부동산가격형성요인 관련 논점은 출제하기 참 좋다. 총론 파트의 주요 논점들은 전부 출제하기 딱 좋다. 최유효이용, 부동산가격형성요인, 부동산시장 등과 관련된 논점은 사례와 조건만 변형해서 출제하면 완전 새로운 문제가 되기 때문이다. 그렇기 때문에 수험생 입장에서는 오히려 이런 중요하지만 대단히 평범한 키워드와 논점이 답안을 작성하기가 더 까다롭게 느껴지기 마련이다. 사례와 조건에 따라 출제자의 의도를 파악해서 답안을 작성해야 하기 때문이다. 이런 논점에 대한 준비는 사실 방법이 없다. 평소에 관련 논점에 대해서 다양한 조건과 사례를 붙여 생각해보는 연습을 많이 하는 수 밖에 없다.
【문제 1】 부동산의 가격은 여러 가격형성요인의 상호작용에 의하여 영향을 받는 바, 가격형성요인에 관한 다음의 물음에 답하시오. (40점)
물음 1) 다른 조건이 일정할 경우 출생률 저하, 핵가족화가 주거용 부동산 시장에 미치는 영향을 설명하고, 주거용 부동산 감정평가 시 유의사항에 대하여 논하시오. (30점)
물음 2) 기후변화에 대한 관심이 높아지는 바, 기후변화가 부동산가격형성요인에 미칠 영향에 대하여 약술하시오. (10점)
<예시 목차>
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음1) 출생률 저하, 핵가족화가 주거용부동산 시장에 미치는 영향, 주거용 부동산 감정평가 시 유의사항
- Ⅲ. (물음2) 기후변화가 부동산가격형성요인에 미칠 영향
- Ⅳ. 결어
Ⅰ. 서설
부동산의 가치는 부동산의 효용, 상대적 희소성, 유효수요의 상호결합에 의하여 성립되며, 이들 요인에 영향을 미쳐 부동산 가치형성에 영향을 미치는 요인을 부동산 가치형성요인이라고 한다. 부동산 가치형성요인은 각 요인 간 상호 연과성과 변동성의 특징을 갖는다. 따라서 일반요인이자 사회적 요인으로써 출산율 저하와 핵가족화는 상호 연관성을 갖는다. 또한 기후변화와 같이 시대가 변화함에 따라 사회적으로 중요시하는 가치의 변화가 있다면 감정평가에 이를 반영하여 평가해야 한다. 최근 「감정평가 실무기준」이 녹색건축물의 친환경 설비 및 에너지효율화 설비에 따른 가치증가분을 포함하여 감정평가한다는 규정을 신설한 점은 이러한 변화를 가치에 적극적으로 반영한 것으로 생각된다. 이하 부동산 가치형성요인의 동태적인 분석과 제 요인의 상호관련성을 충분히 분석하고 판단함에 유의하여 물음에 답하기로 한다.
Ⅱ. (물음1) 출생률 저하, 핵가족화가 주거용부동산 시장에 미치는 영향, 주거용 부동산 감정평가 시 유의사항
1. 부동산가격형성요인
일반요인이란 대상물건이 속한 전체 사회에서 대상물건의 이용과 가격수준 형성에 전반적으로 영향을 미치는 요인을 말한다. 일반요인은 자연요인과 사회 · 경제 · 행정의 인문요인이 있다. 사회적 요인이란 부동산가격에 영향을 미치는 사회적 현상으로 인구의 상태, 가족구성 및 가구분리의 상태, 도시형성 및 공공시설의 정비상태, 교육 및 사회복지 등의 수준 등이 있다. 출생률저하와 핵가족화는 일반요인 중 사회적 요인에 해당한다.
2. 출생률 저하, 핵가족화의 의미
1) 출생률 저하의 의미 (인구의 상태)
인간은 모든 부동산활동의 주체이며 인구의 감소는 부동산의 수요를 감소시키는 대표적인 요인이다. 인구의 상태에 속한 사항은 총인구의 수준, 출생률, 사망률, 연도별 · 직업별 구성 등이다. 따라서 출생률 저하는 인구수의 감소를 의미하는바 주택수요의 감소 요인으로 볼 수 있을 것이다. 다만 핵가족화는 출생률 저하와는 달리 가구 수의 증가로 볼 수 있어 양자는 차이가 있다.
2) 핵가족화의 의미 (가족구성 및 가구분리의 상태)
인구의 증가는 주택이나 택지의 수요에 결정적인 영향을 미치는 주요 요인이다. 다만 같은 인구수라도 그 가족구성 가구 수에 따라서도 역시 부동산의 수요가 영향을 받게 된다. 우리나라도 이제 종래의 대가족제도에서 부부 중심의 핵가족화 경향이 두드러지게 나타나므로 가족분리의 경향은 주택수요 증대의 큰 요인이 되고 있다.
3. 출생률 저하, 핵가족화가 부동산 시장에 미치는 영향
1) 수요 · 공급에 따른 부동산시장에 미치는 영향
(1) 수요측면
출생률 저하는 장기적으로 주거용 부동산에 대한 잠재적 수요층이 감소하므로 수요감소요인으로 작용할 것이다. 또한 단기적 수요 측면에서도 출생률 저하는 공간 수요가 감소하는바 수요의 감소요인으로 작용한다. 핵가족화의 경우 사회구조의 변화인바 가구 수의 증가로 이어지므로 장단기 모두 수요 증가 요인이 될 것이다. 따라서 출생률 저하와 핵가족화는 어느 요소가 수요 측면에서 더 민감하게 작용하느냐에 따라 그 영향력 정도가 달라질 것이다.
(2) 공급측면
부동산시장의 공급은 단기 수요에 의해 변화된 가치에 반응한다는 특징을 갖는다. 따라서 출생률 저하의 경우 공급의 감소르 가져올 수 있고, 핵가족화는 사회구조의 변화 측면에서 볼 때 공급이 증가할 수 있다. 주거용 부동산의 총량적 측면에서 공곱의 증감분석도 중요하지만 공급의 형태가 다양하게 변화함에 따라 개별적 · 구체적 공급을 검토할 필요가 있다. 예를 들어 가구변화에 따라 대형평수보다는 소형평수 공급이 증가하게 될 것이고, 단독주택보다는 원룸, 오피스텔, 도시형생활주택 등 공동주택 공급이 증가할 것으로 보인다.
2) 지역에 따른 부동산시장에 미치는 영향
일반요인은 부동산이 구성하는 지역별로 각기 다른 영향을 주는 지역지향성의 특징을 갖는다. 따라서 출생률 저하와 핵가족화는 농촌보다는 산업화 · 도시화가 진전된 도시 중 대도시의 주거용 부동산에 미치는 영향이 클 것이라고 판단된다. 최근 수도권을 중심으로 대형평수 아파트 가격의 큰 하락은 이러한 논리를 설명해 주는 하나의 예에 해당한다고 볼 수 있다. 즉 부동산시장의 국지성을 고려할 때 사회적 요인이 변화한다고 해서 전국에 걸쳐 일률적으로 영향을 미치는 것은 아니다.
3) 용도에 따른 부동산시장에 미치는 영향
주거용 부동산의 경우 세부종별에 따라 일반요인이 가치에 미치는 영향 정도가 달라진다. 핵가족화에 따른 가구분화와 출산율 저하는 대형평수보다는 소형평수를 더 선호하는 경햐을 보이므로 대형평수의 주거용 부동산은 (-) 요인으로, 소형평수의 주거용 부동산은 (+) 요인으로 작용하게 된다. 또한 이러한 사회구조의 변화는 수요측면에서 단독주택보다는 공동주택을 선호하게 될 것이며, 오피스텔이나 원룸, 도시형생활주택 등의 선호도가 높게 나타나게 될 것이다.
4. 주거용 부동산 감정평가 시 유의사항
1) 기본적 사항 확정
기본적 사항의 확정이란 감정평가의 기초가 되는 제반 사항을 결정하는 것으로서 특히 대상물건의 확정은 감정평가를 위한 가장 기본적인 상황으로 대상을 인식하는 것을 말한다. 주거용 부동산이 감정평가로 의뢰되었을 경우, 대상 부동산의 세부적 종별과 유형적 이용 및 권리관계의 태양에 따라 대상물건을 정확하게 인식해야 한다.
2) 가치형성요인분석 시 유의사항
가치형성요인분석이란 거래사례와 대상물건 간에 종별 · 유형별 특성에 따라 지역요인이나 개별요인 등 가치형성요인에 차이가 있는 경우에 이를 각각 비교하여 대상물건의 가치를 개별화 · 구체화하는 작업을 말한다. 해당 지역이 핵가족화나 출산율 저하가 급격히 진행될 경우 지역분석 시 그 지역의 표준적 사용은 이러한 지역특성을 반영하여 결정해야 하고 개별분석의 경우 지역분석 결과를 토대로 최유효이용을 전제하지 못할 경우 가치에 (-) 요인으로 작용하게 될 것이다.
3) 3방식 적용 시 유의사항
감정평가 3방식이란 시장성에 기초한 비교방식, 비용성에 기초한 원가방식, 수익성에 기초한 수익방식을 말한다. 주거용 부동산의 경우 수익성이나 비용성 측면보다는 시장성에 기초한 효용성이 중요시 되므로 비교방식이 이론적으로 타당할 것이다. 비교방식 적용 시 유사한 사례선정에 유의하고 가치형성요인 비교 시 출생률 저하와 핵가족화의 사회적 변화를 가치에 반영해야 할 것이다.
4) 시산가액 조정 시 유의사항
「감정평가에 관한 규칙」 제12조에 근거하여 시산가액의 합리성 검토와 시산가액 조정을 거쳐 감정평가액을 결정하게 된다. 비교방식을 주된 방식으로 주거용 부동산을 감정평가 하였으나, 오피스텔이나 원룸 등의 경우에는 수익방식의 적용 역시 가능할 것인바 대상 부동산의 세부적 종별에 따라 주된 방식의 적용과 시산가액 조정의 비중이 달라질 수도 있음에 유의한다.
Ⅲ. (물음2) 기후변화가 부동산가격형성요인에 미칠 영향
1. 기후변화의 의미
기후변화는 부동산을 둘러싼 기후 환경의 변화를 의미한다. 기후변화는 일반요인이자 자연요인에 해당한다. 자연요인에는 지질 · 지반 등의 상태, 토양 및 토층상태, 지세, 지리적 위치관계, 기상상태 등이 있다.
2. 기후변화가 일반요인에 미칠 영향
부동산가치형성요인인 일반요인에는 자연요인과 사회, 경제 및 행정의 인문요인이 있다. 자연요인인 기후변화에 대한 관심 증가는 사회적으로 기후가 온화한 곳으로의 인구이동과 집중으로 인한 도시성장 및 생활양식의 변화 등에 따라 부동산 용도별 수요가 변화할 수 있다.(사회적 요인) 또한 경제적 요인의 경우 수요측면에서는 전반적인 물가상승과 공급측면에서 가용부동산의 재고량 증가와 계획 중인 개발산업에 기후변화에 대한 가치선호가 반영되는바 건축비 등이 증가할 수 있다.(경제적 요인) 또한 재정정책, 공공서비스의 질 등 정책의 변화(행정적 요인)에 따라 부동산가치에 영향을 미칠 수 있다.
3. 기후변화가 지역요인에 미칠 영향
지역요인이란 어떤 지역에 속하는 부동산의 가격수준형성에 전반적인 영향을 주는 요인으로서 일반요인의 상호결합에 의해 가격형성요인이 지역적 차원으로 축소된 형태를 말한다. 따라서 일반요인은 지역특성으로 인해 지역마다 일률적으로 영향을 미치는 것이 아닌 지역마다 서로 다른 영향을 미친다. 기후변화에 대한 관심 증가가 모든 지역에 동일하게 부동산가치형성에 영향을 미치진 않을 것이다. 주거지역의 경우 일조량의 확보수준이나 온도 · 습도 등의 양호한 상태를 부동산가치에 반영할 것이바 시장참가자가 선호하는 지역을 변화시켜 부동산가치에 영향을 미칠 수 있다.
4. 기후변화가 개별요인에 미칠 영향
개별요인이란 대상물건의 구체적 가격에 영향을 미치는 대상 물건만의 고유한 개별적 요인을 말한다. 개별요인은 부동산의 개별적인 특수한 상태, 조건 등 부동산의 개별성을 발휘하게 하고 개별적 · 구체적인 가격을 형성하게 한다. 건물의 경우 단열재나 냉난방 설비, 조명설비 여부 등 기후변화에 따른 시장참여자의 선호를 반영하였는지 여부 즉 재조달원가의 차이를 가져올 것이다. 또한 친환경 설비를 갖춘 오피스빌딩의 경우 프리미엄이 발생하거나 다른 건물보다 높은 임대료 수준을 보이는 등의 개별적 · 구체적으로 가격형성에 영향을 미칠 것이다.
Ⅳ. 결어
부동산 가격형성과정은 일반재화와는 달리 가격형성과정이 상이하며 복잡 · 다양한 제 요인에 의해 형성되고 변동하므로 일반인이 부동산가격을 결정하기란 어려운 일이다. 따라서 전문인에 의한 가격판정이 필요하게 되고 감정평가사는 감정평가이론의 전반적 지식을 토대로 전문성을 확보하여야 한다. 특히 사회전반에 발생하는 다양한 가치형성요인에 대한 분석은 감정평가액의 객관성과 신뢰성에 영향을 미치는바 매우 중요한 작업이다. 따라서 끊임없이 변화하는 부동산 가치형성요인의 변화를 인식하고 예측하면서 감정평가가 이루어져야 할 필요성이 있다.