지역분석과 개별분석을 통하여 부동산가격이 부동산시장에서 구체화되는 과정을 설명하라는 기본중에 기본 개념이 20점짜리 문제로 출제되었다. 이런 문제가 출제되면, 욕심을 부리면 안된다. 15분 내에 최대한 매듭을 지어야 한다. 주어진 시간은 한정적이다. 많은걸 쓰려다가 오히려 많은 점수를 놓칠 수 있다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 2】 지역분석과 개별분석을 통하여 부동산가격이 부동산시장에서 구체화되는 과정을 설명하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
부동산가치의 형성원리란 부동산의 가치가 효용, 상대적 희소성, 유효수요의 가격발생요인에 의해 생성되고 가치형성요인의 영향을 받아 형성되는 과정에서 부동산의 지역성에 따라 지역요인의 영향을 받아 그 지역의 대체적인 가격수준이 형성되고, 개별성에 따라 개별요인의 영향을 받아 구체적인 가격으로 개별화 · 구체화되어 가는 과정을 말한다. 감정평가는 지역분석과 개별분석의 과정에 따라 가장 공정하고 객관적인 결과를 제시하게 된다. 따라서 지역분석과 개별분석을 통하여 부동산가치형성과정을 이해함으로써 정도 높은 평가가 가능할 것이다.
Ⅱ. 지역분석을 통한 부동산의 표준적사용과 가격수준 결정
1. 부동산의 지역성
부동산의 지역성이란 부동산은 다른 부동산과 함께 어느 지역을 구성하고 있으며 부동산은 그가 속한 지역의 구성분자로서 그 지역과 상호 · 의존 · 보완 · 협동 또는 대체 · 경쟁의 관계를 통하여 사회적 · 경제적 · 행정적 위치가 결정되는 것을 말한다. 따라서 부동산전반에 영향을 미치는 일반적 요인은 지역지향성을 갖는바 부동산이 갖는 지역성은 부동산이 속한 지역을 파악해야 개별적인 자산의 상대적 위치를 파악할 수 있다는 논리적 근거를 제시한다. 이러한 논리적 근거는 지역분석이라는 단계를 필요로 하게 되는 이유가 된다.
2. 지역분석을 통한 표준적사용 파악
지역분석이란 부동산이 속한 지역을 파악하고 그 지역 내 부동산의 가치형성에 전반적인 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통해 당해 지역의 지역특성의 현실과 장래의 동향을 명확히 하여 그 지역 내의 부동산에 대한 전반적인 위치, 표준적 사용, 가격수준을 판정하는 것을 말한다. 표준적 사용이란 인근지역에 속한 개개의 부동산의 최유효이용의 집약적 · 표준적 사용방법으로 지역분석의 요체인 지역특성은 표준적 사용에 의해 나타나게 된다. 표준적 사용은 최유효이용을 판정하는 유력한 기준이 되므로 정확히 파악되어야 한다.
3. 가격수준의 형성
가격수준이란 개개의 부동산가치가 아니고 지역 내의 부동산의 평균가치를 의미하며 지역 간의 격차를 나타낸다. 부동산의 개별적 · 구체적 가격은 그 부동산이 속한 지역의 가격수준 내에서 형성되므로 그 중요성이 있고, 그 지역 내의 부동산의 일반적 · 표준적 상태와 장래의 동향을 판정함으로써 판정이 가능하다. 부동산이 속한 지역은 인근지역, 유사지역, 동일수급권으로 구분할 수 있다.
Ⅲ. 개별분석을 통한 개별부동산 가격의 개별화 · 구체화 과정
1. 부동산의 개별성
부동산의 개별성이란 서로 동질적인 부동산이 시장에서 거래되지 않고 개별적으로 부동산의 유통이 일어난다는 것을 말한다. 따라서 부동산 가격형성요인이나 부동산가격 등을 개별화시킨다. 부동산의 개별성은 지역의 종별에 따라 부동산가격에 미치는 영향은 달라지나 대체로 지역의 표준적 사용과 가격수준을 전제하여 최유효이용이 결정되게 된다.
2. 개별분석을 통한 최유효이용의 판단
개별분석이란 대상부동산의 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하는 작업을 말한다. 최유효이용이란 공지나 개량부동산에 대하여 합리적이며 합법적으로 이용이 가능한 대안 중에서 물리적으로 채택이 가능하고, 경험적인 자료에 의해서 적절히 지지될 수 있고 경제적으로 타당하다고 판명된 것으로서 최고의 가치를 창출하는 이용을 의미한다. 개별분석을 통해 최유효이용을 판정하게 된다.
3. 감정평가3방식과 시산가액 조정을 통한 개별부동산 가격의 개별화 · 구체화
부동산의 표준적 사용과 가격수준은 개개의 부동산의 개별요인과 결합하여 최유효이용을 결정하게 되고 이에 의해 가격수준은 개별화 구체화되어 가격이 형성된다. 즉 개별분석에서 분석된 최유효이용을 전제로 원가방식, 수익방식, 비교방식을 적용하여 시산가액을 도출하고 시산가액 조정이라는 비판적 단계를 거쳐 개별부동산의 가치로 파악된다. 이러한 일련의 단계를 부동산가치의 개별화 · 구체화 단계라고 할 수 있다.
Ⅳ. 결어
감정평가사는 지역적 수준에서 대상부동산에 영향을 미치는 지역요인, 개별요인인 가차형성요인을 파악함으로써 무엇이 대상부동산의 최유효이용인지를 결정한다. 부동산감정평가에서 지역분석이 중요시 되는 이유가 여기에 있다. 부동산 감정평가란 대상 부동산의 최유효이용을 전제로 그에 대한 경제적 가치를 판단하는 것이기 때문이다. 따라서 감정평가에 있어 지역에 대한 이해는 매우 중요하며 지역분석은 결국 최유효이용을 파악하기 위해 반드시 필요한 절차임을 이해하여야 한다.