상업용 부동산의 입지결정요인 문제의 경우, 어렵지 않은 논점이지만, 사실 준비가 되어 있지 않으면 써내려가기가 쉽지는 않다고 생각한다. 작성이야 할 수 있겠지만, 더듬더듬 작성하면 시간을 세이브하기 어렵기 때문에 미리 준비가 되어 있어야 하는 내용이라고 생각한다. 각론에 대한 부분은 감정평가 실무기준을 통해 정리하고 단권화해 둘 필요가 있다.
【문제 5】 상업용 부동산의 입지결정요인에 대하여 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 개설
상업용 부동산의 가치는 부동산의 수익성에 의해 결정된다. 상업용 부동산의 수익성은 그 부동산의 입지에 의해 결정된다. 입지결정요인은 다른 입지 후보지와 비교하여 다른 의의와 경제성을 가지는 특정 장소의 성질 혹은 상태를 의미하며 이들을 평가하는 요소 또는 항목을 의미한다. 감정평가에서 입지요인은 부동산가치형성요인으로써 사회적 요인, 경제적 요인, 행정적 요인으로 이해할 수 있으며 이 중 대표적인 요인은 사회 · 경제적 조건인 배후지와 물리적 조건인 획지조건이라 할 수 있다.
Ⅱ. 상업용 부동산의 입지결정요인
1. 사회 · 경제조건 (배후지)
배후지란 고객이 존재하는 권역으로서 상업시설로부터 재화나 용역을 제공하는 공간적 범위인 상권과 같은 개념이다. 상업시설을 이용할 수 있는 고객이 존재하는 권역인 상권은 교통의 발달 등으로 인해 점차 확대되어 간다. 또한 도시화의 진행에 따른 인구의 집중은 배후지의 고객 수도 증가시킨다. 배후지의 크기 외에도 배후지에 존재하는 고객의 질적 특성, 즉 소득수준, 학력수준, 자녀의 수, 소비행태, 연령 등 유효구매력이 상업지의 매우 중요한 입지결정요인이다.
2. 물리적 조건 (획지조건)
가로란 고객이 통행하는 장소를 지칭한다. 가로의 계통, 가로의 폭, 가로의 구조를 의미한다. 상권의 가치에서 가로구조는 특히 중요하다. 보도나 차도의 구별유무, 포장상태, 일방통행 등은 가로의 이용도를 좌우한다. 상업시설의 수익성은 가로구조 등의 양적분석 외에 가로를 통행하는 고객의 질도 중요하다. 즉 고객의 질적특성인 소득수준, 구매력 분석이 반드시 수반되어야 한다. 이 밖에도 물리적 조건으로 획지의 형상 · 접면 너비, 지반 · 고저 등이 중요한 입지결정요인이다.
3. 기타
상업용 부동산 평가와 입지선정에 있어 배후지와 가로조건은 기본적인 요인이다. 그 외에도 고객의 교통수단과 접근성, 번영의 정도 및 영업의 경쟁정도, 타 상업지역 간의 계층 등 상업용 부동산의 가치에 직 · 간접적으로 영향을 미치는 모든 인자가 상업용 부동산의 입지결정요소이자 가격형성요인이다.
Ⅲ. 맺음말
입지조건은 언제나 동일한 것이 아니며 지역의 변화에 따라 동태적으로 변화하게 된다. 따라서 입지 선정 시에는 장기적 안목에서 대상 부동산의 성격과 맞는 입지조건을 갖춘 입지를 선정하여야 할 것이며 특히 지역의 라이프 사이클과 관련하여 살펴볼 필요가 있다.