담보평가, 담보가치 결정에 대한 이론적 근거를 묻는 문제인데, 준사례형으로 출제되었다. 배점이 10점이라는 것이 수험생입장에서는 더 충격적이다. 가뜩이나 시간이 없는데, 10점 배점 문제를 준사례형으로 출제하면 시험장에서는 갑갑해진다. 주어진 문제에 대해 사실관계를 파악하는데 시간이 걸리기 때문이다. 논점 빠르게 잡아내서, 핵심적인 내용만 기술해야 하는데, 이게 말이 쉽지, 쉬운게 아니다. 담보평가에 대한 내용을 감정평가 실무기준을 통해 확인하고 시작하자.
【문제 4】 감정평가사 김씨는 K은행으로부터 대상부동산에 대한 담보감정평가를 의뢰 받았다. 감정평가사 김씨는 현장조사 및 자료분석을 통하여 아래와 같은 자료를 수집하였다. 아래 대상부동산의 시장분석자료를 근거로 감정평가사 김씨가 K은행 대출담당자에게 담보가격 결정에 대한 이론적 근거에 대해 부동산가격제원칙을 중심으로 기술하시오. (10점)
<대상부동산> 서울시 ○○구 ○○동 ××× – × AA빌라 3층 301호 100평형 대상부동산 분양예정가: 10억 원 <현장조사 및 자료분석내용> 분양성검토: 대형평형으로 인해 인근지역내에서 분양성 악화가 우려됨 인근지역의 표준적 이용상황: 40-50평형 인근지역의 담보평가가격수준: 3.6억 ~ 4.5억 거래가능가격(표준이용상황 기준): 평형당 1,000만원 |
<예시 목차>
Ⅰ. 담보평가 개념
담보평가는 금융기관등이 대출을 하거나 채무자가 대출을 받기 위하여 의뢰하는 담보물건에 대한 감정평가로써 안정성과 환가성이 중시된다. 따라서 시장가치를 기준으로 평가하나 다소 보수적 접근이 필요하다. 본건의 경우 부동산가격이 어떻게 형성되고 유지 · 수정 · 파괴되는가를 나타내는 기본적인 법칙인 부동산가격제원칙에 의해 담보가격 결정에 대한 이론적 근거를 설명한다.
Ⅱ. 담보가치 결정에 대한 이론적 근거
1. 최유효이용의 원칙
최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 대상토지를 합리적으로 합법적인 최고최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다. 최유효이용의 원칙은 부동산가격은 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 기준으로 형성된다는 원칙을 말한다. 본건은 대형평형이고, 분양성 악화가 우려되는 바 경제적 타당성 및 최대수익성 창출이라는 최유효이용의 원칙에 위배된다.
2. 적합의 원칙
부동산의 효용이 최고로 발휘되기 위해서는 그 이용방법이 주위환경에 적합하여야 한다는 가격원칙을 말한다. 대상이 속한 지역의 표준적 사용과 반드시 일치되지 않더라도 지역의 표준적 사용과 합리적인 유사성이 인정되면 적합성을 인정할 수도 있다. 그러나 인근지역의 표준적 사용은 40 – 50평형인데 비해 본건은 대형평형으로 주위의 표준적 사용에 적합하지 않아 적합의 원칙에 위배된다.
3. 수요 · 공급의 원칙
재화의 가치는 수요와 공급으로 결정되고 가치는 다시 수요 · 공급에 영향을 미치는데 부동산 또한 수요와 공급으로 가치가 결정된다는 원칙이다. 표준적 사용 기준 시 평당 1,000만원에 거래가 시장에서 이루어지고 있으므로 대형평형은 시장에서 수요가 약할 것으로 추정할 수 있다. 분양성 악화의 예상은 시장자료에 의해 지지되므로 부동산의 가치는 평당 1,000만원 이하에서 균형이 이루어질 가능성이 큰 바 수요 · 공급의 원칙에 위배된다.
Ⅲ. 맺음말
부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 하여 형성된다. 최유효이용의 원칙은 가격제원칙 간 상호 작용성 및 의존성을 충분히 이해하고 활용함으로써 감정평가 의뢰인에게 보다 적정한 의사결정 자료를 제시함은 물론 정확한 감정평가를 할 수 있을 것이다. 따라서 본건의 담보가액은 분양예정가인 10억원으로 결정될 수 없음을 의뢰인에게 알린다.