비시장재화. 시장가격이 없는 부동산과 관련된 논점은 새로운 감정평가방법과 관련해서 나름대로 중요하다고 생각한다. 데이터를 처리하는 기술이 기하급수적으로 빠르게 발전함에 따라 전통적인 감정평가3방식에 대항할 수 있는 새로운 감정평가방법에 대한 논의가 활발해지고 있는 상황에서 관련 논점은 의미가 있다고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 2】 시장가격이 없는 부동산 혹은 재화의 가치를 감정평가하는 방법에 대하여 설명하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
최근 생활양식의 변화와 환경에 대한 관심 증대 등으로 인해 이와 관련한 소송이나 공공사업의 시행 여부 판단에서 가치의 판단이 중요시 되고 있다. 감정평가활동은 일반인에 의한 가치 지적이 어려운 부동산과 재화의 가치판단의 영역에서 그 중요성이 더욱 강조되는바, 감정평가사는 비시장재화와 관련하여 객관적인 평가액을 제시해야 한다. 이하 비시장재화의 감정평가방법과 관련하여 전통적 3방식에 의한 감정평가방법의 이외에 조건부가치평가법이나 회귀분석법 등 다양한 기법을 검토하고 적용하여 감정평가액의 객관성과 신뢰성을 높이고자 한다.
Ⅱ. 비시장재화의 개념 · 평가 상 문제점
시장가격이 없는 부동산 혹은 재화란 통상적인 시장에서 매매가 드물거나 발생하지 않아 거래가격이 존재하지 않으나 평가의 대상으로서는 가치를 갖는 부동산이나 재화를 말한다. 예를 들어 자연환경, 역사적 문화재, 공공서비스, 기타 특수목적 부동산 등을 말한다. 시장성이 없거나 제한적일 경우 전통적인 3방식에 의한 시산가액의 합리성 검토와 시산가액 조정이 적용될 수 없고 이는 감정평가액의 객관성과 신뢰성 확보에 있어 문제가 된다. 따라서 전통적인 3방식으로 구하는 방법 이외 새로운 평가기법의 연구가 필요한 영역이라고 판단된다.
Ⅲ. 비시장재화의 가치평가방법
1. 전통적인 3방식으로 구하는 방법
시장가격이 없거나 거래되지 않는 바 거래사례비교법 적용이 불가능하고, 수익이 발생하는 부동산에만 적용할 수 있는 수익환원법 역시 비시장재화의 가치평가방법으로 적절하지 않다. 다만 원가법의 경우 비용성에 기초한 방식으로 특수목적 부동산 평가에는 적용 가능할 것이다. 비시장재화의 가치평가방법과 관련하여 「감정평가에 관한 규칙」 제25조는 소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가 시 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다고 규정하고 있다.
2. 조건부가치평가법(CVM)
1) 의의
조건부가치평가법이란(Contingent Valuation Method) 가상적인 상황을 설정하고 이 상황 하에서 각 개인이 어떤 선택을 할 것인지를 설문 조사하여 환경재 등의 가치를 평가하는 방법이다. 사람들이 환경개선(외부경제)에 표명하는 최대 지급의사나 혹은 환경악화에 희망하는 최소보상의 의사표시를 포착하는 것이다.
2) 유용성 및 한계
CVM은 편익의 범주와 측정대상이 되는 재화에 대해 폭넓은 유연성을 갖으며 심리적 요인을 분석에 반영하는 것이 가능한 방법이다. 반면 CVM의 가장 큰 한계는 가상성을 들 수 있다. 즉 설문조사의 대상을 어떻게 구성하는가에 따라 그 결론이 달라질 수 있으며 설문 구성상 평가주체의 편이가 발생할 수 있어 조사방법론상 한계가 존재한다.
3. 비용편익분석(CBA)
1) 의의
비용편익분석(Cost-Benefit Analysis)이란 정부나 공기업이 수행하는 사업이나 정책의 사회적 이익(편익)과 사회적 손실(비용)을 바탕으로 그 경제적 타당성을 타진하는 기법으로 의사결정에 객관성을 높이고자 하는 기법이다. 특정 금액을 초과하는 대규모 예산이 소요되는 공공사업에 관해서는 법적으로 경제적 타당성 검토과정을 거치게 되어 있는데 이 때 가장 흔하게 이용된다.
2) 유용성 및 한계
CBA기법은 계획신청, 종합재개발 제안, 고속도로 건설, 공항의 입지 등 대규모 개발사업의 평가와 시장정보가 존재하지 않거나 부족한 사업을 평가하기 위한 합리적인 기법을 제공한다. 그러나 시장에서 발생가능한 무형적인 경제적 항목을 결정하고 구체적인 정도를 수량화하는 과정이 복잡하고 의사결정에 도움을 주기는 하지만 대체하지 않는 한계가 존재한다.
4. 회귀분석법
1) 의의
회귀분석법(regression analysis)이란 독립변수와 종속변수간의 일차선형관계를 분석하는 데 이용되는 통계방법이다. 독립변수가 1개인 경우를 단순회귀분석, 2개 이상인 경우를 다중회귀분석이라 한다. 부동산 감정평가에서는 가격형성요인을 영향변수로 하여 회귀방정식 모형을 만들어 이것을 대상부동산에 적용하여 가격을 추산하는 방법이다.
2) 유용성 및 한계
비교방식의 객관성을 확보할 수 있는 과학적인 방법으로 여러 나라에서 대량의 과세 물건 평가에 이용하는 방법이다. 또한 시장거래가 빈번하지 않은 재화의 경우에는 적용 가능성이 존재한다. 그러나 자료의 수집과 채택과정 등이 어렵고, 프로그램 과정에서 감정평가사의 판단과 경험 등을 완전히 배제할 수 없다는 한계가 있다.
Ⅳ. 결어
이외에 통계학을 활용하여 시간 서열분석과 회귀분석으로 장래 추측하는 방법인 장기추세법, 생태환경의 가치를 계량화하는 토지생태안전평가법 등이 있다. 전통적인 3방식에 의해 경제적 가치를 판단하는 것은 물론 사회적 변화에 따라 평가수요와 평가방법의 다양화가 요구되는 바 이러한 기법에 대한 연구와 활용이 적극적으로 필요하다고 생각된다.