부동산가격의 본질, 부동산가격의 특징 및 가격형성원리, 부동산가격과 가격시점간의 관계, 특정가격과 한정가격의 개념 등 부동산가격과 관련된 논점이 작은 배점으로 종합문제로 출제되었다. 이런 문제의 경우 대부분의 수험생들이 잘 알고 있다고 생각하지만, 이런 문제일수록 조심해야 할 것이 있다. 2010년 기출문제의 경우 1번 문제도 사실 높은 점수를 획득하기 어렵다고 판단되고, 특히 2번 문제는 당락이 결정될 정도의 문제였다고 판단될 때, 수험생입장에서는 전략을 잘 세워야 한다. 2번 문제를 그래도 왠만큼 잘 작성했으면, 3번 문제에서는 크게 욕심부리지 말고 배점에 맞게 작성하면 된다. 다만, 2번 문제가 애매할 경우, 3번 문제에서 최대한 점수를 많이 받을 수 있도록 답안을 작성해야 한다.
【문제 3】 부동산 가격에 관한 다음 물음에 답하시오. (30점)
물음 1) 부동산가격의 본질에 대하여 설명하시오. (5점)
물음 2) 부동산가격의 특징 및 가격형성원리에 대해 설명하시오. (10점)
물음 3) 부동산가격과 가격시점간의 관계에 대해 설명하시오. (10점)
물음 4) 특정가격과 한정가격의 개념을 설명하시오. (5점)
<예시 목차>
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음 1) 부동산가격의 본질
- Ⅲ. (물음2) 부동산가격의 특징 및 가격형성원리
- Ⅳ. (물음3) 부동산가격과 기준시점간의 관계
- Ⅴ. (물음4) 특정가격과 한정가격의 개념
- Ⅵ. 결어
Ⅰ. 서설
감정평가란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가애그로 표시하는 것을 말한다. 경제학에서의 가치와 동일하게 수요와 공급의 논리에 의해 가격이 결정되지만 감정평가의 대상이 되는 경제적 가치를 본질적으로 이해하는 데에는 한계를 가진다. 왜냐하면 부동산의 고유한 특성에 의해 부동산의 가치는 부동산 가격형성과정을 전제로 결정되기 때문이다. 즉 가격발생요인의 효용, 상대적 희소성, 유효수요에 의해 발생한 가격은 일반적, 지역적, 개별적 요인에 의해 영향을 받으며 끊임없이 조정되어 균형점을 찾는다. 따라서 부동산가치는 일반재화와 다른 특성에 의해 일반인이 이해하기 어려운 부분이 많게 된다. 이하 부동산 가치와 관련한 다양한 특징을 중심으로 설문에 답하기로 한다.
Ⅱ. (물음 1) 부동산가격의 본질
1. 피셔의 가치
가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의한다. 이러한 정의는 부동산과 같은 내구재에 대한 가치의 정의로 적합하다. 소유하고 있는 부동산은 장래 일정기간까지 이용가능하다는 전제 때문에 가치가 있는 것이며 그것을 이용함으로써 얻는 이익이 바로 부동산가격의 원천이자 본질이 된다.
2. 소유권의 가치
일반경제재와 달리 부동산은 지리적 위치의 고정성 때문에 부동산을 추상화시킨 권리가 순환하게 된다. 따라서 부동산의 가격은 그 부동산에 관한 소유권 기타 권리 · 이익의 가격이며 각각의 권리와 이익마다 가격이 형성되나 부동산의 가격은 결국 소유권에 기반한 것이 부동산가격의 본질이라고 할 수 있다.
3. 위치의 가치
지대의 본질을 규명하는 것은 곧 지가의 본질을 밝히는 것과 같다. 지대는 토지의 생산성에 의해 창출되는 잉여물인데 토지의 생산성은 위치이점(접근성), 제도(용도의 제한 등), 독점력, 비탄력성 등이 본질이다. 현대 자본주의사회에서 가장 설득력 있는 지대의 본질은 “위치”라고 할 수 있어 부동산가격의 본질도 역시 위치라고 설명할 수 있다.
Ⅲ. (물음2) 부동산가격의 특징 및 가격형성원리
1. 부동산가격의 특징
1) 교환의 대가로써 가격과 용익의 대가인 임료, 장기적 배려하에서 형성되는 특징
일반 경제재의 존속이 단기적인 특성과 달리 부동산가격은 영속성으로 인해 임대차의 대상이 된다. 따라서 부동산 가격은 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임료로 구분할 수 있다. 또한 영속성이라는 특성과 사회적 · 경제적 · 행정적 위치의 가변성에 따라 변동의 과정에 놓인다. 따라서 부동산가격은 과거 · 현재 · 미래의 장기적 배려하에서 형성되는 특징을 갖게 된다.
2) 소유권, 기타 권리 및 이익의 가격, 개별적 가격형성
지리적 위치의 고정성으로 인해 부동산을 추상화시킨 권리가 순환되는바 부동산의 가격은 소유권 기타 권리 · 이익의 가격으로 각각의 권리와 이익마다 가격이 형성된다. 또한 부동산의 개별성에 의해 부동산 가격은 각각 부동산마다 개별적으로 형성되며 특수한 사정이 개입되기 쉬워지는 특징이 있다. 따라서 부동산가격의 특성은 일반재화와 달리 부동산만이 가치형성원리를 통해 개별화 구체화된다.
2. 부동산 가치형성원리
1) 부동산 가치형성원리 의의
부동산 가치형성원리란 부동산의 가치가 효용, 상대적 희소성, 유효수요의 가격발생요인에 의해 생성되고 가치형성요인의 영향을 받아 형성되는 과정에서 부동산의 지역성에 의해 지역요인의 영향을 받아 그 지역의 대체적인 가격수준과 표준적 사용이 형성되고, 개별성에 의해 개별요인의 영향을 받아 구체적인 가격으로 개별화 · 구체화되어 가는 과정을 말한다.
2) 표준적 사용과 가격수준 형성
부동산의 지역성에 의한 일반요인의 지역지향성은 일반요인을 지역적 차원으로 축소시키게 된다. 따라서 지역적 차원으로 축소된 일반요인을 지역요인으로써 그 지역만의 특성을 지니며, 그 결과로써 해당지역의 표준적 사용과 가격수준이 형성되게 된다.
3) 개별적 · 구체적 가격결정
부동산은 당해 부동산이 속해 있는 지역의 표준적 사용과 가격수준의 영향을 받아 개개의 부동산 개별요인에 따라 구체적인 이용상태와 가치가 결정된다. 이 때 이용상태와 가치의 판단은 최유효이용을 기준으로 판단하고 가격으로 구체화 된다.
3. 검토
일반재화와 달리 부동산의 고유한 특성은 부동산가격의 특징으로 나타난다. 또한 부동산 가치발생요인 및 가치형성 제 요인 간 상관 · 복잡성으로 인해 수요와 공급에 의한 가치 결정의 논의는 개별적 · 구체적 가격으로의 접근 제약을 가져온다. 따라서 부동산가격의 특성이 반영된 부동산 가치형성원리를 통해 부동산가격은 결정된다.
Ⅳ. (물음3) 부동산가격과 기준시점간의 관계
1. 기준시점의 의의
기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다. 즉 평가의뢰자가 구하고자 하는 대상부동산 가격의 기준일을 말한다. 평가의 기준시점을 확정함으로써 비로서 그 감정평가액은 의미를 지니게 된다. 「감정평가에 관한 규칙」 제9조제2항은 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜를 원칙으로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다고 규정하고 있다.
2. 부동산가격과 기준시점과의 관계
1) 사회적 · 경제적 · 행정적 위치의 가변성
부동산의 가치는 사회적 · 경제적 · 행정적 제 요인에 따라 항상 변화하므로 감정평가시 특정한 기준시점이 필요하게 된다. 즉 가치형성요인이 변동되고 부동산 가치 역시 항상 변동의 과정에 있게 된다. 또한 부동산의 영속성에 따라 장래이익의 현가에 대한 장기적 배려를 고려해야 하는바 기준시점을 확정할 필요성이 있다.
2) 감정평가의 책임소재와의 관계
기준시점은 특정시점에서의 감정평가액이 적정했다는 것을 입증할 수 있다. 즉 평가사의 책임소재를 명확히 하기 위해 필요하다. 이는 감정평가의 기본적 사항과 감정평가액을 나타내고 감정평가액을 결정한 이유를 설명하는 것으로써 감정평가의 주체에 대한 책임소재를 명백히 할 수 있다.
3. 검토
부동산의 가격은 장래이익에 대한 현재가치이며 장기적 배려 하에 형성되는 것이므로 기준시점의 확정이 필요해 진다. 즉 부동산의 가격은 장래 기대되는 모든 이익에 대한 특정시점의 현재가치이므로 감정평가액은 특정한 기준시점에 한하여 정당한 가격이 된다. 즉 부동산 가격의 특징을 고려해볼 때 감정평가에서 기준시점의 필요성이 설명된다.
Ⅴ. (물음4) 특정가격과 한정가격의 개념
1. 특정가격 · 한정가격 개념
특정가격이란 물건의 성격 또는 평가목적상 정상가격으로 평가함이 부적당한 경우 또는 평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우, 그 목적 · 성격이나 조건에 부응하는 가격을 말한다. 한정가격이란 어떤 부동산이 지니는 일반적인 시장형태와는 다른 시장이 한정됨으로써 거래 당사자 간에만 합리성이 인정되는 가격으로서 일본의 부동산 가격개념이다. 특정가격은 일반적으로 시장을 전제하지 않는 가격이며, 합리적 자원배분기능을 수행하지 못하나 한정가격은 당사자 간 합리적인 시장을 가정하며, 당사자 간에는 합리적인 자원배분기능을 수행한다.
2. 가치의 다원성
부동산가치는 의뢰목적등에 따라 가치가 달라질 수 있다. 또한 조건을 부여하거나 시장의 특성 등에 따라 가치를 달리 구할 수 있는데 이를 감정평가이론에서는 가치다원론이라고 한다. 가치다원론은 시장가치를 기준으로 평가목적, 조건, 시장의 특징에 따라 시장가치에서 파생된 다원화된 가치기준을 적용하여 부동산가치 기능을 보완하게 된다. 현재 우리나라의 경우 「감정평가에 관한 규칙」 제5조를 근거로 시장가치와 시장가치 외의 가치로 규정하고 있으며 특정가격과 한정가격은 일본 부동산감정평가기준에 따른 용어이다.
Ⅵ. 결어
부동산 가치의 본질, 부동산 특성으로 인한 가치의 특징, 그로 인한 일반재화와 다른 부동산 가치만의 형성원리, 실무에서의 기준시점의 확정 그리고 가치다원론에 대해 설명했다. 부동산 가치는 일반재화와 매우 다른 특징을 갖는 재화임을 알 수 있다. 따라서 감정평가의 제도적 당위성이 설명될 수 있으며 감정평가사는 부동산가치와 관련한 다양한 특성을 충분히 숙지하여 감정평가의 정도를 높여야 할 것이다.