지역분석, 개별분석을 통해 부동산 가격이 구체화, 개별화되는 과정을 문구만 약간 바꿔서 물어봤다. 거의 비슷한 문제가 2007년 18회 문제로 다시 출제되었다. 기출 분석의 중요성이총론의 내용을 잘 정리해서 쓰면 되는 문제다. 어렵지 않은 문제기 때문에 1번 문제에서 60점 이상은 획득해야 한다고 본다. 다만, 오히려 이런 평이한 문제가 점수가 잘 안나온다. 아는 것 같지만, 답안지에 쓰려면 잘 안되는 경우가 많기 때문이다. (물론, 내 얘기다) 때문에 기본적인 논점은 처음부터 꼼꼼하게 정리해 둘 필요가 있다. 처음에 잘 정리해두지 않으면 끝까지 흐지부지될 가능성이 높기 때문이다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 1】 부동산 감정평가의 3방식을 이용하여 시산가격을 도출하기 위해서는 여러 단계가 필요하다. 다음에 대하여 설명하시오. (40점)
물음 1) 부동산 가격의 구체화 · 개별화 단계에 대하여 설명하시오. (10점)
물음 2) 부동산 가격수준의 단계와 내용에 대하여 설명하시오. (10점)
물음 3) 부동산 감정평가를 위하여 구분하는 지역을 구체적으로 열거하고 대체성, 경쟁성, 접근성과 관련 설명하시오. (10점)
물음 4) 부동산 가격의 경제적 특성에 대하여 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음 1) 부동산 가격의 구체화 · 개별화 단계
- Ⅲ. (물음 2) 부동산 가격수준의 단계와 내용
- Ⅳ. (물음 3) 부동산 감정평가를 위하여 구분하는 지역(대체성, 경쟁성, 접근성과 관련)
- Ⅴ. (물음 4) 부동산 가격의 경제적 특성
- Ⅵ. 결어
Ⅰ. 서설
부동산가격의 형성원리란 부동산의 지역성에 따른 그 지역의 가격수준과 개별성에 따른 구체적 가격으로 개별화 · 구체화되어 가는 과정을 말한다. 이러한 부동산 가격형성과정에는 일정한 법칙인 가격제원칙이 있는바 평가사는 이 가격형성과정을 이해함으로써 정도 높은 평가가 가능할 것이다. 특히 접근성, 대체성, 경쟁성의 정도에 의해 인근지역, 유사지역, 동일수급권의 지역분석의 범위 확정에서 달라지게 되고, 이를 바탕으로 대상부동산의 가치가 결정되게 된다. 또한 부동산 가격의 경제적 특성인 위치성과 지역성 등은 지역분석의 범위와 관련되므로 이하 각 설문에 답하기로 한다.
Ⅱ. (물음 1) 부동산 가격의 구체화 · 개별화 단계
1. 부동산의 개별성
부동산의 개별성이란 서로 동질적인 부동산이 시장에서 거래되지 않고 개별적으로 부동산의 유통이 일어난다는 것을 말한다. 따라서 부동산 가격형성요인이나 부동산가격 등을 개별화시킨다. 부동산의 개별성은 지역의 종별에 따라 부동산가격에 미치는 영향은 달라지나 대체로 지역의 표준적 사용과 가격수준을 전제하여 최유효이용이 결정되게 된다.
2. 개별분석을 통한 최유효이용의 판단
개별분석이란 대상부동산의 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하는 작업을 말한다. 최유효이용이란 공지나 개량부동산에 대하여 합리적이며 합법적으로 이용이 가능한 대안 중에서 물리적으로 채택이 가능하고, 경험적인 자료에 의해서 적절히 지지될 수 있고 경제적으로 타당하다고 판명된 것으로서 최고의 가치를 창출하는 이용을 의미한다. 최유효이용은 개별분석을 통해 판단하게 된다.
3. 감정평가3방식과 시산가액 조정을 통한 개별부동산 가격의 개별화 · 구체화
부동산의 표준적 사용과 가격수준은 개개의 부동산의 개별요인과 결합하여 최유효이용을 결정하게 되고 이에 의해 가격수준은 개별화 구체화되어 가격이 형성된다. 즉 개별분석에서 분석된 최유효이용을 전제로 원가방식, 수익방식, 비교방식을 적용하여 시산가액을 도출하고 시산가액 조정이라는 비판적 단계를 거쳐 개별부동산의 가치로 파악된다. 이러한 일련의 단계를 부동산가치의 개별화 · 구체화 단계라고 할 수 있다.
Ⅲ. (물음 2) 부동산 가격수준의 단계와 내용
1. 부동산의 지역성
부동산의 지역성이란 부동산은 다른 부동산과 함께 어느 지역을 구성하고 있으며 부동산은 그가 속한 지역의 구성분자로서 그 지역과 상호 · 의존 · 보완 · 협동 또는 대체 · 경쟁의 관계를 통하여 사회적 · 경제적 · 행정적 위치가 결정되는 것을 말한다. 따라서 부동산 전반에 영향을 미치는 일반적요인은 지역지향성을 갖는바 부동산이 갖는 지역성은 부동산이 속한 지역을 파악해야 개별적인 자신의 상대적 위치를 파악할 수 있다는 논리적 근거를 제시한다. 이러한 논리적 근거는 지역분석이라는 단계를 필요로 하게 되는 이유가 된다.
2. 지역분석을 통한 표준적사용 파악
지역분석이란 부동산이 속한 지역을 파악하고 그 지역 내 부동산의 가치형성에 전반적인 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통해 당해 지역의 지역특성의 현실과 장래의 동향을 명확히 하여 그 지역 내의 부동산에 대한 전반적인 위치, 표준적 사용, 가격수준을 판정하는 것을 말한다. 또한 표준적 사용이란 인근지역에 속한 개개의 부동산의 최유효이용의 집약적 · 표준적 사용방법으로 지역분석의 요체인 지역특성은 표준적 사용에 의해 나타나게 된다. 표준적 사용은 최유효이용을 판정하는 유력한 기준이 되므로 정확히 파악되어야 한다.
3. 가격수준의 형성
가격수준이란 개개의 부동산가치가 아니고 지역 내의 부동산의 평균가치를 의미하며 지역 간의 격차를 나타낸다. 부동산의 개별적 · 구체적 가격은 그 부동산이 속한 지역의 가격수준 내에서 형성되므로 그 중요성이 있고, 그 지역 내의 부동산의 일반적 · 표준적 상태와 장래의 동향을 판정함으로써 그 판정이 가능하다. 지역분석의 대상지역은 이하에서 살펴볼 인근지역, 유사지역, 동일수급권으로 구분할 수 있다.
Ⅳ. (물음 3) 부동산 감정평가를 위하여 구분하는 지역(대체성, 경쟁성, 접근성과 관련)
1. 인근지역, 유사지역, 동일수급권 개념
인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다. 유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다. 동일수급권이란 대상부동산과 대체 · 경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
2. 각 지역의 대체성, 경쟁성 관련성
① 부동산의 가치는 그것과 대체관계에 있는 다른 부동산의 영향을 받아 결정되며(대체성), 경쟁의 원리에 따라 초과이윤은 없어지고 대상부동산의 그 가치에 적합한 가격을 갖게 된다(경쟁성). ② 인근지역의 경우 대상부동산과 용도적 · 기능적으로 동질성을 갖는다. 따라서 상호 대체 · 경쟁관계에 있으며 지역요인을 공유하므로 동일한 가격수준을 갖는다. ③ 유사지역은 지역요인의 유사성에 기초해서 대체 · 경쟁 관계가 형성된다. 즉 지역 간의 대체 · 경쟁이 성립하게 된다. ④ 동일수급권의 경우 용도적 · 기능적 동질성 유사성보다는 부동산 간의 경쟁 · 대체의 관점에서 바라본 최광의 지역이므로 인근지역과 유사지역을 포함하며 사례선택의 범위를 확장한다는 점에서 그 의미가 있다.
3. 각 지역의 접근성 관련성
① 접근성이란 대상부동산이 위치하고 있는 장소에서 다른 장소에 도달하는 데 소요되는 시간, 경비, 노력 등으로 측정되는 상대적 비용으로 정의된다. ② 인근지역의 경우 대상부동산이 속한 지역으로서 사례부동산과의 접근성이 가장 높다. 반면 ③ 유사지역은 인근지역보다는 사례부동산과의 접근성이 낮다고 볼 수 있다. 다만 지역 간의 접근성이 어느 정도 높아야 대체 · 경쟁 관계가 성립하는 성향을 가지므로 접근성을 배제할 수는 없다. ④ 동일수급권은 지리적 연접성은 원칙적으로 무관하나 실제로는 무시할 수 없는 요소로 작용하기도 한다.
4. 소결
부동산 감정평가를 위하여 구분하는 지역은 지역분석의 대상지역으로써 인근지역, 유사지역, 동일수급권을 의미한다. 부동산의 지역성으로 인근지역이 분석의 중심이 되나 인근지역의 상대적 위치 · 장래동향을 보다 명백히 하고 자료수집의 범위를 확대하여 평가의 정도를 높이고자 인근지역, 유사지역을 포함하는 광역적 범위인 동일수급권의 분석이 필요하게 된다. 상기의 일련의 단계를 통해 도출되는 가치는 이하 위치의 고정성 등으로 인한 경제적 특성을 갖게 된다.
Ⅴ. (물음 4) 부동산 가격의 경제적 특성
1. 부동산 가격의 개념
부동산 가격은 부동산의 소유에서 비롯되는 장래 이익에 대한 현재가치를 말한다. 부동산은 영속성의 특성을 가지고 있어 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임료로 표시하고 양자는 원본과 과실의 상호관계에 있는 특징을 갖는다. 또한 지리적 위치의 고정성으로 인해 부동산 자체가 순환하지 못하고 부동산을 추상화시킨 권리가 순환된다. 이외에도 영속성, 개별성 등에 따른 부동산 가격은 일반 경제재화의 가격과 대비되는 특징을 갖는다. 특히 경제적 측면에서 볼 때 부동산이 갖는 위치의 고정성과 지역성, 용도의 다양성이 중요시된다.
2. 위치의 고정성
부동산 위치의 고정성은 부동산활동 및 현상을 국지화한다. 따라서 부동산 가치를 판단함에 있어서도 시장을 지역시장으로 범위를 획정하고, 지역시장의 수급상황을 지역분석을 통해 결정하게 된다. 부동산의 위치의 고정성으로 인한 부동산의 생산성은 지대로 요약된다. 또한 지대를 자본환원하는 것이 부동산 가치이므로 위치의 고정성을 경제적 특성으로 이해할 수 있다.
3. 지역성
지역성이란 부동산은 그가 속한 지역의 구성분자로서 그 지역 및 다른 부동산과 상호 의존, 보완, 협동, 대체, 경쟁의 관계에 있고, 이러한 상호관계를 통하여 사회적 · 경제적 · 행정적 위치가 결정되는 것을 말한다. 지역성은 위치의 고정성에 의해 지역특성을 갖게될 때 나타나는 특성으로 이해할 수 있다. 따라서 부동산의 가격은 주변의 토지이용 상황에 따라 결정되는 상대적 위치가 중요시 되는바 부동산이 속한 지역성이 가격에 큰 영향을 준다고 볼 수 있다.
4. 부동산 용도의 다양성
부동산 용도의 다양성이란 일반재화와 달리 그 이용성이 다양하기 때문에 동일한 토지 위에 수개의 용도가 경합하는 경우가 많을 뿐만 아니라 다른 용도로서의 전환도 가능하므로 최대수익을 창출할 수 있는 용도로 최유효이용을 모색하게 된다. 즉 부동산 용도의 다양성에 따라 최유효이용을 도모함으로써 부동산의 경제적 가치를 극대화하게 된다. 부동산 위치의 고정성을 완화하는 특성이자, 위치의 고정성으로 인한 필연적 특성으로 부동산 용도의 다양성을 이해할 수도 있다.
Ⅵ. 결어
감정평가사는 지역적 수준에서 대상부동산에 영향을 미치는 지역요인, 개별요인을 파악함으로써 무엇이 대상부동산의 최유효이용인지를 결정한다. 부동산감정평가에서 지역분석이 중요시 되는 이유가 여기에 있다. 부동산 감정평가란 대상 부동산의 최유효이용을 전제로 그에 대한 경제적 가치를 판단하는 것이기 때문이다. 따라서 감정평가에 있어 지역에 대한 이해는 매우 중요하며 지역의 분석은 결국 최유효이용을 파악하기 위해 반드시 필요한 절차임을 이해하여야 한다.