환경오염, 토양오염 등과 관련된 논점은 현재 환경에 대한 관심이 높아지고 있기 때문에 중요하다고 생각한다. 감정평가에 관한 규칙 제31조의2(소음 등으로 인한 토지 등의 가치하락분에 대한 평가)와 관련해서 문제를 다양하게 만들어낼 수 있다. 이론뿐만 아니라 실무에서도 충분히 출제가 가능한 논점이다. 가치하락분 산정은 문제를 내기도 좋다. 최대한 꼼꼼하게 준비해두어야 한다고 생각한다. 관련된 내용을 감정평가 실무기준을 통해 확인하자.
【문제 2】 「감정평가에 관한 규칙」 제31조의2(소음 등으로 인한 토지 등의 가치하락분에 대한 평가)에 환경오염이 발생한 경우의 평가에 대한 기준을 제시하고 있다. 토양오염이 부동산의 가치에 미치는 영향과 평가시 유의사항에 대하여 설명하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
산업화와 더불어 환경권의 신장은 관련된 분쟁을 증가시켰으며, 이는 침해받는 권리를 경제적 가치로 산출하는 감정평가 수요로 이어졌다. 특히 군부대 이전에 따른 토양오염이 발생한 경우 감정평가사의 전문성을 바탕으로 가치하락분에 대한 정확한 반영이 필요하다. 따라서 「감정평가에 관한 규칙」 제25조 및 「감정평가 실무기준」의 소음등으로 인한 토지등의 가치하락분에 대한 감정평가 규정에 근거하여 경제적 가치의 객관적이고 공정한 평가를 진행해야 하며, 기본적 사항의 확정 단계에서부터 토양오염이 부동산가치에 미치는 영향을 반영하여야 할 것이다.
Ⅱ. 토양오염이 부동산의 가치에 미치는 영향
1. 토양오염의 의미
토양오염이란 환경과 관련된 오염의 형태로 사람의 건강이나 환경에 피해를 주는 상태를 말한다. 여러 원인에 의한 토양오염은 종국적으로 토지에 대한 오염으로 나타날 수 있으며 이는 토지 자체의 가치의 하락은 물론 지상물의 가치에도 영향을 미칠 수 있다. 따라서 당해 부동산의 가치는 토양오염으로 인한 리스크로 인해 가치가 하락되는바 감정평가 주체는 이점을 부동산평가 시 반영하여 평가해야 할 것이다. 특히 가치하락은 오염 전으로의 복구비용과 스티그마에 의한 것으로 이를 추계하는 것이 부동산가치에 미치는 영향을 정확하게 고려할 수 있게 된다.
2. 관련규정
「감정평가에 관한 규칙」 제25조는 감정평가법인등은 소음 · 진동 · 일조침해 또는 환경오염 등으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다고 규정하고 있다. 가치하락분은 결국 소음등이 발생하기 이전과 이후의 차이를 의미하므로, 소음등이 발생하기 전 대상물건의 가치에서 소음등이 발생한 후 대상물건의 가치를 차감하여 산정함을 의미한다.
3. 토지 자체에 대한 리스크
오염된 토지는 정상적인 토지보다 가치가 낮아지게 된다. 가치가 낮아지는 리스크에는 당해 토지의 정화비용, 토지를 동일 목적으로 활용하지 못하는 등 이용상 제한, 토지의 이용계획 변경에 따른 손실, 주변 토지가치의 동반 하락, 행정적 원인에 대한 부담금, 당해 토지를 사용하고 있는 기업의 이미지 하락 등 다양하게 나타난다. 다만 각각의 사안에 따라 오염된 토지가 향후 어떻게 활용되는가에 따라 리스크의 크기가 달라질 수 있다.
4. 토지 및 지상물에 미치는 리스크
지상건물이 존재할 경우, 토양오염에 의한 가치하락 리스크는 토지 자체만 있는 경우보다 더 크다고 볼 수 있다. 지상물이 존재하는 토지 자체의 리스크는 물론 지상물 존치 여부결정을 위한 안전진단 비용, 지상물 철거 시 철거비용, 사용기간 동안 보수비용, 지상의 건물을 이용할 수 없음으로 인해 발생하는 유 · 무형의 손실 등으로 인해 부동산가치는 하락하는 부정적인 효과가 나타나게 된다.
Ⅲ. 감정평가 시 유의사항
1. 기본적 사항 확정 시 유의사항
「감정평가에 관한 규칙」 제9조에 의거 관련 전문가에 대한 자문 또는 용역을 의뢰하여 오염 정도, 정화비용 등에 관해 객관적인 자료로 참고할 수 있다. 또한 기준시점의 오염관련 가치형성요인을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하여 평가하는 조건부 감정평가를 진행할 수 있으므로 감정평가서에 조건 등에 관해 기재하여야 함에 유의한다.
2. 가치형성요인분석 시 유의사항
토양오염이 발생한 지역을 획정하여 지역 내 표준적 사용과 가격수준을 확인하고 대상물건이 속한 지역의 전반적인 오염상황에 대한 검토가 우선시 된다. 대상토지의 개별적 · 구체적 가격은 현재 오염상황과 복구비용 및 스티그마 등을 감안하여 개별요인으로 반영해야 할 것이다.
3. 가치하락분에 대한 평가 시 유의사항
가치하락분은 객관적인 가치하락분을 대상으로 한다. 관련법령 등에 따른 허용사항 및 원상회복에 소요되는 비용과 스티그마가 해당된다. 스티그마란 환경오염으로 인해 증가되는 위험을 시장참여자들이 인식함으로 인하여 부동산의 가치가 하락하게 되는 부정적인 효과를 의미한다. 스티그마의 경우 계량화하기 어렵기 때문에 환경재와 같은 비시장재화의 가치평가방법인 HPM, CVM을 활용하여 추계할 수 있다.
4. 감정평가방식의 선정 및 적용 시 유의사항
토양오염 발생 후의 비준가액은 대상물건에 영향을 미치고 있는 토양오염등이 같거나 비슷한 형태의 가치가 하락한 상태로 거래된 사례를 선정하여 시점수정과 가치형성요인을 비교하여 산정해야 한다. 또한 수익가액은 토양오염이 발생한 후의 순수익을 토양오염으로 인한 위험이 반영된 환원율로 환원하여 정하게 된다. 원가법의 경우 토양오염의 복구비용과 관련비용 산정과 함께 원상회복이 불가능한 가치하락분을 고려하여 감정평가함에 유의하여야 한다.
Ⅳ. 결어
환경에 대한 가치가 중시되는바 부동산 가치형성요인으로써 환경적 요인에 대한 분석과 감정평가과정에서 무형의 손실인 스티그마 효과를 정확히 판단하고 반영해야 할 것이다. 「감정평가에 관한 규칙」 및 「감정평가 실무기준」에서 환경오염에 따른 가치하락분 감정평가에 대한 구체적인 기준과 연구가 필요하다고 생각된다.