부동산가격지수와 관련된 논점을 출제 시점으로 생각해보면, 2008년보다 현재 2025년이 더 중요하다고 생각한다. 실무로도 출제될 수 있고, 이론으로도 출제될 수 있다. 역시 이런 문제가 나오면 핵심은 전통적인 감정평가방법과의 비교와 한계를 설명하는 것이라고 할 수 있다. 실무에서는 시산가액에 대한 타당성 검토 관련 논점으로도 충분히 출제가 가능하다고 본다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 2】 부동산가격지수와 관련하여, 다음을 설명하시오. (20점)
물음 1) 부동산가격지수의 필요성과 기능을 설명하시오. (10점)
물음 2) 부동산가격지수를 산정하는데 사용되는 대표적인 계량모형인 특성가격모형(Hedonic Price Model), 반복매매모형(Repeat Sale Model)의 원리와 각각의 장 · 단점을 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음1) 부동산가격지수의 필요성과 기능
- Ⅲ. (물음2) 특성가격모형(Hedonic Price Model), 반복매매모형(Repeat Sale Model)의 원리와 각각의 장 · 단점
- Ⅳ. 결어
Ⅰ. 서설
부동산가격지수란 물가지수로서 기준시점을 기준으로 부동산의 가격의 변화를 지수화한 것이다. 우리나라의 부동산 관련 가격지수로는 국토교통부의 지가변동률과 상업용 빌딩의 투자수익률, 민간은행에서 발표되는 아파트 가격지수 등이 있다. 부동산가격지수산정에 있어 핵심 쟁점은 어떻게 특정변수를 고정하고 가격변수의 변화를 고찰하여 이를 지수화하는지이다. 이에 대한 방법론으로 특성가격모형과 반복매매모형이 대표적인바 이하 원리 및 장단점을 설명한다.
Ⅱ. (물음1) 부동산가격지수의 필요성과 기능
1. 개념
부동산가격지수란 기준시점을 기준으로 부동산의 가격의 변화를 지수화한 것을 말한다. 관련 가격지수로는 국토교통부의 지가변동률과 상업용 빌딩의 투자수익률 그 외 민간은행에서 발표되는 아파트 가격지수 등이 있다. 민간에 의한 가격지수는 부동산중개업소 등을 상대로 조사된 호가를 토대로 작성되어 신뢰성의 문제가 제기된다. 따라서 부동산 거래 특성 및 부동산가격지수의 목적에 맞는 산정방안에 대한 고민이 필요하다.
2. 필요성
1) 부동산시장의 신뢰성 있는 정보제공 필요
효율적인 부동산 활동을 위해서는 다양한 정보의 취득이 필요하다. 그러나 부동산의 고정성, 개별성 등으로 인해 제품의 표준화, 시장의 조직화가 어렵고, 부동산의 고가성, 거래 절차의 복잡성 등으로 인해 필요한 정보의 취득이 어렵게 된다. 따라서 부동산시장의 동향에 대한 신뢰성 있는 정보와 주택 등에 대한 시계열적 정보가 필요한 것이다.
2) 기존 지수산정 방식의 한계
국토교통부의 지가변동률과 투자수익률은 토지와 상업용 빌딩에만 해당하는바 주택 등의 다양한 거래 형태를 반영하지 못한다는 한계가 있다. 부동산 거래의 특성을 반영하여 방매시부터 실제 계약시까지 상당한 시간이 소요되고 기존의 호가를 기준으로 산정되는 지수는 신뢰성이 문제가 되는바 기존 지수산정 방식의 한계를 보완하고자 부동산가격지수 산정이 필요한 것이다.
3. 기능
1) 효율적인 자원배분
부동산가격지수는 민간 부문의 부동산에 대한 투자, 개발, 금융 등의 의사결정에 필요한 정보를 제공하여 부동산시장의 효율적인 자원배분에 기여한다. 특히 부동산 간접투자의 활성화로 인해 부동산가격지수는 적정한 수익률 추정에 적극 활용될 수 있을 것이다.
2) 부동산 정책수립 및 연구자료 활용
부동산가격지수는 부동산이라는 집합체의 가격이 어떻게 변동하는가를 대표적인 지수를 산출하여 부동산시장의 동향을 확인하는 것이다. 따라서 정부의 효율적인 부동산 정책 수립의 기초자료 및 연구자료로 활용되어 효율성과 더불어 부동산시장의 형평성 제고에 기여할 수 있다.
Ⅲ. (물음2) 특성가격모형(Hedonic Price Model), 반복매매모형(Repeat Sale Model)의 원리와 각각의 장 · 단점
1. 헤도닉 가격모형 (Hedonic Price Model)
1) 헤도닉 가격모형 의의
헤도닉 가격모형은 이질적인 재화의 가치는 해당 재화에 내포되어 있는 특성에 의해 결정된다는 가정을 전제로 재화의 가격을 특성들의 양에 대해 회귀(regression)함으로써 특성들의 가격을 통계학적으로 추정하는 모형을 의미한다. 명시적으로 드러나는 재화의 가격과는 달리 특성들의 가격은 추정을 통해 알아낼 수 있기 때문에 잠재가격이라고도 부른다.
2) 헤도닉 가격모형 원리
특성가격의 함수식은 P=h(S, N, L)로 표현된다. 이 식에서 P는 재화의 가격이고, S, N, L은 개별 특성들, h()는 회귀식의 함수형태를 나타내는 데 이를 헤도닉 함수라 부르며 개별 특성들을 재화의 가격에 회귀하면 개별 특성들의 계수가 추정되는데 이 계수가 바로 특성가격인 것이다.
3) 헤도닉 가격모형의 장단점
특성가격모형은 산식이 간단하고 연구자 입장에서 회귀분석모형은 매우 익숙하다는 장점이 있다. 그러나 지수산정에 사용된 자료의 편의문제와 통계학적 정밀성을 갖고 있지 못하다. 즉 특정변수 선정의 자의성, 함수모형 선정의 자의성, 특성변수의 누락가능성, 공간상 자기상관 문제 등이 단점으로 지적된다.
2. 반복매매모형 (Repeat Sale Model)
1) 반복매매모형 의의
반복매매모형은 시장에서 거래되는 사례 중 반복적인 거래상의 가격상승률에 기초하여 지수를 산정하는 방법이다. 모형자체가 헤도닉 함수의 적용을 요구하고 있지는 않으나 반복매매모형은 헤도닉 모형의 단순한 형태로 이해되어 왔다. 그러나 가격수준의 결정구조에 기초한 헤도닉모형과 가격변동률을 설명하는 반복매매모형은 실질적으로 그 모형자체가 추구하는 가격변동에 대한 설명의 영역이 상이하다.
2) 반복매매모형 원리
매매가 이루어진 두 시간 중에 주택의 특성이 변화하지 않고, 특성의 잠재가격이 고정되어 있다고 가정할 경우 두 기간의 증가율을 계산하고 이를 통해 지수를 작성하게 된다. 아무런 자료의 통제가 없는 반복매매지수모형의 적용은 거시경제요인, 주택특성요인, 입지특성요인의 변화와 각각의 한계가치의 변화에 따른 영향이 모두 상수항의 변화에 포함되어 진다.
3) 반복매매모형의 장단점
반복매매모형은 헤도닉모형에서 필요로 하는 방대한 특정자료에 대한 요구조건이 없다는 장점이 있으나 지수산정기간 내에 두 번 이상 거래된 주택의 자료만을 사용하게 되므로 표본선택의 편의나 자료이용의 비효율성이란 문제가 내재되어 있다. 즉 변수누락문제에서 자유롭다는 장점이 있으나 반복매매모형의 가장 큰 단점은 반복매매거래쌍의 관측빈도가 낮을 수밖에 없어 실거래가격 정보를 충분히 사용하지 못하고, 소규모 지역 단위에서는 자료의 부족으로 지수산정이 어렵다는 문제를 안고 있다.
Ⅳ. 결어
최근 부동산학계에서 자주 사용되고 있는 계량적 부동산평가기법은 일반화되고 정형화된 형태를 주로 사용하고 있다. 분석대상이 무엇인지만 다를 뿐 분석 흐름에는 큰 차이가 없다. 다만 각 모형은 각각의 전제조건과 모형 추정방법 차이가 있으므로 좀 더 깊은 이해를 바탕으로 축적되는 실거래가격 자료의 활용이 필요하다고 생각된다.