일단지의 개념과 일단지 판단시 고려사항, 일단지 평가가 당해 토지가격에 미치는 영향, 일단지평가의 사례 등 일단지에 관련된 기본적인 논점이 출제되었다. 이제는 일단지가 논점으로 출제된다면 사례형으로 출제될 가능성이 높다. ‘이러이러한 상황인데, 일단지로 판단할 수 있을까?’와 같이 출제될 가능성이 높다고 생각한다. 20점 배점으로 출제되었지만 이 정도의 문제에 15분 이상을 쓰면 안된다. 사례는 역시 감정평가 실무기준과 해설서를 통해서 정리해 두는 것이 가장 바람직하다고 생각한다.
【문제 3】 일단지(一團地)평가에 관한 다음 물음에 답하시오. (20점)
물음 1) 일단지의 개념과 판단시 고려할 사항에 대하여 설명하시오. (10점)
물음 2) 일단지 평가가 당해 토지가격에 미치는 영향을 설명하고, 일단지평가의 사례 3가지를 서술하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
토지는 인접성으로 인해 타 토지와 가치형성상 일정한 영향을 주고 받는다. 때로는 토지를 보다 효율적으로 이용하기 위해 2필지 이상의 토지를 일단으로 이용하는 경우가 있다. 일단지로 이용되는 토지는 개별로 이용될 때와 다른 가치가 형성되므로 감정평가시 유의해야 한다. 현실적으로 일단지 여부에 대한 판단은 평가결과에 근본적인 차이를 발생시킬 수 있는바 일단지의 개념에 대하여 정확히 이애하는 것이 중요하다.
Ⅱ. (물음1) 일단지 개념 · 판단 시 고려할 사항
1. 일단지 개념
1) 의의
일단지란 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되는 것이 사회적 · 경제적 · 행정적 측면에서 합리적이고 대상토지 가치형성 측면에서 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있는 토지를 말한다.
2) 용도상 불가분의 관계의 의미
판례는 용도상 불가분의 관계에 대하여 “일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적 · 경제적 · 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.”라고 판시하였으며, 「표준지 조사 · 평가기준」 제20조제2항에서도 용도상 불가분의 관계에 대해 규정하고 있다.
2. 일단지 판단 시 고려할 사항
1) 용도상 불가분 관계여부의 판단
일단지로 감정평가하기 위해서는 2필지 이상의 토지에 대하여 용도상 불가분의 관계가 인정되어야 한다. 대상토지의 경우 2필지 이상이 사회적으로 같은 획지라고 인정되고 경제적 측면에서 일단으로 이용되는 것이 최유효이용에 부합되며, 행정적 측면에서 동일한 용도지역으로 필지 전체가 건물의 대지권에 등재되어 있는 등의 합리성과 일단이 동일한 용도로 이용되는 등 토지의 가치형성적 측면에서도 타당해야 한다.
2) 관계 법령에 의한 인허가 여부
일단 토지상에 건축물의 건축, 공익사업의 시행, 기타 개발계획이 예정되어 있는 경우에는 관계 법령에 의해 인허가가 발령되지 않으면 일단지로 볼 수 없으므로 관계 인허가의 발령여부를 고려하여 판단함에 유의해야 한다.
3) 일시적 이용상황인지 여부
2필지 이상의 토지가 하나의 이용에 제공되고 있더라도 테니스장, 간이창고, 골재야적장 등과 같이 주위환경 등의 사정으로 보아 현재의 이용이 일시적인 이용상황으로 인정되는 경우에는 이를 일단지로 보아서는 안되는 것에 유의해야 한다.
4) 소유자의 동일성
일단지의 판단기준과 토지소유자의 동일성은 원칙적으로 직접적인 관련이 없다. 또한 2필지 이상의 토지가 용도상 불가분의 관계에 있다고 인정되는 경우에는 각각의 토지소유자가 다른 경우에도 민법상 공유관계로 보아 일단지에 포함시키고 있음에 유의해야 한다.
Ⅲ. (물음2) 일단지 평가가 토지에 미치는 영향 및 사례
1. 일단지 평가방법
「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조 및 「감정평가에 관한 규칙」 제14조에서 토지를 감정평가할 때에 공시지가기준법을 적용하여야 한다고 규정하고 있다. 또한 「감정평가에 관한 규칙」 제12조 감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정을 규정하고 있다. 특수토지의 평가 역시 이를 기준아여 평가하는 것은 동일하나 대상물건의 특성을 반영하여 감정평가하여야 함에 유의한다. 여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 일단지의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지 특성을 조사하여 그 전체에 대하여 단일한 가격으로 평가함이 상당하다 할 것이다. (대법원 2005두1428)
2. 일단지 평가가 토지가격에 미치는 영향
어떤 평가대상 토지들을 일단지로 보게 되면 일단의 이용, 상태, 면적, 형상, 도로접면 상태, 이용가능성 등을 전제로 가치를 평가하기 때문에 토지가격에 근본적인 영향을 미치게 된다. 일률적인 것은 아니나 대부분의 경우 2필지 이상의 토지를 일단지로 보게 되면 합병 증가의 효과가 평가액에 반영되게 된다.
3. 일단지 평가의 구체적 사례
1) 개발사업시행예정지
개발사업시행예정지는 사업계획승인 후 그 지상에 있는 종전의 건축물이 모두 철거되고 사실상 대지조성이 완료된 상태에서 건물의 기초공사 등이 이루어지고 있어 토지의 용도가 아파트 등의 부지로 객관적으로 인식되는 시점에 일단지로 인식할 수 있다.
2) 하나의 건축물이 있거나 건축허가가 있는 경우
2필지 이상의 토지에 하나의 건축물이 건립되어 있거나 건축 중에 있는 토지와 기준시점 현재 나지상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 토지소유자가 다른 경우에도 일단지로 볼 수 있다.
3) 골프장의 개발지와 원형 보존지
골프장은 개발지와 원형 보존지를 일단지로 보아 평가한다. 골프장은 행정적으로 「체육시설의 설치 이용에 관한 법률 시행령」 제12조 및 「골프장의 입지기준 및 환경보전등에 관한 규정」에 의해 골프장으로 이용되지 않더라도 일정규모 이상의 산림 및 수림지와 원형 보존지를 확보하지 않을 경우 골프장업의 사용승인이 불가능하고, 원형 보존지와 개발지가 함께 이용되거나 거래되는 것이 타당하기 때문이다.
Ⅳ. 결어
일단지 평가의 경우 토지의 가격에 미치는 영향은 합병증가의 효과에 따라 가치가 증가할 가능성이 높다. 따라서 개별요인이나 일단지로 판단될 수 있는 시점 또는 근거에 대한 명확한 판단이 평가사에게 요구된다고 볼 수 있다. 특히 건축예정지로서 일단으로 개발예정이 되어 있는 토지와 관련하여 평가목적별로 주의해야 할 사항이 있는바 이에 대한 법적 검토가 필요할 것으로 판단된다.