공동주택 분양가상한제와 관련된 논점은 2009년에는 시사적 논점이었겠지만, 현 시점에서는 매력이 떨어지는 논점이라고 생각한다. 하지만, 감정평가사의 역할과 관련된 내용은 잘 정리해 두는 것이 바람직하지 않을까 생각한다. 앞에 뭐든 붙여서 감정평가사의 역할은 언제는 출제될 수 있다. 관련된 내용을 감정평가 실무기준을 통해 확인하고 시작하자.
【문제 2】 공동주택 분양가상한제를 설명하고, 이 제도와 관련된 감정평가사의 역할에 대하여 논하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서론
분양가상한제는 부동산 정책의 일환으로 공동주택 분양 시장에서 과도한 분양가 상승을 차단하고 국민의 주택마련 부담을 완화하고자 도입된 제도이다. 분양가 산정에 있어 택지비의 감정평가는 분양가에서 차지하는 비중이 매우 높고 토지가 갖는 사회성 · 공공성을 고려해 볼 때 감정평가사는 객관적이고 공정한 감정평가액을 제시해야 할 것이다.
Ⅱ. 공동주택 분양가상한제
1. 분양가상한제의 의의
공동주택 분양가상한제는 「주택법」 제57조(주택의 분양가격 제한 등)에 근거하여 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지, 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승우려가 있어 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역인 경우에는 동법의 기준에 따라 분양가격 이하로 공급되어야 하는 제도를 말한다.
2. 분양가상한제의 목적
분양가상한제는 고분양가 논란과 가격 급등에 따른 시장불안을 해소하고, 신규 주택이 적정가격으로 공급되도록 하여 국민의 주거안정을 도모하고자 하는 제도이다. 또한 일정한 공동주택의 신규공급가격에 최고가격을 정하여 그 가격 이하로 분양가격을 결정하도록 하는 제도로 일종의 최고가격제도에 해당하고 결국 정부의 시장개입을 통해 가격을 규제하는 바 정책적 성격을 갖는다.
3. 분양가상한제의 효과
분양가상한제는 과도한 분양가 상승을 차단하고 신규공급아파트의 분양가를 낮춰 분양받는 자의 주택구입비용의 지원효과와 저소득계측의 내 집 마련의 기회를 확대할 수 있다. 다만 아파트공급업자의 건축비 절감을 이유로 아파트 품질 저하를 유발시킬 수 있으며 시장의 자율성 침해 및 장기적인 주택공급시장을 위축시킬 수 있다.
Ⅲ. 공동주택 분양가상한제와 관련된 감정평가사의 역할
1. 분양가격 산정과 감정평가
분양가격은 택지비와 건축비로 구성된다. 공공택지에서 주택을 공급하는 경우에는 해당 택지의 공급가격에 택지와 관련된 비용을 가산한 금액으로 정한다. 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우에는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액에 택지와 관련된 비용을 가산한 금액으로 정하게 된다.
2. 감정평가사의 역할
1) 적정한 택지비 감정평가액 제시
공동주택 분양가 상한제에서 기본건축비와 가산비는 지역에 따른 격차율이 작은 반면 택지비는 지역에 따른 격차가 존재한다. 따라서 분양가 상한제에서 택지비 감정평가의 적정성이 매우 중요함을 알 수 있다. 국민의 주거안정과 부동산가격의 적정화를 통한 불합리한 개발이익의 독식을 막기 위해 도입된 제도이므로 감정평가사는 이러한 제도적 취지에 부합하는 역할을 수행해야 한다.
2) 부동산의 사회성 · 공공성 실현
부동산은 사회성 · 공공성을 갖는다. 즉 국토공간으로서 토지는 국민생활의 터전이며 국가 구성의 필수적 요소에 해당한다. 또한 부동산은 국부의 대부분을 차지하며 각종 부동산활동은 경제적 비중이 매우 크고, 용도적 · 환경적 측면에서도 역시 그 중요성이 인정된다. 따라서 부동산이 갖는 사회성과 공공성을 인식하고 그에 합당한 가격을 제시해야 함에 그 의무와 역할이 주어지게 된다. 즉 분양가상한제에서 감정평가사의 역할은 주택가격 안정화를 위한 적정가격 제시에 있다고 할 수 있다.
3) 시장의 효율성 증대
과열된 부동산시장의 안정화와 주거의 공급을 중시하는 정책적 차원에서의 분양가상한제의 긍정적 효과와 주택공급업자의 주택 공급의욕 감소를 통한 공급 감소 등의 부정적 효과를 함께 고려해야 한다. 따라서 감정평가사는 사회 내 갈등조정자의 위치에서 적정한 가격 제시를 통해 시장의 효율성 증대에 역할이 있다. 즉 장기적으로도 주택공급업자의 공급을 늘릴 수 있도록 사회적 환수가 정당화될 수 없는 개발이익은 이를 반영하여 평가해야 할 것이다.
Ⅳ. 결론
분양가상한제는 시장실패에 대한 공적개입의 성격을 지니며 분양가 인하의 효과를 가져올 수 있으나 부동산 공급의 위축으로 부동산가격 상승이 불가피할 수도 있다. 따라서 정부가 부동산가격 안정이라는 목적과 주택공급의 확대를 유도할 수 있는 가격을 도출하여야 하며 이러한 점이 바로 분양가상한제도에서 감정평가사의 역할이라고 생각된다.