지상권이 설정된 토지 논점이 총론 파트의 목적별 평가와 묶여서 출제되었다. 총론 파트에서 문제가 출제되면, 키워드 앞에 조건과 상황이 붙어서 출제되기 마련이다. 출제자의 의도를 빠르게 파악해서 최대한 주어진 조건과 상황에 맞게 답안을 작성하도록 노력해야 한다. 그냥 기본서에 나온 내용을 암기해서 작성해봐야 좋은 점수를 받기 힘들다. 지상권이 설정된 토지와 관련해서는 개인적으로는 이제 실무에서 나올 때가 된 게 아닌가 생각한다. 감정평가 실무기준을 보고 시작하자.
【문제 1】 지상권이 설정된 토지가 시장에서 거래되고 있다. 이와 관련된 다음 물음에 답하시오. (40점)
물음 1) 위 토지의 담보평가시 유의할 점과 감가(減價) 또는 증가(增價)요인을 설명하시오. (15점)
물음 2) 위 토지의 보상평가시 검토되어야 할 주요 사항을 설명하시오. (10점)
물음 3) 감정평가목적에 따라 감정평가액의 차이가 발생할 수 있는 이유를 감정평가의 기능과 관련하여 논하시오. (20점)
<예시 목차>
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음1) 토지의 담보평가시 유의할 점과 감가 또는 증가요인
- Ⅲ. (물음2) 토지의 보상평가시 검토되어야 할 주요사항
- Ⅳ. (물음3) 감정평가목적에 따라 감정평가액의 차이가 발생할 수 있는 이유
- Ⅴ. 결어
Ⅰ. 서설
토지는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」과 「감정평가에 관한 규칙」에 따라 공시지가기준법에 의해 평가한다. 그러나 가치다원론을 전제하는 감정평가는 목적에 따라 그 기준과 평가방법이 달라지며 다양한 가치추계가 가능해진다. 따라서 지상권이 설정된 동일한 토지에 대해서도 담보평가와 보상평가는 감정평가금액의 차이가 나타나게 된다. 「감정평가 실무기준」은 지상권이 설정된 토지는 지상권이 설정되지 않은 상태의 토지가액에서 해당 지상권에 따른 제한정도 등을 고려하여 감정평가한다고 규정하고 있고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 나지상정을 원칙으로 감정평가한다. 즉 목적에 따라 제한정도 등 반영이 달라질 수 있는 바 기본적 사항의 확정 단계에서부터 평가목적과 대상물건의 물적 · 법적사항에 대한 확정시 유의해야 한다.
Ⅱ. (물음1) 토지의 담보평가시 유의할 점과 감가 또는 증가요인
1. 담보평가 개념
담보평가란 담보를 제공받고 대출 등을 하는 금융기관등이 대출을 하거나 채무자가 대출을 받기 위하여 의뢰하는 담보물건에 대한 감정평가를 말한다. 감정평가관계법규와 일반이론에 의해 평가하되 은행과의 협약도 중요시 된다. 또한 안정성과 환가성이 중요한바 미실현 개발이익 등의 반영 등에 주의해야하며 범위로 나타나는 시장가치 중 다소 안정적인 가액 결정의 접근이 필요하다.
2. 지상권이 설정된 토지의 담보평가
지상권이란 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 말한다. 통상적으로 지상권이 설정되면 그 토지의 사용 및 수익이 제한되므로 감정평가 시 이를 반영하여야 한다. 「감정평가 실무기준」은 지상권이 설정된 토지에 대하여 지상권이 설정되지 않은 상태의 토지가액에서 해당 지상권에 따른 제한정도 등을 고려하여 감정평가한다고 규정하고 있다. 제한정도는 지상권의 가치를 구하거나 제한의 정도를 감안한 일정비율을 적용할 수 있다.
3. 담보평가 시 유의할 점
채권자는 담보물건을 통해 자신의 채권의 안정성을 확보한다. 사권제약으로 인해 환가금액이 낮아질 수 있는 위험을 반영하여 평가해야 한다. 즉 사권제약이 있는 상태를 반영함에 있어 자상권의 내용을 분석해야 하며 구체적으로 지상권의 존속기간, 계약지료, 정상지료, 나지를 기준으로 한 기초가액, 기대이율, 필요제경비 등의 자료를 수집하여 분석해야 함에 유의한다.
4. 감가 또는 증가요인
지상권이 설정된 토지는 일반적으로 지상권이 설정되지 않은 토지에 비해 감가요인으로 작용한다. 그 이유는 지상권으로 인해 토지이용이 제약받기 때문이며 실제지불지료는 정상지료보다 낮게 계약되며, 설명 실제지불지료가 정상지료보다 높게 계약이 이루어진다 하더라도 미래의 불확실성과 지료계약의 경직성으로 인해 나지상태의 토지보다 감가되게 된다. 다만 이론적으로는 지상권 설정이 반드시 감가요인만 되는 것은 아니다. 계약임대료가 시장의 정상임대료보다 높을 경우에는 지상권의 가치가 (-)가치가 되어 증가요인으로 작용할 수 있다.
Ⅲ. (물음2) 토지의 보상평가시 검토되어야 할 주요사항
1. 보상평가 개념
보상평가란 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”)등에 근거하여 공익사업을 목적으로 취득하는 토지등에 대한 손실보상을 위한 감정평가로써 법정평가이다. 보상평가는 동법 시행규칙 제22조에 근거 토지에 건축물 등이 있는 때에는 그 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가한다. 따라서 지상권이 설정된 경우에도 완전소유권을 기준으로 평가하고 차감형식으로 지상권의 평가가 이루어지게 된다.
2. 지상권이 설정된 토지의 보상평가
지상권이 설정된 토지의 보상평가는 토지보상법 시행규칙 제28조, 제29조에 의거 평가한다. 취득하는 토지에 설정된 소유권외의 권리의 목적이 되고 있는 토지에 대하여는 당해 권리가 없는 것으로 하여 평가한 금액에서 소유권외의 권리의 가액을 뺀 금액으로 평가한다. 즉 토지는 나지상정 상태로 평가하고 지상권의 경우 지상권의 종류, 존속기간 및 기대이익 등을 종합적으로 고려하여 거래사례비교법을 원칙으로 평가한다.
3. 보상평가시 검토되어야 할 주요사항
지상권이 설정된 토지의 경우 담보평가는 지상권이 설정된 상태 하의 감정평가를 하지만 보상평가는 토지의 완전한 소유권을 취득하는 것이므로 반드시 나지상정 평가금액을 기준으로 하고, 차감형식으로 지상권의 평가가 이루어짐에 유의한다. 즉 보상평가는 지상권이 설정된 상태하의 평가금액이 아닌 나지상정평가금액에서 관계인인 지상권자의 지상권을 차감한다는 점에서 담보평가와 차이가 있다.
Ⅳ. (물음3) 감정평가목적에 따라 감정평가액의 차이가 발생할 수 있는 이유
1. 부동산가격다원론
부동산가치다원론이란 부동산가치는 평가목적 및 형성된 원인에 따라 다양하며 현실 부동산활동에 있어 일원적 가치로는 불충분하기에 동일한 부동산에 다양한 가치가 있을 수 있다는 견해를 말한다. 담보평가는 환가성과 안전성을 고려하여 시장가치를 기준하나 다소 보수적인 접근을 해야 하며 보상평가의 경우 완전보상을 실현해야 하는 등 보상평가의 특수성을 고려하여 평가해야 한다. 따라서 지상권이 설정된 동일한 토지더라도 담보평가와 보상평가의 감정평가액 차이가 발생할 수 있는 것이다.
2. 경제적 기능 측면에서 감정평가금액 차이 발생 이유
1) 경제적 기능 개념
감정평가의 경제적 기능이란 불완전경쟁시장인 부동산시장의 결함을 보완하여 효율적 배분과 경제적 유통질서 확립에 기여하는 것을 말한다. 불완전한 부동산 시장에 적정한 균형가격을 제시하여 시장기능에 의한 부동산 자원의 효율적 배분을 지원하고 거래질서의 확립과 질서가 유지될 수 있도록 한다. 또한 거래 부동산의 의사결정을 위한 판단기준을 제시하며 부동산 거래 간 상반되는 이해관계를 조정하기도 한다.
2) 경제적 기능 측면에서 감정평가금액 차이 발생 이유
「감정평가에 관한 규칙」 제5조에 따라 대상물건의 감정평가액은 시장가치를 기준한다. 따라서 불완전한 부동산시장에는 시장가치를 기준으로 균형가격을 제시하지만, 타당성 분석이나 사업성 분석 등 투자분석 시에는 투자가치로 제시할 수 있으며, 거래 간 상반되는 이해관계를 조정할 경우 동일한 물건이라 하더라도 당사자가 제한적인 점을 들어 시장가치 외의 가치로 감정평가액이 결정되게 되는바 감정평가금액 차이가 발생하게 된다.
3. 제도적 기능 측면에서 감정평가금액 차이 발생 이유
1) 제도적 기능 개념
표준지공시지가 평가와 같은 공적 부동산 활동과 관계를 가지고 있으며 부동산이 지니는 객관적 가치를 평가하여 부동산 정책을 효율적으로 수행할 수 있도록 하는 것을 말한다. 부동산의 효율적인 이용과 관리를 지원하고 적정한 가격형성을 유도하여 지가상승을 억제하는 기능을 담당하기도 한다. 또한 일반 국민의 재산권과 관련하여 합리적인 보상과 과세가 이루어지도록 제도적으로 기능하게 된다.
2) 제도적 기능 측면에서 감정평가금액 차이 발생 이유
표준지공시지가는 부동산시장 내 적정한 가격형성을 목적으로 시장가치와 차이가 있을 수 있다. 이는 제도적 기능 측면에 의해 표준지공시지가에 의한 평가액이 정책적이고 당위적 성격이 반영되기 때문이다. 또한 공용수용 등에 있어서 정당보상에 해당하는 적정한 가격을 감정평가하여 보상액을 산정할 경우 보상평가의 특수성을 반영하여야 하는 바 동일한 물건일 경우에도 감정평가금액의 차이가 발생하게 된다.
Ⅴ. 결어
감정평가는 토지등의 경제적 가치를 판정하는 작업이기 때문에 감정평가액을 결정하기 위해서는 우선적으로 가치의 개념에 대한 이해가 선행적으로 이루어져야 한다. 가치다원론을 전제로 시장가치를 기준으로 하되 감정평가 의뢰목적에 따라 다양한 가치기준이 존재함에 유의해야 한다. 감정평가목적에 따라 감정평가금액이 차이 나는 것에 대해 의뢰인이 가질 수 있는 감정평가 결과에 대한 질의사항에 대하여도 성실히 답변하여 업무윤리를 준수해야 한다.