건부감가의 판단기준과 산출방법, 프로젝트 파이낸싱, 민감도 분석에 대한 단순히 개념을 묻는 문제가 출제되었다. 현 시점에서는 이런 형태의 문제는 출제되지 않을 확률이 높다. 시험의 횟수가 계속될수록 문제도 계속 업그레이드된다. 그래서 시험은 최대한 빨리 붙는게 최고다. (빨리 붙어서 나가자..) 관련된 내용을 감정평가 실무기준을 통해 확인하고 시작하자.
【문제 4】 다음을 약술하시오. (20점)
물음 1) 건부감가의 판단기준과 산출방법
물음 2) 용어설명
① Project Financing
② Sensitivity Analysis
<예시 목차>
Ⅰ. 건부감가의 판단기준과 산출방법
1. 건부감가의 개념
건부감가란 토지를 평가할 때 해당 토지에 서 있는 건축물이 토지를 최유효로 이용하는데 방해하는 정도를 말한다. 즉 건부지가 최유효이용상태가 아닌 경우 지상건물이 소재함으로 인해 발생하는 감가의 정도를 말하며 건부감가는 지상건물이 견고할수록, 면적이 클수록 그 정도가 크다고 할 수 있다. 예를 들어 용적률이나 건폐율을 기존보다 낮게 적용하여 건물을 지었다면 최유효이용에 반하여 감가대상이 된다.
2. 건부감가의 판단기준
현재 토지이용이 나지상정의 최유효 토지이용방안과 달리 이용되는 경우 건부감가가 발생한다. 즉 건부감가의 판단기준은 현재의 이용이 최유효이용의 원칙 하에서 나지상정 시 이용과 다르게 이용되는 경우에 나타난다. 따라서 건부감가의 판단기준은 최유효이용의 원칙이 그 기준이 된다. 최유효이용의 원칙이란 토지의 가치는 최유효이용을 전제로 파악되어야 한다는 가격원칙으로써 내적측면과 외적측면에서 균형의 원칙과 적합의 원칙에 의해 성립하게 된다. 즉 건물과 부지의 배치관계, 규모, 이용상황 등이 내적, 외적으로 균형 내지 적합을 이룸으로써 성립 · 판단하게 된다.
3. 산출방법
1) 나지와의 격차로 구하는 산출방법
공시지가 또는 거래사례를 통해 최유효이용시의 토지가격을 산정하고 현상태에서의 토지가격을 산정하여 양자의 차액만큼을 건부감가로 볼 수 있다. 또한 최유효이용을 전제한 토지의 수익가격에서 현 상태의 수익가격을 제하여 구할 수 있다.
2) 건물의 상태에 따른 산출방법
건물이 노후화하여 철거하는 것이 합리적인 경우, 철거비에서 폐재가치를 차감한 금액을 건부감가액으로 산정할 수 있다. 지상건물이 상당기간 존속하는 경우 지상건물의 존속으로 인한 수익의 감소분을 잔존 경제적 내용연수 기간동안 자본환원한 값을 전부 감가액으로 볼 수 있다.
Ⅱ. Project Financing
1. 개념
사업자체의 현금흐름을 근거로 자금을 조달하고 사업시행자의 원리금 상환도 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 의존하는 금융방식을 의미한다. 당해 모기업의 담보나 신용에 근거하여 대출하는 기존의 기업금융 방식과는 달리, 사업주와 법적으로 독립된 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 삼고 프로젝트의 자산과 이해당사자와의 장기계약 등을 담보로 하여 사업주는 제한된 상환책임만 부담하면서 프로젝트에 소요되는 대규모 자금을 장기로 조달하는 지분금융방식을 의미한다.
2. 특징
채무자가 담보부동산 외에 더 이상 책임을 지지 않는 금융방식으로 대출원리금 상환부담은 프로젝트의 내재가치와 예상 현금수입의 범위 내로 한정되고 추가부담으로 제한되게 되는 PF는 비소구금융의 특징을 갖는다. 또한 PF는 사업주와 독립된 프로젝트 회사가 자금을 제공받아 수행하므로 프로젝트에 소요되는 차입금은 출자자의 대차대조표상에 표시되지 않는 부외금융의 특징을 갖는다. PF는 프로젝트의 이해 관계자들 간의 적절한 위험분담에 의한 합의를 기초로 성립되며 PF에서의 사업 참가자들은 프로젝트회사에 지분을 출자함으로써 부담하는 지분위험을 감소시킨다.
Ⅲ. Sensitivity Analysis
1. 개념
민감도 분석이란 투자효과에 대한 분석모형의 독립변수 중 하나 또는 그 이상이 변함에 따라 종속변수가 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 투자기법을 말한다. 임대료, 영업비, 공실률, 감가상각의 방법, 보유기간, 가치상승 등과 같이 투자수익에 영향을 줄 수 있는 구성요소들이 변화함에 따라 투자에 대한 순현가나 내부수익률이 어떻게 변화하는가를 분석하는 것이다. 확률분석과 같이 엄격한 분석은 아니지만 확률분석의 적용이 곤란한 경우에는 투자분석기법으로서 매우 유용하다.
2. 활용
투자란 장래의 불확실한 현금수입을 위해 현재의 확실한 소비를 희생하고 현금을 지출하는 행위로 시간과 위험에 대한 대가가 따르므로 부동산투자가 투자자의 투자목적을 잘 달성시켜 줄 수 있는지 여부를 판단하는 투자분석이 필요하다. 투자분석에서 활용도가 높았던 NPV법과 IRR법은 확실성에 바탕을 둔 의사결정 기법으로 근본적인 한계가 있다. 따라서 투자안의 위험의 크기를 분석하여 위험과 수익률간의 관계를 고려한 의사결정 방안으로써 민감도 분석이나 확률분석이 해결안이 될 수 있다.