담보가치에 대한 논점이 수익환원법과 연계되어서 출제되었다. 개인적으로는 어려운 논점이었다고 생각한다. 소득과 수익, 소득률과 수익률에 대한 이해와 이를 통해 두 방법으로 평가한 부동산의 가치가 담보가치평가에서 어떻게 나타날 수 있는가를 연계해서 보여줘야하는데, 연계하는게 쉽지 않은 문제라고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 3】 수익성 부동산의 가치는 할인된 현금수지(discounted cash flow)와 순운영소득(net operation income)을 이용하여 구할 수 있고, 이 가치들은 대부기관의 담보가치 결정 기준이 된다. 다음 물음에 답하시오. (20점)
물음 1) 두 평가방법으로 구한 부동산의 담보가치를 비교하여 설명하시오.
물음 2) 담보가치의 결정에서 고려해야 할 사항들에 대하여 설명하시오.
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
수익방식이란 수익성에 근거하며 투자 측면에서 수익과 가치의 상호관계를 파악하여 대상물건의 가치를 산정하는 방식이다. 수익성 부동산의 경우 「감정평가에 관한 규칙」 제7조제1항에 근거하여 개별평가를 원칙으로 하나 물건의 특성을 고려, 동칙 제12조에 근거하여 수익방식 적용이 합리적일 것이다. 또한 수익성 부동산의 담보가치 결정 시 부동산의 수익성을 고려해야하므로 수익방식의 환원방법 선택에 대한 이론적 검토가 중요해진다.
Ⅱ. (물음1) 두 평가방법으로 구한 부동산의 담보가치의 비교
1. 직접환원법
직접환원법이란 한 해의 안정화된 기대소득을 적정한 환원율로 나누거나, 적절한 승수를 곱하여 단 한번의 단계를 거쳐 수익을 가치로 전환하는 자본환원방법을 말한다.
2. 할인현금흐름분석법
할인현금흐름분석법이란 매 기간의 현금수지를 현가화하여 시장가치를 구하거나 투자의 소득형태, 부동산의 가치 변화, 수익률을 명확하게 반영하는 종합이율을 적용하여 미래 편익을 현재가치로 전환하는 방법이다.
3. 양자의 담보가치 비교
1) 대상소득 : 소득(Income)과 수익(Yield)
한 해 소득을 환원하여 가격을 구하는지, 아니면 여러 해의 소득을 할인하여 가격을 구하는지에 대한 차이가 있다. 직접환원법은 한 해의 소득을 자본환원하여 가치를 산정하는 반면, 할인현금흐름분석법은 매기 수익을 할인하여 가치를 산정한다.
2) 환원율 : 소득률(income rate)과 수익률(yield rate)
한해 소득을 환원할 때 시장에서 경험적으로 지지되는 가치와 소득간의 비율은 소득률을 적용하여 가격을 구하거나 아니면 이론적으로 가정된 예상현금흐름과 수익률을 반영한 모델을 통해 수익률을 적용하여 가격을 구하는 차이가 있다.
3) 이론적 근거
직접환원법은 승수법, 즉 가치와 소득 간에 일정한 비가 존재한다는 이론적 배경을 갖고 발전된 방법이나 할인현금흐름분석법은 매기 기대되는 현금흐름을 예측 · 분석, 가공하여 발전되어온 방법이라는 점에서 차이가 있다.
4) 양자의 담보가치 비교
수익성 부동산의 담보가치의 결정 시 상기 두 가지 방법에 의한 가치는 대상소득, 환원방법, 연구방법에서 차이가 있을 뿐 각 방법을 적절히 사용한 경우에는 그 결과가 이론적으로 동일해야 할 것이다. 미래의 위험을 명시적으로 고려하는 할인현금수지분석법이 더 타당할 것으로 보이나 소득흐름과 수익률의 예측에 있어 주관적이라는 단점을 갖고 있어 양자를 적절히 병용하여 담보가치를 결정하는 것이 타당하다고 생각된다.
Ⅲ. (물음2) 담보가치 결정에서 고려해야 할 사항
1. 부동산의 수익성(DCR)
수익성 부동산의 경우 그 자체에서 나오는 수익이 담보가치를 결정하는 결정적 요소가 된다. 즉 매기 원리금상환액을 당해 부동산에서 창출되는 수익이 이를 감당할 수 있는지 여부가 결정기준이다. 예를 들어 DCR이 1.3이라는 의미는 부동산에서 나오는 수익이 저당원리금상환액의 1.3배 이상이 된다는 의미이다. 아무리 부동산가치가 높다고 해도 부동산에서 창출되는 수익이 원리금상환액을 감당할 수 없다면 이는 담보가치로서의 정도가 낮다고 판단한다.
2. 부동산의 가치(LTV)
대부기간의 입장에서 부동산가치는 담보가치를 결정하는 매우 중요한 고려사항이다. 여기서 주의해야 할 사항은 감정평가서의 가치가 담보가치이나 대부기관의 입장에서의 담보가치는 이보다 작을 수 잇다는 점이다. 즉 미래의 리스크, 부동산매각비용, 사권설정 등으로 인한 담보가치 하락을 감안하여 결정하고 금융기관에서는 평가사가 제시한 시장가치에 LTV비율을 적용하여 담보가 실행되게 된다.
3. 이자율, 대부기간 등
상업용 부동산의 담보가치 결정 시 상기 고려요소 외에 대부기간, 이자율 등이 부동산 담보가치의 결정요소가 된다. 즉 개인의 신용상태에 따라 대출이율이 달라지며 이러한 이율은 환원율을 변동시켜 다보가치를 변화시키기 때문이다.
Ⅳ. 결어
수익성 부동산의 특징을 이해하고 수익환원법을 적용하기 위해서는 환원방법을 결정해야 이후 순수익과 미래의 현금흐름을 산정하고 환원율과 할인율을 추정하여 수익가액을 산정하게 된다. 따라서 수익가액의 적정성은 순수익과 미래의 현금흐름, 환원율과 할인율의 정확성에 의해 담보되는바 환원방법에 대한 이해는 중요하다고 생각된다.