내부수익률에 대한 내용은 쉬운 논점이라고 생각한다. 부동산 투자 · 개발에서의 위험과 불확실성을 설명하라는 문제에서는 위험과 불확실성에 대한 일반적인 내용을 쓰면 좋은 점수를 받을 수는 없을 듯 하다. 무조건 ‘부동산 투자 · 개발에서의’라는 조건을 최대한 이용해서 답안을 써야 한다고 본다. 관련 내용을 감정평가 실무기준을 통해 정리하고 시작하자.
【문제 4】 다음 질문에 답하시오. (20점)
물음 1) 부동산 투자 · 개발에서의 위험(risk)과 불확실성(uncertainty)에 대하여 설명하고, 이를 검증 혹은 고려할 수 있는 방법에 대하여 설명하시오.
물음 2) 내부수익률(Internal Rate of Return)의 장단점에 대하여 설명하시오.
<예시 목차>
Ⅰ. 개설
부동산 투자란 부동산으로부터 발생하는 현금수입과 현금지출을 교환하는 행위, 즉 장래의 불확실한 수익을 위해 확실한 소비를 희생하는 것을 말한다. 투자에 대한 대가를 수익률이라고 할 수 있는데, 현재의 소비를 희생한 대가로서 시간에 대한 비용과 불확실성에 대한 대가로서 위험에 대한 비용으로 구성된다. 투자와 개발에 있어 수익분석도 중요하나 사업의 위험을 정확히 측정할 수 있는지가 더욱 중요하다. 이하 부동산 투자 · 개발에서의 위험과 불확실성을 이론적으로 검토하고 부동산 투자분석방법인 내부수익률에 대해 설명한다.
Ⅱ. (물음1) 부동산 투자 · 개발에서의 위험과 불확실성
1. 위험과 불확실성의 의의
위험이란 예측에서 벗어나는 정도를 의미하며 통계학에서 말하는 평균에서 벗어나는 정도, 분산이나 표준편차로 측정된다. 반면 불확실성이란 연구자가 인지하지 못하는 위험요소, 즉 객관적으로 감지하기 힘든 시나리오에 의한 예측이 불가능한 위험을 불확실성이라고 한다.
2. 부동산 투자 · 개발에서의 위험과 불확실성
부동산 투자 · 개발에서의 위험과 불확실성 요소는 부동산을 현금화하기 어려운 환가의 위험인 비유동성 위험, 부동산 사업자체로부터 발생하는 수익성에 관한 위험인 사업상의 위험, 부채를 이용함으로써 발생하는 금융적 위험, 법률이나 제도가 변경될 가능성의 법적 위험, 인플레이션 위험 등 다양한 위험과 불확실성이 존재한다.
3. 검증 혹은 고려할 수 있는 방법
위험한 투자는 가능한 투자대상에서 제외하는 방법이나, 투자예측 시 투자수익을 가능한 낮게 예측하고 그것을 기준으로 투자 결정을 하는 보수적 예측방법, 위험한 투자일수록 위험할증률을 더해 위험조정 할인율로 위험정도를 반영하는 방법이 있다. 또한 위험과 불확실성을 계량적으로 측정하는 방법으로써 시나리오별 현금흐름을 통계학의 확률분석에 의해 수익률의 평균(기대치)과 표준편차 등을 구하고 확률분석결과를 가지고 위험을 고려하는 방법을 말한다. 확률분석은 단일 시나리오(하나의 변수)에 의한 방법이나 여러 가지 시나리오에 의한 현금흐름을 분석하는 민감도 분석이 있다.
Ⅲ. (물음2) 내부수익률의 장단점
1. 내부수익률의 개념
내부수익률(IRR)이란 투자에 대한 현금수입의 현재가치와 현금지출의 현재가치를 같도록 하는 할인율, 즉 순현가를 0으로 만드는 수익률을 말한다. 내부수익률법이란 순현가를 0으로 만드는 내부수익률을 산정한 후 투자자의 요구수익률(기준수익률)과 비교하여 투자의사결정을 하는 분석방법이다.
2. 내부수익률 의사결정 기준
특정 투자안의 투자여부에 따라 해당 투자안의 IRR > r (요구수익률 또는 자본비용)일 때 투자한다. 상호 독립적이며, 일정 자본비용으로 자본조달이 무한히 가능한 경우 IRR > r 인 모든 투자안에 투자한다. 상호 배타적인 경우 IRR > r 인 투자안 중에서 IRR이 가장 큰 투자안을 채택한다.
3. 내부수익률 장단점
이 방법은 측정된 모든 현금흐름과 화폐의 시간적 가치를 고려하며, 할인율을 별도로 구할 필요가 없다. 또한 위험을 직접 고려할 수 있고 투자자의 투자행태에 부합되는 친숙한 지표라는 점에서 장점이 있다. 그러나 내부수익률로 재투자수익률을 가정하는 비현실성이 있고 내부수익률을 구할 수 없는 경우나 복수의 해가 존재하는 경우가 발생한다. 또한 가치가산의 원리가 성립하지 않고 할인율이 변동하는 경우 투자비교의 기준 선정에 어려움이 있다는 단점이 있다.
Ⅳ. 검토
투자자들은 여러 가지 제약조건과 더불어 부동산이 투자목적을 달성할 수 있는지를 분석할 필요가 있다. 부동산투자 · 개발에서 위험의 유형과 위험의 처리방법에 대한 이해를 전제로 분석하는 것이 투자수익이 기대치를 벗어날 변동가능성을 가장 최소화하는 방법이기 때문에 중요하다고 할 수 있다.