통계적 평가방법과 전통적인 감정평가3방식에 대한 차이를 묻는 문제가 출제되었다. 현 시점에서도 이 논점은 중요하다고 생각한다. 특히 시점보정을 한다면, AI가 급속도로 발전하고 있고, 이에 따라 데이터가 빠르게 축적되어 가고 있는 상황에서 데이터를 통한 계량화된 시장가치 산정에 대한 일반인에 대한 신뢰가 높아지고 있기 때문에 이와 관련된 논점이 출제될 가능성이 높다고 개인적으로는 생각한다. 감정평가는 왜 필요한가?라는 본질적 질문에 대해 깊게 생각해 볼 필요가 있다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 1】 개별부동산을 평가함에 있어 통계적 평가방법에 의한 가격이 전통적인 감정평가3방식에 의한 가격보다 정상가격과의 차이가 크게 나타날 가능성이 있다. 그 이유를 설명하시오. (30점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
감정평가 3방식 6방법은 평가제도의 도입과 시기를 같이하며 여전히 주된 평가방법으로 이용된다. 그러나 최근 과세평가와 관련하여 실거래가격을 활용하여 토지특성가격모델을 통한 가격 산정의 연구가 가속화되고 있다. 이러한 가격 산정은 통계적 평가방법에 기반을 둔 방식인데, 전통적인 3방식에 의한 가치와 차이가 날 가능성이 크다. 이는 부동산만이 갖는 특성과 통계적 평가방법 모형의 한계 및 산정과 감정평가의 제도적 차이에서 발생하는 것으로 통계적 평가방법에 의한 가격이 과연 시장가치가 될 수 있는지 문제된다.
Ⅱ. 통계적 평가방법에 의한 가격과 전통적인 감정평가3방식에 의한 가치
1. 통계적 평가방법에 의한 가격
1) 의의
통계적 평가방법이란 통계학에 의한 여러 방법론을 통해 자료를 분석하여 객관적인 결론을 추론하는 방법을 말한다. 전통적인 3방식 6방법의 한계를 보완할 수 있는 대안으로써 평가결과의 객관화 및 과학화의 다양한 방법론 중 하나이다. 일반적으로 다중회귀분석법에 의한 가격이 주로 활용된다.
2) 내용
회귀분석법이란 부동산의 특성으로 선택된 변수와 부동산가격과의 관계를 파악하고, 이것으로부터 개별 부동산의 가격을 추론해 내는 것을 말한다. 조건부가치평가법은 가상적인 상황을 설정하고 이 상황 하에서 각 개인이 어떤 선택을 할 것인지 설문조사하여 환경재 등의 가치를 평가하는 방법 등이 있다.
3) 통계적 평가방법에 의한 가격의 성격
통계적 평가방법에 의한 가격은 자료가 시장에서 거래된 사례자료를 가공하여 개별 부동산의 가격을 구하는바 비교방식에 근거한 비준가액의 성격을 갖는다고 볼 수 있다.
2. 전통적인 3방식에 의한 가치
1) 의의
전통적인 3방식은 시장성과 대체의 원칙에 근거한 비교방식과 비용성과 대체성에 근거한 원가방식, 수익성과 예측의 원칙에 의한 수익방식을 감정평가 3방식이라 한다.
2) 내용
비교방식은 시장성의 원리에 기초한 방식으로 임대사례비교법, 거래사례비교법, 공시지가기준법이 있다. 원가방식은 비용성에 근거하며 원가법과 적산법이 있다. 수익방식은 수익성에 근거하며 수익환원법 및 수익분석법 등이 있다.
3) 전통적인 3방식에 의한 가치의 성격
전통적인 3방식에 의하여 도출된 가치는 시장 지향적인 성격을 갖으며 시장에서 요구되는 시장성, 비용성, 수익성을 모두 고려하여 결정된 가치인 시장가치의 성격을 갖는다.
Ⅲ. 통계적 평가방법에 의한 가격이 시장가치와 괴리될 가능성이 높은 이유
1. 시장가치
시장가치란 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액을 말한다. 시장가치는 대상물건의 시장성과 통상적인 시장의 존재, 출품기간의 합리성과 거래의 자연성, 당사자의 정통성을 개념요소로 하며 최근 시장가치 정의는 통계적 확률개념이 도입되어 거래가능가격 중에서 가장 일어날 수 있는 빈도수가 높은 거래가능가격, 최빈매매가능가격의 개념을 도입하였다.
2. 감정평가3방식에 의한 가치가 시장가치에 가까운 이유
시장기구를 보완해주는 전문가인 감정평가사는 부동산시장을 합리적이고 경쟁적으로 가정하고 수요와 공급의 원칙하에 가장 성립될 가능성이 높다고 인정되는 가격을 제시할 필요성이 인정된다. 감정평가3방식에 의한 가치는 시장에서 대상물건이 어느 정도의 비용이 투입되었는지(비용성), 어느 정도 가격으로 시장에서 거래되고 있는지(시장성), 대상물건을 이용함으로써 어느 정도 수익을 얻을 수 있는지(수익성)를 모두 고려한 가치에 의해 결정되게 된다. 즉 통계적 평가방법에 의한 가격이 시장성만 고려하였다면 감정평가3방식에 의한 가치는 가치3면성이 모두 고려된 가치이자 시산가액 조정 과정을 거쳐, 시장요구에 가장 부합하는 가치인 시장가치에 가까워지게 된다.
3. 통계적 평가방법에 의한 가격이 시장가치와 괴리될 가능성이 높은 이유
1) 부동산가치형성요인에 따른 차이
부동산가치형성요인은 다양하며 동태적이며 상호연관성을 갖는다. 통계적 평가방법의 정밀성이 높더라도 이러한 가치형성요인의 성격을 모두 충족시킬 수 있는 모형을 만드는 것은 사실상 불가능하다고 할 수 있다.
2) 부동산시장의 국지성과 지역성에 따른 차이
부동산시장의 국지성과 지역성을 반영하기 위해서는 통계적 평가방법도 지역마다 각기 다른 형태의 모형이 개발되어야 하는데 지역의 경계설정의 모호함과 지역별 자료수집 및 검토가 어려운 바 시장가치와 차이가 날 가능성이 크다.
3) 통계적 모형의 한계점에 의한 차이
통계적 모형의 자료는 시장에서 거래되는 실거래자료이다. 실거래자료를 기반으로 한 가격은 결국 거래사례비교법의 응용에 불과하다는 단점이 있다. 따라서 시장성만이 고려된 통계적 평가방법에 의한 가격은 시장가치와 차이가 날 가능성이 크다.
4) 가격산정과 감정평가에 의한 차이
통계적 평가방법은 국가가 인정한 전문인 제도인 감정평가와 차이가 있을 수 있다. 즉 통계적 평가방법은 산정에서 활용되며 비전문가에 의한 산정도 가능하나 감정평가는 개별성을 고려하여 가장 객관적이고 공정한 가치를 추계하는 감정평가에 의한 시장가치와 차이가 날 수 있다.
Ⅳ. 결어
통계적 평가방법에 의한 가격은 시장가치와 괴리될 개연성이 높다. 시장가치는 가치의 3면성이라는 이론적 근거에 의해 도출된 개념으로 시장인의 합리적 사고인 비용성, 시장성, 수익성 사고의 관점이 모두 반영되어야 한다는 당위적인 가격개념이다. 단지 시장성의 사고만 반영된 통계적 평가방법으로는 시장인이 요구하는 시장가치가 될 수 없으며 또한 이를 기준으로 가격공시체계가 변환된다면 국민의 국가정책에 대한 불신이 발생하는 등 문제가 발생하게 될 것이다.