최유효이용 논점을 재건축 용적률과 연결해서 출제가 되었다. 최유효이용의 정의에서 재건축 용적률은 법적 채택 가능성과 관련이 있다. 이 부분을 중심으로 서술하면 되지 않을까 생각한다. 다만, 기출문제를 분석할 때는 이미 출제된 문제를 보고 분석을 하니 그러려니 할 수 있지만, 시험장에서 이 문제를 보게 되면 수험생 입장에서는 약간 막연한 느낌이 들지 않았을까 생각한다. 개인적으로 이럴 때는 일반론적인 내용을 충분히 기술한 후, 출제자의 의도에 맞게 최대한 결론을 내는 방향으로 답안을 작성하는 것이 제일 바람직하지 않을까 생각한다. 관련된 내용을 감정평가 실무기준을 통해 확인하고 시작하자.
【문제 2】 최근 노후공동주택의 재건축이 사회문제로 대두되고 있는 가운데 재건축의 용적률이 핵심쟁점이 되고 있다. “토지가치의 극대화”라는 최유효이용의 관점에서 재건축의 용적률이 이론적으로 어떻게 결정되는지를 설명하고, 현실적인 용적률 규제와 주택가격의 상승이 이러한 이론적 적정용적률에 미치는 영향을 설명하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율로써 용적률이 높을수록 당해 토지에 대해 이용도가 높다는 것을 의미한다. 특히 도심의 토지는 한정적이기 때문에 만성적 초과 수요 상태이므로 결국 높은 용적률은 높은 경제성을 의미한다고 할 수 있다. 재건축 사업에서 최유효이용을 만족하는 용적률의 결정은 주거 밀도에 따른 쾌적성은 물론 조합원의 재산권과 사업의 수익성 및 개발이익 향유 등 사업 전반에 가장 중요한 부분이라고 할 수 있다. 따라서 재건축사업에서 사업의 효율성을 극대화하기 위해서 용적률을 결정할 때 최유효이용의 4가지 기준인 물리적, 법적, 경제적, 최대생산성 기준을 모두 충족해야 할 것이다. 이하 재건축사업에서 용적률과의 관계를 설명하고자 한다.
Ⅱ. 최유효이용 관점에서 재건축 용적률의 이론적 결정
1. 최유효이용과 용적률의 의의
최유효이용이란 공지가 개량부동산에 대하여 합리적이고 합법적으로 이용이 가능한 대안중에서, 물리적으로 채택이 가능하고, 경험적인 자료에 의해서 적절히 지지될 수 있고, 경제적으로도 타당성이 있다고 판명된 것으로서 최고의 가치를 창출하는 이용을 말한다. 원칙상 토지의 가치를 극대화하는 이용방법이다. 용적률은 대지면적에 대한 건축연면적을 말하며 공동주택의 경우 주거 밀도를 규정하며 이용가능성의 규모 결정과 관련된다.
2. 최유효이용의 판정기준
대상부동산은 토양의 하중이나 지지력, 지형, 지세 등 물리적으로 이용가능한 방법으로써 법적으로 허용된 범위에서 대상부동산은 경제적으로 타당한 이용이어야 한다. 또한 대상부동산이 앞서 설명한 3가지 조건을 충족하는 잠재적 용도 중에서 최고의 수익을 창출하는 이용이어야 최유효이용에 해당한다.
3. 최유효이용 관점에서 재건축 용적률의 이론적 결정
공동주택이 위치한 곳의 토양의 하중, 지형, 지세 등을 고려하여 물리적으로 허용 가능한 용적률의 범위를 결정한다. 다만 기존의 노후화된 공동주택이 입지했던 곳에서 재건축사업이 진행되므로 용적률을 상향할 수 있는지 여부를 중심으로 검토하게 된다. 또한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「건축법」 등 용적률과 관련된 법적으로 허용 가능한 범위내에서 용적률이 결정될 것이다. 물리적 채택가능성과 법적 허용가능성 내에 해당하는 용적률의 범위에서 시장에서 재건축사업의 사업성을 경제적 타당성이 있는지 흡수율 분석, 시장성 분석에 의해 확인한다. 가능한 용적률 범위 내에서 최대의 수익을 창출할 수 있는 용적률을 기준하게 된다. 토지가치의 극대화를 이루는 이론적 용적률은 MR = MC 인 곳에서 결정되지만, 현실에서의 용적률 규제와 주택가격 상승에 의해 변화할 수 있다.
Ⅲ. 용적률 규제와 주택가격 상승이 재건축 용적률에 미치는 영향
1. 용적률 규제가 재건축 용적률에 미치는 영향
용적률 규제는 법적으로 용적률의 상한선 즉 법적 허용가능성의 규제를 말한다. 용적률 규제가 최대 생산성을 창출하는 용적률보다 높다면 이론적으로 적정 용적률에 영향을 주지 않지만 용적률 규제가 최대 생산성을 산출하는 용적률보다 낮다면 이론적 적용용적률은 규제용적률까지 낮아질 것이다. 규제 적용으로 인해 용적률이 낮아지게 되면 재건축으로 인한 세대수 감소 및 분양수입이 감소하여 결국엔 건축비용을 포함한 사업 전반의 수익성에 영향을 미치게 된다. 또한 사업수익성 결과에 따라 공동주택의 분양가 책정 및 현금청산 등 재건축사업 진행 전반에 영향을 미치게 된다.
2. 주택가격 상승이 재건축 용적률에 미치는 영향
주택가격의 상승은 주택시장에서 수요가 증가하거나 공급이 감소하여 주택가격이 종전보다 비싸졌음을 의미한다. 주택가격 상승은 재건축사업에서의 분양수입 증가로 분담금을 감소시킬 수 있고, 층수 변경을 통해 한계편익이 증가할 것으로 예상되는 부분까지 건축이 진행될 것으로 예상된다. 즉 주택가격 상승은 기존의 한계편익과 한계비용이 일치하는 점을 변화시킬 것이며 이는 이론적으로 적정용적률은 주택가격의 상승으로 높아지게 될 것이다.
Ⅳ. 결어
최근 대도시의 공동주택 재건축과 관련하여 사업의 수익성과 밀접한 관련이 있는 용적률이 최대 쟁점이 되고 있다. 현실적인 용적률 규제와 주택가격의 상승은 결국 이론적 적정용적률 결정에 영향을 준다. 따라서 용적률 규제는 동일한 토지에 대해 최유효이용 규모를 변화시켜 토지의 가치에 영향을 주는 주요 가치형성요인으로 볼 수 있다.