부동산가격형성요인의 행정적 요인 중 부동산거래규제 관련 논점이 출제되었다. 부동산가격형성요인의 일반요인은 자연적 · 사회적 · 경제적 · 행정적 요인으로 구분할 때, 부동산가격형성요인과 관련된 논점을 사례로 만든다면 무궁무진하게 만들어 낼 수 있다. 2024년 여름이 역대급으로 더웠다. 자연적 요인으로 이런 날씨의 변화가 부동산가격형성에 미치는 영향을 물어볼 수 있고, 이미 출제는 되었지만, 저출산이 부동산가격형성과 부동산시장에 미치는 영향을 물어볼 수도 있다. 이런 논점은 사례로 얼마든지 만들어서 출제될 수 있다. 따라서 총론의 내용은 단순히 내용을 암기하는 것에 그치면 안되고, 현재의 상황과 맞물려서 다양한 관점으로 생각을 해봐야 한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 3】 부동산가격형성의 일반요인은 자연적 · 사회적 · 경제적 · 행정적 제 요인으로 구분할 수 있다. 부동산가격형성의 행정적 요인 중 부동산거래규제의 내용에 대하여 설명하고, 거래규제가 감정평가에 미치는 영향에 대하여 설명하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
부동산 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 주는 일반요인, 지역요인, 개별요인을 말한다. 일반요인은 대상물건이 속한 전체 사회에서 대상물건의 이용과 가격수준 형성에 전반적으로 영향을 미치는 요인으로써 자연적, 사회적, 경제적, 행정적 요인이 있다. 특히 부동산은 사회성과 공공성이 강조되기 때문에 부동산 이용과 가격형성에는 공익을 중심으로 하는 행정적 제반규제가 필요해진다. 부동산거래규제는 가격에 영향을 미치는 행정적 규제이자 가치형성요인으로써 이하 거래규제의 내용과 감정평가에 미치는 영향에 대해 설명하고자 한다.
Ⅱ. 부동산거래규제의 내용
1. 부동산거래규제의 의의
부동산거래규제란 정부가 부동산시장에 개입하여 부동산의 거래를 규제하는 정책을 의미한다. 가치형성요인 중 행정적 요인에 해당하며 토지이용계획 및 규제 상태, 토지 및 건축물의 구조, 방재 등의 규제상태, 택지 및 주택의 시책 상태, 부동산세제 상태 등과 함께 부동산가격에 영향을 미치게 된다. 부동산거래규제는 다른 가치형성요인과 상호 유기적 관련성을 맺으며 항상 변동하는 특성을 지닌다. 또한 일반요인의 지역지향성에 의해 지역별 영향력이 서로 다르기 때문에 감정평가사의 면밀한 분석이 요구되게 된다.
2. 부동산거래규제의 내용
부동산거래규제는 직접적으로 거래를 규제하는 방식과 간접적으로 규제하는 방식으로 나눌 수 있으며 세부적으로는 특정지역이나 특정용도만을 규제하는 거래규제방식이 있다. 예를 들어 토지거래허가제나 농지법상 농지의 거래 시 농지취득자격증명서를 요구하는 경우는 특정지역과 특정용도의 거래를 규제하는 직접 규제방식에 해당하며 양도소득세 등 세금을 강화하여 규제하는 경우는 간접 규제방식에 해당한다. 또한 거래정보를 관리하는 것으로 실거래가격을 신고하게 하는 부동산거래신고제, 투지억제를 위한 투기지역과 투기과열지구 지정 등이 있다.
Ⅲ. 부동산거래규제가 감정평가에 미치는 영향
1. 기본적 사항의 확정
대상을 인식함에 있어 거래규제의 대상이 되는 부동산의 경우 그 거래규제의 내용과 정도 등을 고려하여 평가해야 한다. 따라서 공법상 제한사항에 대한 정보를 충분히 수집하고 관계 기관의 협조와 관련법상 내용을 충분히 조사하여 평가에 임해야 할 것이다.
2. 가치형성요인 분석
일반요인은 지역특성으로 인해 지역지향성을 갖는바 거래규제의 정도는 지역별로 미치는 정도가 다르게 됨에 유의한다. 또한 개별부동산의 이용양태 및 최유효이용에 영향을 주는 바 감정평가의 개별 · 구체적 가격에도 영향을 미치게 된다.
3. 평가방식의 적용
거래사례비교법 적용 시 거래규제 있는 토지와 거래규제가 없는 토지간의 격차율에 대한 객관적 기준을 갖고 평가에 임해야 한다. 수익환원법 적용 시 거래규제가 자산가치를 변동시키므로 환원율에 영향을 줄 수 있고 원가법 적용 시 거래규제는 경제적 감가요인이 될 수 있음에 유의하여 적용한다.
4. 시산가액 조정 및 결정
부동산거래규제는 시장의 안정화와 동시에 경직을 유발할 수 있다. 즉 시장 내 부동산의 거래 감소와 실수요자의 위축 등을 유발하는 바 시장의 거래사례수집이 어렵거나 사정개입 등의 문제가 발생할 수 있다. 따라서 비준가액의 적정성을 검토해야 하고, 시산가액 조정 시 수익가액이나 적산가액에 비중을 두어 결정해야 할 것이다.
Ⅳ. 결어
거래규제는 가치형성요인 중 행정적 요인으로 이들 일반적 요인이 어떻게 개별 부동산 가격에 영향을 미치는지에 대한 매커니즘을 이해하는 것은 감정평가의 정확도를 높이는 일이므로 매우 중요하다고 생각된다. 따라서 대상부동산에 거래규제가 있는 경우 위와 같은 구체적 판단을 통해 가치를 추계해야 할 것이다.