공적평가에서 복수평가의 필요성, 동적 DCF분석법과 정적 DCF분석법의 비교, 건부증가와 건부감가의 성립논리 등 약술문제로 각 10점 배점으로 출제되었다. 알면 작성할 수 있고, 모르면 작성할 수 없다. 그리고, 10점 배점의 문제에서 욕심을 부리면 안된다. 물론, 1,2,3번에서 작성한 답안이 빈약하다고 느낀다면, 풍성하게 작성해서 7점 이상을 맞아야 하는 전략을 취할 수도 있다. 그러나 10점 배점의 문제인데 20점 분량으로 작성한다고 해서 15점을 줄 수는 없다. 그렇기 때문에 지나치게 욕심을 부리는 것은 수험전략상 바람직하지 않다. 시간은 100분으로 한정되어 있다. 이건 스스로에게도 늘 하는 말이지만, 답안지 작성을 위해서는 평소에 전략을 짜는 연습을 충분히 해두어야한다. 그래야 100분안에 100점을 작성할 수 있다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 4】 다음 사항을 약술하시오. (30점)
물음 1) 공적평가에서 복수평가의 필요성 (10점)
물음 2) 동적 DCF분석법과 정적 DCF분석법의 비교 (10점)
물음 3) 건부증가와 건부감가의 성립논리 (10점)
<예시 목차>
- Ⅰ. (물음 1) 공적평가에서 복수평가의 필요성 (10점)
- Ⅱ. (물음 2) 동적 DCF분석법과 정적 DCF분석법의 비교 (10점)
- Ⅲ. (물음 3) 건부증가와 건부감가의 성립논리 (10점)
Ⅰ. (물음 1) 공적평가에서 복수평가의 필요성 (10점)
1. 공적평가 개념
공적평가란 국가, 지자체 등 공공기관이 공적목적으로 감정평가를 의뢰한 경우 감정평가법인등이 관계법령을 준수하여 대상 물건을 감정평가하는 것을 말한다. 공적평가는 사적평가와 달리 국가와 국민간의 의견을 조율하는바 복수평가를 하게 된다. 대표적인 예로 표준지공시지가 조사평가 · 보상평가, 국공유지 처분 · 매입평가, 세금목적의 시가평가 등이 있다. 즉 감정평가법인 2인 이상에게 감정평가를 의뢰하고 그 결과물인 평가금액을 산술평균하여 가치를 결정하게 된다.
2. 감정평가 금액의 신뢰성 제고
공적평가는 사적평가에 비해 공공성이 강조되므로 평가금액의 신뢰성을 제고할 필요가 있다. 단수의 감정평가의 금액이 주관적 가치라는 문제가 제기될 가능성이 있으므로 서로 다른 평가법인의 감정평가금액을 산술평균함으로써 가치의 신뢰성을 제고하는데 복수평가의 필요성이 있다.
3. 감정평가 금액의 이해도 제고
국가 등은 다양한 정책목적을 달성하기 위해 사유재산권을 침해하거나 사유재산권의 가치를 기준으로 과세를 하는 경우에 사유재산에 대한 의견대립이 없는 적정한 가치로 평가되어야 한다. 사유재산에 대한 공적평가는 단수평가보다 복수평가가 국민의 이해도를 제고하는데 기여할 수 있다.
4. 기타 공공기관의 원활한 정책 집행 등
국가의 정책을 효율성 있게 추진하기 위해서는 불필요한 논쟁을 최소화하는 것이 중요하다. 국가 정책에 있어 가장 첨예하게 대립하는 부분이 바로 가치영역이다. 세금 산정의 기준이 되는 공시지가, 보상액 결정의 기준이 되는 보상평가금액이 단수평가에 의해 이루어진다면 국민은 그 가치에 대한 신뢰성 문제를 제기하여 오히려 효율적인 정책집행이 어렵게 될 개연성이 있다. 따라서 불필요한 논쟁을 최소화하고 가격의 신뢰성을 제고, 국민의 법감정을 이해하는 제도로써 복수평가의 필요성이 있다.
Ⅱ. (물음 2) 동적 DCF분석법과 정적 DCF분석법의 비교 (10점)
1. 동적 DCF분석법 개념
동적 DCF분석법이란 부동산 특유의 “시간감각”인 과거의 상태도 고려해 놓은 진화된 수익환원법이다. 전통적인 DCF법은 매우 주관적인 하나의 시나리오에 의거한 분석이라고 투자 타이밍의 가치를 고려하지 않는다. 따라서 시나리오의 문제를 해결하기 위해 생겨난 것이 동적 DCF분석법이다. 즉 시나리오를 생각할 수 있는 만큼 산출하고 분포시켜서 평가하려고 하는 것이 동적 DCF분석법의 시작이라 할 수 있다.
2. 정적 DCF분석법 개념
정적 DCF분석법이란 장래 매기간 기대되는 현금흐름을 현재가치로 환원하여 대상부동산의 시장가치를 구하거나 투자액과 비교하여 투자의사결정에 활용되는 기법이다. 이는 안정화된 대표적 순수익으로 자본환원하는 직접환원법의 부정확성 및 세금효과를 간과하는 저당지분환원법을 비판하면서 Wendt에 의해 제창되었으며 세전 · 세후 현금모형으로 나눌 수 있다.
3. 양자의 비교
1) 공통점
동적 DCF분석법과 정적 DCF분석법은 미래의 현금흐름을 분석하여 수익가액을 산출하는 DCF방식이라는 점이 공통점이다. 또한 수익환원법 적용 시 가장 중요시되는 장래의 순수익 또는 현금흐름의 예측을 통해 수익가액을 결정하는 바 장래를 예측하는 것도 동일하다.
2) 차이점
동적 DCF분석법은 다양한 시나리오에 의해 다양한 가격을 산출하는 방법이나 정적 DCF분석법은 하나의 시나리오에 의해 하나의 가격이 산출되는 방법이다. 동적 DCF분석법은 여러 가지 시나리오에 의해 하나의 가격이 산출되는 방법이다. 동적 DCF분석법은 여러 가지 시나리오에 의한 가격에 대해 통계학적으로 접근할 수 있고, 이를 통해 위험의 크기를 정량적으로 분석할 수 있다. 그러나 정적 DCF분석법은 할인율이나 미래 현금흐름의 예측 시 오류가능성이 있고, 위험에 대한 측정이 주관적일 수 있다는 점에서 차이가 있다. 또한 동적 DCF분석법은 미래의 환경변동성을 감안하여 투자가치를 결정하는 기법으로 실물옵션평가라는 점에서 차이가 있다. 즉 시간경과에 따라 새로운 정보에 의해 불확실한 미래가 확실화 됨에 따라 투자를 연기, 확장, 축소, 포기 혹은 전환할 수 있는데 이러한 선택권에 대한 내재가치를 포함한다는 점에서 양자는 차이가 있다.
Ⅲ. (물음 3) 건부증가와 건부감가의 성립논리 (10점)
1. 건부증가 개념
해당 토지에 건물이 있어서 토지를 평가할 때 그 유용성을 높게 판단하여 가격을 증가시켜 반영하는 것을 말한다. 대표적인 예는 개발제한구역 내에 건물이 들어서 있는 토지이다. 개발제한구역은 규제가 많으나 이미 지어 놓은 건축물은 특례로 그대로 존치하도록 정하고 있어 다른 토지보다 이용도가 높다고 인정하는 것이다.
2. 건부감가 개념
토지를 평가할 때 해당 토지에 위치해 있는 건축물이 토지를 최유효로 이용하는데 방해하는 정도를 감가하는 것을 말한다. 즉 건부지가 최유효이용상태가 아닌 경우 지상건물이 소재함으로 인해 발생하는 감가의 정도를 말하며 이는 나지가격을 기준으로 측정한다. 이러한 건부감가는 지상건물이 견고할수록, 면적이 클수록 그 정도가 크다고 할 수 있다. 예를 들어 용적률이나 건폐율을 기존보다 낮게 적용하여 건물을 지었다면 최유효이용에 반하여 감가대상이 된다.
3. 건부증가와 건부감가의 성립논리 (최유효이용의 원칙)
현재 토지이용이 나지상정의 최유효 토지이용방안과 달리 이용되는 경우 건부증감가가 발생한다. 즉 건부증감가의 판단기준은 현재의 이용이 최유효이용의 원칙 하에서 나지상정시 이용과 다르게 이용되는 경우에 나타난다. 따라서 건부증감가의 판단기준은 최유효이용의 원칙이 기준이 된다. 최유효이용의 원칙이란 토지의 가치는 최유효이용을 전제로 파악되어야 한다는 가격원칙으로써 내적측면과 외적측면에서 균형의 원칙과 적합의 원칙에 의해 성립하게 된다. 즉 건물과 부지의 배치관계, 규모, 이용상황 등이 내적, 외적으로 균형 내지 적합을 이룸으로써 성립 · 판단하게 된다.