표준지공시지가와 표준주택가격을 비교하는 논점은 현시점(2024년)에서 보면, 중요도가 떨어진다고 개인적으로는 생각한다. 다만, 법령이 바뀌었기 때문에 그런 점에 주목해서, 간단하게 큰 틀에서 ‘평가주체’, ‘평가와 산정의 차이’ 등을 핵심으로 정리해두면 되지 않을까 싶다. 법조문을 한번 읽어보는 것이 가장 좋다고 생각한다. 부동산 가격공시에 관한 법률을 읽고 시작하자.
【문제 3】 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 표준지공시지가와 표준주택가격의 같은 점과 다른 점을 설명하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 개설
부동산가격공시제도란 토지, 주택 등 부동산의 적정가격을 공시하는 제도를 말한다. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 근거하며 부동산의 적정가격 공시에 관한 기본적인 사항과 부동산시장 · 동향의 조사 · 관리에 필요한 사항을 규정함으로써 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세 · 부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 감정평가사에 의해 조사 · 평가되는 표준지공시지가와 비전문가에 의해 조사 · 산정된 가격인 표준주택은 가격공시제도의 주축으로써 내용에 대한 이해가 중요한바 이하 같은 점과 다른 점에 대해 설명하기로 한다.
Ⅱ. 표준지공시지가와 표준주택가격의 의의
1. 표준지공시지가
표준지공시지가란 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조에 따라 국토교통부장관이 토지 이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적 · 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 기준으로 조사 · 평가하여 공시한 단위면적당 적정가격을 말한다.
2. 표준주택가격
표준주택이란 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사 · 산정하여 공시한 가격을 말한다.
Ⅲ. 양자의 같은 점
1. 부동산가격공시제도의 목적
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 근거한 표준지공시지가와 표준주택가격은 가격공시제도로써 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세 · 부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 하는 것은 동일하다.
2. 적정가격으로써 정보 제공
표준지공시지가와 표준주택은 적정가격으로 공시되어 정보를 제공한다. 적정가격이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다. 적정가격은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 의거 평가방법, 기준 등을 제시하는 법정평가이다.
3. 가격산정의 기준 역할
양자는 가격산정의 기준 역할을 한다는 것에 있어서 동일하다. 다만 표준지공시지가는 국가 · 지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 되나 표준주택가격은 국가 · 지방자치단체 등이 과세업무와 관련되므로 구체적인 기준 역할에는 차이가 있다.
Ⅳ. 양자의 다른 점
1. 평가와 산정의 차이
표준지공시지가는 둘 이상의 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등에게 이를 의뢰하는 조사 · 평가 업무이다. 그러나 표준주택은 「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원에 의뢰하여 조사 · 산정하는 바 전문가의 평가액과 비전문가의 산정가격으로 차이가 있다.
2. 주된 활용범위
표준지공시지가는 감정평가법인등에 의한 개별 토지 평가, 공용수용, 국 · 공유지 취득, 처분 등의 기준이 되는 등 다양한 용도로 활용된다. 그러나 표준주택가격은 원칙적으로 정보제공 및 과세목적에 국한되어 활용되는바 주된 활용범위 상 차이가 있다.
3. 대상물건 · 내용상 차이
표준지공시지가는 평가대상 물건이 토지이나, 표준주택 가격은 토지와 건물은 주택인바 양자 차이가 있다. 또한 표준지공시지가는 나지상정평가인바 건부감가를 반영하는 표준주택과 평가와 산정의 기준에서도 차이가 있다.
Ⅴ. 검토
최근 표준주택가격의 조사 · 산정 업무로 전환은 부동산가격공시제도의 존재의 의미와 중요성을 간과하고 비용의 효율성 측면만이 부각된 측면이 있다. 부동산의 사회성과 공공성 확보는 국민의 재산권 보호는 물론 국가적인 경제의 효율성을 확보하는 등 중요한 의미를 갖는바 공시가격제도 기능과 의미를 보완해야 한다고 생각한다.