22회1번 문제로 선하지의 보상평가 논점과 관련된 문제가 출제되었다. 전체적으로 보면, 총론파트의 부동산시장 파트에 포함되는 논점이 출제되었다고 볼 수 있다. 수익성 부동산의 특징과 가격형성원리, 수익형 부동산의 평가방법 등이 출제되었다. 선하지의 보상평가의 논점은 개인적으로는 이론보다 실무에서 출제될 가능성이 매우 높아보인다고 생각한다. 실무적으로도 철저하게 준비를 해두는 것이 바람직하다고 본다. 이와 관련된 내용을 감정평가 실무기준을 통해 확인하자.
【문제 1】 부동산의 가치는 여러 가지 요인에 의해 영향을 받기 때문에 감정평가사는 대상부동산의 개별적 특성뿐만 아니라 정부의 정책과 부동산시장변화에 대해서도 이해할 필요가 있는바, 다음 물음에 답하시오. (40점)
물음 1) 최근 전력난을 완화하기 위한 초고압 송전선로 설치가 빈번하게 발생하고 있으며 이를 둘러싼 이해관계자의 갈등도 증폭되고 있는데, 이와 관련한 선하지의 보상평가방법과 송전선로 설치에 따른 ‘보상되지 않는 손실’에 대해 설명하시오. (15점)
물음 2) 최근 수익성 부동산에 대한 관심이 확산되고 있는데 수익형 부동산의 특징과 그 가격형성원리에 대해 설명하시오. (15점)
물음 3) 수익형 부동산의 평가방법에 대해 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음1) 선하지의 보상평가방법과 송전선로 설치에 따른 ‘보상되지 않는 손실’
- Ⅲ. (물음2) 수익형 부동산의 특징과 가격형성원리
- Ⅳ. (물음3) 수익형 부동산의 평가방법
- Ⅴ. 결어
Ⅰ. 서설
부동산가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다. 감정평가사는 시장의 다양한 부동산 가치형성요인을 분석할 필요가 있고 이를 고려하여 감정평가를 진행해야 한다. 최근 선하지 설치와 관련하여 보상되지 않는 손실인 간접손실분이나 보정률에서 모두 고려하지 못한 가치하락분 반영 문제 등 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 모든 요인이 고려되었는지에 대해 논의되고 있다. 또한 수익형 부동산 감정평가 시 수익성을 정확하게 반영하는 가장 적절한 감정평가방법에 대한 검토 등 다양한 가치형성요인에 대한 검토가 요구됨을 알 수 있다. 따라서 감정평가사는 경제적 가치에 영향을 미치는 요인을 모두 검토하고 반영하여 객관적이고 공정한 경제적 가치를 판단해야 할 것이다.
Ⅱ. (물음1) 선하지의 보상평가방법과 송전선로 설치에 따른 ‘보상되지 않는 손실’
1. 선하지의 보상평가방법
1) 선하지 개념
선하지란 토지의 지상공간에 고압선이 통과하는 토지를 말한다. 송전선로의 양측 최외선으로부터 수평으로 3m를 수평으로 더한 범위 안에서 정한 직하의 토지 중 지지물의 용지를 제외한 토지를 말한다. 즉 선하지는 전주 · 철탑 등의 설치로 활용되어 소유자의 지상부분 사용이 전면 금지되는 지지물 용지를 제외하고 단순히 전선이 통과하는 아래로 일정한 범위 내에서 토지소유자의 사용 · 수익이 허용되는 부분을 말한다.
2) 관련 규정
「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제71조는 사용하는 토지에 대하여 그 토지와 인근 유사토지의 지료, 임대료, 사용방법 및 그 토지의 가격 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다고 규정하고 있다. 동법 제72조 사용하는 토지의 매수청구 및 토지보상지침에 따라 한시적 사용과 영구적 사용으로 나누어 보상하게 된다.
3) 선하지의 한시적 사용에 따른 보상평가방법
송전선로 건설을 위하여 선하지의 공중부분을 일정한 기간 동안 한시적으로 사용하는 경우에는 [해당 토지의 단위면적당 토지사용료 × 감가율 × 지상 공간의 사용면적]으로 평가한다. 해당 토지의 단위면적당 토지사용료는 해당 송전선로의 건설로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 토지로서 인근지역에 있는 유사한 이용상황의 표준지를 기준하고 감가율은 송전선로의 건설에 따른 토지이용상의 제한 등이 해당 토지의 면적에 미치는 영향 정도 등을 고려하여 정한 율로서 입체이용저해율과 추가보정률로 구분된다.
4) 선하지의 영구적 사용에 따른 보상평가방법
송전선로 건설을 위하여 선하지의 공중부분을 구분지상권을 설정하여 사실상 영구적으로 사용하는 경우의 사용료는 [해당 토지의 단위면적당 토지가액 × 감가율 × 지상공간의 사용면적]으로 평가한다. 해당 토지의 단위면적당 토지가액은 해당 송전선로의 건설로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 토지로서 인근 지역에 있는 유사한 이용상황의 표준지를 기준으로 감정평가한다. 해당 토지의 사용료 감정평가 시에 적용할 감가율을 입체이용저해율에 추가보정률로 구분되며 추가보정률은 송전선로요인, 개별요인, 그 밖의 요인 등을 고려한 율을 말한다.
2. 송전선로 설치에 따른 보상되지 않는 손실
1) 보상되지 않는 손실 개념
수용으로 인해 토지소유자가 경제적 손실을 입었다 하더라도 그 중에는 법정으로 보상되는 손실과 보상되지 않는 손실이 있다. 보상되지 않는 손실이란 일반적으로 간접적 성격이나 수용으로 인한 주관적 손실이 보상되지 않는 손실에 해당한다. 특히 선하지의 경우 보상되는 손실 이외에 간접적이고 주관적 성격의 손실이나 정당한 보상 범위에 해당하는 부분에 대한 보상여부가 논의된다.
2) 추가보정률에 보장되지 않는 손실
해당 토지의 지상 또는 지하 공간 사용에 따른 사용료의 감정평가 시에 적용되는 감가율은 송전선로의 건설에 따른 토지이용상의 제한 등이 해당 토지의 면적에 미치는 영향 정도 등을 고려하여 정한 율을 말한다. 입체이용저해율과 추가보정률로 구분되는데 추가보정률의 경우 송전선로요인, 개별요인, 그 밖의 요인으로 구성되어 있다. 대상물건의 상황이나 지역여건 등에 따라 증감 조정할 수 있으나 구분지상권이 설정된 경우 5% 범위 내에서 보정할 수 있어 보상되지 않는 손실이 존재하게 된다.
3) 선하지 주변지역 토지등의 가치하락분
선하지 건설로 인한 지상 공간의 사용면적은 「전기사업법」 제90조의2제2항제1호에 따라 송전선로의 양측 가장 바깥선으로부터 수평으로 3미터를 더한 범위에서 수직으로 대응하는 토지의 면적을 말한다. 그러나 제시한 면적 이외에도 선하지 주변지역의 가치하락분은 보상되지 않는 손실로 볼 수 있다. 간접손실보상이나 손해배상소송을 통해 가치하락분에 대한 보상을 요구할 수 있지만 현실적으로 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」 에 근거 규정을 두고 있지 않아 보상이 어렵게 된다. 다만 「송 · 변전설비 주변지역의 보상 및 지원에 관한 법률」 제정 및 시행에 따라 지상 송전선로의 건설로 인하여 재산상의 영향을 받는 지역에 대한 가치보상이 의무화되면서 재산적 보상 범위를 확대하였다.
3. 검토
과거 급격한 도시화 · 산업화과정에서 발생한 직간접적 재산권 침해행위는 불가피한 희생으로 간주되어 왔다. 그 결과 재산권 침해에 대한 보상이 제대로 이루어지지 않았다. 하지만 경제가 발달하고 조망 등 환경적 가치가 중요해지면서 전기설비의 재산권 침해 논란이 점차 부각되고 있다. 선하지의 경우 보상되지 않는 손실에 대해 「송 · 변전설비 주변지역의 보상 및 지원에 관한 법률」에 의해 보완되고 있다.
Ⅲ. (물음2) 수익형 부동산의 특징과 가격형성원리
1. 수익형 부동산 개념
수익형 부동산이란 여러 형태의 부동산 중에서 보유 및 임대나 활용 등을 통해서 안정적인 현금흐름이 발생하는 부동산으로써 운영이득 중심의 부동산 유형으로 설명할 수 있다. 보증부월세가 주된 임대차 계약형태로 된 부동산의 경우 전세금의 일부를 월세로 전환하기 때문에 매기 일정한 수익이 발생하는 수익성 부동산에 해당하며 오피스텔, 상가, 사무실, 도심형 생활주택이 대상이 된다.
2. 수익형 부동산의 특징
수익형 부동산은 저금리기조가 유지됨에 따라 자본시장에서의 투자수요가 부동산시장으로 유입됨에 따라 형성된 부동산 투자상품이다. 또한 부동산가치의 3면성 중 수익성을 강조하는 부동산으로써 가치변화에 따른 자본이득보다는 매기 안정적인 소득이득을 중시하는 특징을 갖는다. 그러므로 자본이득의 극대화를 대상으로 하는 부동산에 비해 비교적 투자자금이 낮고, 레버리지 효과를 활용하기 쉽다는 특징이 있다.
3. 수익형 부동산의 가격형성원리
1) 부동산 가격형성원리 개념
부동산의 가격형성원리란 부동산의 지역성에 따른 그 지역의 가격수준과 개별성에 따른 구체적 가격으로 개별화 · 구체화되어 가는 과정을 말한다. 수익형 부동산의 경우 부동산의 가격발생요인인 수익성이 강조되며 1인 가구 증가 등의 인구구조, 금리 등의 경제적 요인과 지역요인 중 입지가 중요한 가격형성요인으로 작용하여 가격 발생에 영향을 줄 것이다.
2) 수익형 부동산의 표준적 사용과 가격수준의 형성
수익형 부동산은 안정적인 운영이득의 실현이 중요한 투자상품이다. 따라서 수요가 충분하여 공실률이 낮아 수익성이 보장되거나 투자수익률 이상이 보장되는 임대수익률을 확보할 수 있는 지역에 수익형 부동산이 위치할 것이다. 이러한 위치의 선호는 그 지역의 특성을 구성하게 되고 결국엔 입지가 좋은 곳, 교통시설과의 거리, 유동인구가 많은 상업지대, 또는 배후지 주위 등이라는 지역특성을 갖게 된다. 따라서 수익형 부동산의 지역의 경우 표준적 사용과 가격수준은 이를 반영하여 형성되게 된다.
3) 수익형 부동산의 개별적 가격 형성
수익형 부동산의 표준적 사용과 가격수준은 대상부동산의 최유효이용을 결정하는 유력한 표준이 된다. 따라서 위의 지역차원에서 형성된 가격을 전제로 개별적 요인에 의해 가격이 구체적으로 결정되게 된다. 예를 들어 동일한 지역 내의 오피스텔일지라도 지하철역으로부터의 거리, 편의시설과의 거리, 면적, 구조 등 다양한 개별적 요인에 의해 가격이 결정되게 된다.
4. 검토
수익형 부동산은 자본시장에서 수익률이 하락함에 따라 공간시장으로 투자수요가 집중되어 발생한 대체 투자상품으로 이해할 수 있다. 부동산 가격형성원리에 의해 수익형 부동산 가격에 영향을 미치는 수익성 관련 요인들에 대한 분석에 유의하여 감정평가해야 할 것이다.
Ⅳ. (물음3) 수익형 부동산의 평가방법
1. 수익환원법
수익환원법이란 대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 수익성의 원리와 예측의 원칙에 근거하며 부동산 가치의 본질에 가장 부합하는 방법으로 수익형 부동산의 감정평가에 유용한 방법이다. 다만 수익환원법은 적절한 순수익과 환원율의 결정이 수익가액의 정도를 결정하는바 시장상황 및 대상과 유사사례의 순수익, 영업경비, 공실률 등을 조사 · 분석하여 수익가액을 도출해야 한다.
2. 거래사례비교법
거래사례비교법이란 대상 물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 시장성 원리와 대체의 원칙에 근거하며 시장에 유사한 사례가 존재하는 경우 비준가액의 객관성이 높아지며 의뢰인의 이해도 쉽게 된다. 다만 수익형 부동산의 거래사례가 없거나 시장이 불안정하여 사례에 사정이 개입된 경우 비준가액의 적정성을 유심히 검토해야 한다.
3. 원가법
원가법이란 대상 물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 비용성의 원리와 대체의 원칙에 근거하며 토지와 건물을 개별로 평가하여 합산하는바 사용이 간편하다는 장점이 있지만 수익형 부동산의 경우 일체의 수익창출을 반영해야 하는 바 이를 반영하기에는 한계가 있다고 보여진다. 다만 시장이 불안정할 경우, 수익환원법에 의한 수익가액의 합리성을 검토할 수 있는 방법이 되기도 한다.
4. 시산가액 조정
「감정펴악에 관한 규칙」 제12조에 근거하여 시산가액 조정 과정을 거치게 된다. 즉 수익가액, 비준가액, 적산가액의 시산가액을 비교 검토하여 최종 평가액을 산출해 내기 위한 조정과정을 의미하는데 수익형 부동산의 경우 수익환원법에 비중을 두어 결정할 수 있다. 왜냐하면 수익형 부동산의 가치형성원리나 시장에서 원하는 가격이 수익가액이므로 이에 대해 비중을 두어 조정하는 것이 설득력이 높기 때문이다.
Ⅴ. 결어
부동산의 가치는 다양한 요인에 의해 영향을 받으며 결정된다. 저금리 기조가 부동산시장으로의 자본금 유입을 불러왔으며 수익형 부동산이라는 투자상품의 수요가 증가되는 현상을 가져왔다. 부동산가치형성요인은 다양하고 변화하는 정부의 정책 역시 영향을 미치게 된다. 따라서 이러한 가치에 영향을 주는 요인들을 분석하고 가장 반영을 잘 할 수 있는 3방식에 대한 연구가 지속적으로 필요하다고 생각된다.