, 원가방식, 수익방식별로 유의점을 논하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서론
부동산가치는 부동산가치발생요인에 의해 발생한 가격이 부동산가치형성요인에 영향을 받아 끊임없이 변동하며 균형점을 찾아간 결과이다. 감정평가액은 다양하고 복잡한 가치형성요인을 모두 고려하며, 가치3면성이 고려된 전통적인 3방식 6방법과 시산가액 조정이라는 합리적 절차를 통해 결정된다. 다만 계량적 분석과 비교하여 주관적 평가라는 점이 단점으로 지적될 수 있다. 최근 다양한 계량적 방법이 발달하고 있어 이를 감정평가의 객관성을 담보하는 방법으로 활용할 수 있다.
Ⅱ. (물음1) 특성가격함수모형 (Hedonic Price Model) 등
1. 특성가격함수모형 의의
특성가격함수모형은 이질적인 재화의 가치는 해당 재화에 내포되어 있는 특성에 의해 결정된다는 가정을 전제로 재화의 가격을 특성들의 양에 대해 회구함으로써 특성들의 가격을 통계학적으로 추정하는 모형을 의미한다. 명시적으로 드러나는 재화의 가격과는 달리 특성들의 가격은 추정을 통해 알아낼 수 있기 때문에 잠재가격이라고도 부른다.
2. 특성가격함수모형 원리
특성가격의 함수식은 P=h(S, N, L)로 표현된다. 이 식에서 P는 재화의 가격이고, S, N, L은 개별 특성들, h()는 회귀식의 함수형태를 나타내는 데 이를 헤도닉 함수라고 부르며 개별 특성들을 재화의 가격에 회귀하면 개별 특성들이 계수가 추정되는데 이 계수가 바로 특성가격인 것이다.
3. 감정평가사의 주관적 평가와 비교한 특성가격함수모형의 장단점
특성가격모형은 산식이 간단하고 객관적인 통계적 기법으로써 감정평가사의 주관적 판단에 의한 오류가능성을 최소화시킬 수 있는 방법이다. 또한 객관적 기법에 의한 결과치는 설득력이 있고 신뢰성을 높일 수 있으며 대량으로 처리가능하다는 장점이 있다. 그러나 감정평가사의 전문가적 가치판단은 가치에 대한 판단의 영역이 작용하지만 특성가격모형과 같은 통계적 기법은 사용된 자료의 편의문제와 특정변수 선정의 자의성, 함수모형 선정의 자의성, 특성변수의 누락가능성, 공간상 자기상관 문제 등의 통계적 기법의 한계점이 단점이 된다. 또한 부동산 가격형성과정에서 가치형성요인 등 부동산만이 갖는 특성이 충분히 반영되지 않을 가능성이 높다는 단점이 있다.
Ⅲ. (물음2) 세계경제 위기가 국내 부동산시장에 미치는 영향과 3방식 적용시 유의점
1. 최근 세계경제위기 상황에 대한 인식
서브프라임 모기지 사건을 시작으로 유럽국가의 부도위험, 미국의 신용위기 등 세계경제위기의 위험성은 상존하고 있다. 우리나라의 경우 대외 의존도가 상대적으로 매우 높은 국가이므로 세계경제위기에 매우 민감할 수밖에 없다. 이러한 상황은 국내 경제상황은 물론 국내 부동산시장에 미치는 영향이 크다.
2. 세계경제위기가 국내 부동산시장에 미치는 영향
1) 국내 부동산자산시장에 미치는 영향
금리인상과 미래에 대한 불확실성으로 인한 위험증대는 투자자의 요구수익률의 증대를 가져온다. 따라서 좀 더 안전자산을 찾아 투자할 수 있는데, 은행금리는 상대적으로 낮고, 국채 역시 수익률이 낮아 대안이 되지 못하고 있다. 따라서 자금의 흐름이 상대적으로 안전한 부동산시장으로 자금이 유입될 것이라는 분석이 가능할 것이다.
2) 국내 부동산공간시장에 미치는 영향
대외의존도가 높은 우리나라의 경우 세계경제위기가 미치는 영향이 클 수 있다. 그러나 부동산시장의 특성상 수도권과 비수도권의 인구와 산업분포가 다르고, 종별에 대한 영향 정도 등이 다를 수 있다. 그러나 일반적으로 물가인상과 이자율상승은 거래량의 감소로 이어져 부동산시장은 하강국면의 특성을 갖게 된다.
3. 3방식 적용시 유의사항
1) 비교방식
(1) 사례선택 · 사정보정
세계경제위기로 인해 국내 부동산시장이 하강국면으로 접어들고 이러한 상황 하에 서는 실거래사례는 상한선이 됨이 보통이다. 하강국면에서 실거래사계는 사정개입이 될 가능성이 크므로 정상사례가 중요하며 가치형성요인비교 가능성이 큰 사례를 수집한다.
(2) 시점수정
시점수정시에는 상승국면에서 하강국면으로 이행하는 경우 그 전환의 피크 시점을 파악하여 피크 이전은 상승의 변동률을 이후에는 하강의 변동률을 채용하는 등 각 기간을 세분화하여 각각 다른 변동률을 채용한다.
(3) 가치형성요인 비교
가치형성요인비교시에는 지역요인 · 개별요인 등 가치형성요인이 경기순환의 각 국면에서 어떻게 작용하는가를 파악 · 예측함으로써 적정한 가격수준과 최유효이용을 파악할 수 있다. 특히 상향시장과 하향시장에서는 정점과 저점이 언제 도래할 것인가에 대한 예측이 중요하며 이에 따라 표준적 사용과 최유효이용이 영향을 받게 된다.
2) 원가방식
(1) 재조달원가
재조달원가 산정시 부동산경기의 각 국면에 영향을 받으므로 각 국면에 따라 건축비지수의 변동 등을 파악해야 한다. 재조달원가는 가격시점 현재의 신축원가이기 때문에 신축한지 오래 경과되었을 경우 신축 당시와 가격시점 당시 국면을 달리 할 수 있으므로 특히 유의해야 한다.
(2) 감가수정
국내 부동산 경기가 하강국면이고 세계경제가 위기상황으로 인한 리스크가 증대되는바 물리적 감가 이외에 기능적 경제적 감가요인이 증가하게 될 것이다. 따라서 가격의 정상화 작업에서 이를 반영해야 할 것이다.
3) 수익방식
(1) 순수익
국내 부동산경기가 하강국면이고 불확실성이 증대되고 있는 시장상황인 경우 순수익의 결정에 있어 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있다. 또한 하강국면의 저점의 도래를 예측하여 수익가액의 정확한 산정에 유의해야 할 것이다.
(2) 환원율
환원율은 지가와 역의 관계에 있으므로 경기순환의 각 국면에 따라 적정하게 조정하여야 한다. 즉 하향시장과 후퇴시장에서는 환원율이 상향조정되고 회복시장과 상향시장에서는 환원율이 하향 조정된다. 환원율을 구하는 요소구성방식에서는 금리와 환원율이 밀접한 관련이 있으므로 경기변동의 각 국면에서 금리동향을 적절히 파악하여 환원율에 반영하여야 한다.
Ⅳ. 결론
객관적 분석인 계량적 분석의 장단점과 세계경제위기라는 가치형성요인의 변화를 감정평가3방식 적용 시 유의할 점에 대해 설명하였다. 이를 통해 데이터가 구축된다고 하더라도 여전히 감정평가3방식에 의한 전문가의 판단은 중요하며 계량적 분석 모형의 한계, 다양한 가치형성요인을 반영, 판단할 수 없다는 점을 확인할 수 있다. 따라서 계량적 분석법은 전통적인 3방식을 중심으로 객관성을 확보하여 감정평가액의 정도를 높이는 데 활용할 수 있을 것이다.