부동산가치다원론에 문제가 출제되었다. 시대보정을 해보면, 2002년 당시 부동산가치다원론에 대한 논의가 활발했을 것으로 예상할 수 있다. 원 문제는 부동산’가격’다원화로 표기되었다. 가격이 가치로 바뀌기 전에 출제된 문제다. 가치와 가격에 대한 논의는 기본적이면서 중요한 논점이다. 가치다원론에 대한 논점도 기본적이지만 중요한 논점이다. 현 시점을 기준으로 지금은 어떻게 출제될 수 있을까를 생각하면서 기출문제를 살펴보면 좋을 것 같다. 물론, 나에게 하는 말이다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 3】 감정평가목적 등에 따라 부동산가격이 달라질 수 있는지에 대하여 국내 및 외국의 부동산가격다원화에 대한 견해 등을 중심으로 논하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서론
감정평가는 토지등의 경제적 가치를 판정하는 작업이기 때문에 감정평가액을 결정하기 위해서는 우선적으로 가치의 개념에 대한 이해가 선행적으로 이루어져야 한다. 감정평가를 통해 파악하는 가치는 기본적으로 상황과 관점에 따라 여러 가지 개념 정의가 가능한 가치의 다원적 개념으로 이해해야 한다. 즉 가치다원론은 감정평가에 있어 당위적인 개념으로써 현재 「감정평가에 관한 규칙」 제5조는 시장가치를 기준으로 하되 일정한 요건하에 시장가치 외의 가치를 인정하고 있다.
Ⅱ. 감정평가목적 등에 따라 부동산가치가 달라질 수 있는지 여부
1. 가치다원론의 개념
가치다원론이란 부동산가치는 평가목적 및 형성된 원인에 따라 다양하며 현실 부동산활동에 있어 일원적 가격으로는 불충분하기에 동일한 부동산에 다양한 가치가 존재할 수 있다는 견해를 말한다. 「감정평가에 관한 규칙」 제5조는 시장가치기준을 원칙으로 규정한다. 시장가치란 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액으로 정의된다. 그러나 시장가치 기준만으로는 변화하는 시대와 시장의 수요에 부합하지 못할 경우가 발생하며 불합리한 결과를 초래할 수도 있다. 따라서 시장가치를 기준하되 다원화된 가치기준이 필요한 것이고 동칙 제5조에서는 시장가치 이외의 가치를 규정하고 있다.
2. 가치다원론의 필요성
부동산은 그 가격형성요인이 복잡, 다양하여 한 가지 가치만 형성되는 것이 아니며, 부동산 가격에 대한 다원적 개념을 이해함으로써 감정평가의 정확성을 기여할 수 있고 평가목적에 따라 유형화함으로써 평가의 안전성을 제고시킬 수 있다. 또한 평가의뢰목적에 부응하는 유용한 정보를 제공하며 부동산가격을 일원화할 경우 감정평가의 기능은 단순한 거래에 있어 참고자료로만 활용되는바 이를 근거로 가치다원론의 필요성을 설명할 수 있다.
Ⅲ. 국내 및 외국의 부동산가치다원론에 대한 견해
1. 우리나라의 경우
우리나라는 「감정평가에 관한 규칙」 제5조에 근거하여 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다. 다만 법령에 다른 규정이 있는 경우, 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우, 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에 해당하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다고 규정하고 있어 가치다원론을 취하고 있다고 보는 것이 타당하다.
2. 외국의 경우
1) 일본
일본 「부동산감정평가기준」에 의거 정상가격을 원칙으로 하되 한정가격, 특정가격, 특수가격을 인정하고 있다. 정상가격이란 시장성을 갖는 부동산이 현실의 사회 · 경제정세 하에서 합리적이라 판단되는 조건을 만족하는 시장에서 형성될 수 있는 시장가치를 표시하는 적정한 가격을 말한다. 일본의 경우 정상가격 외에 평가목적 등에 따라 평가금액을 다원적으로 파악하고 있다.
2) 미국
미국감정평가협회(Appraisal Institute: AI)는 시장가치를 기준으로 가치의 다원성을 인정하고 있다. 시장가치란 공정한 거래가 이루어질 수 있는 모든 조건이 충족된 경쟁시장에서 특정한 부동산의 권리가 합리적인 기간 시장에 방매되어 자신의 이익을 위해 사려 깊게 행동하는 거래당사자가 충분한 정보와 지식을 갖고 어떠한 강박조건이 존재하지 않는 상황하에서 특정일을 기준으로 성립될 가능성이 가장 높은 가격을 현금, 현금등가기준 또는 기타 정확히 명시된 조건으로 나타낸 가격이라 정의한다. 시장가치외의 가치로 투자가치, 계속기업가치, 사용가치, 합병가치, 특수목적 부동산의 가치 등을 규정하고 있으며 시장가치 외의 가치로 감정평가할 경우 비시장가치에 대한 정의와 출처를 명시하도록 요구하고 있다.
3. 부동산가치다원론에 대한 견해
대상물건에 대하여는 하나의 가격만이 성립된다고 하는 가치일원론의 입장보다는 현대의 복잡 다양한 자본주의 시장경제체제하에서는 평가의뢰인이 경제적 사용목적에 유용한 평가가치가 되기 위해 가치다원론이 당연히 지지되고 있다. 우리나라 역시 「감정평가에 관한 규칙」 제5조에서는 시장가치와 시장가치 이외의 가치로 규정하고 있고 일본과 미국의 기준을 종합적으로 볼 때 가치다원론을 취하는 것이 합리적이며 가치다원론을 전제로 감정평가를 진행해야 할 것이다.
Ⅳ. 결론
「감정평가에 관한 규칙」 제5조에서 시장가치외의 가치를 규정하지만 현재의 가격개념 유형만으로는 현실의 거래실태를 반영하기에 한계가 있는바 다양한 가격 개념의 법적 수용이 필요하다고 본다. 또한 시장가치 이외의 가치를 구하는 경우 그 평가방법이나 평가 시 고려사항 혹은 유의사항에 대해 규정하여 감정평가의 구체적 지침을 제공하는 등 보완이 필요하다고 생각된다.