경제적 감가수정, 감정평가시 기준시점의 필요성, 자본회수율과 자본회수방법, 인근지역의 Age-Cycle의 단계별 부동산 감정평가시 유의점에 대한 약술문제가 출제되었다. 약술문제를 대놓고 출제하기는 이제는 좀 어렵지 않나 생각하지만, 결국 문제 안에 각각의 내용을 기술해야 하기 때문에 사실 문제의 형태만 다를 뿐, 내용은 다를바가 없다고 생각한다. 관련 내용을 감정평가 실무기준을 통해 확인하고 시작하자.
【문제4】 다음 사항을 약술하시오. (각 10점)
물음 1) 경제적 감가수정
물음 2) 감정평가시 기준시점의 필요성
물음 3) 자본회수율과 자본회수방법
물음 4) 인근지역의 Age-Cycle의 단계별 부동산 감정평가시 유의점
<예시 목차>
- Ⅰ. (물음 1) 경제적 감가수정
- Ⅱ. (물음 2) 감정평가시 기준시점의 필요성
- Ⅲ. (물음 3) 자본회수율과 자본회수방법
- Ⅳ. (물음 4) 인근지역의 Age-Cycle의 단계별 부동산 감정평가시 유의점
Ⅰ. (물음 1) 경제적 감가수정
1. 원가방식에서의 감가수정
원가방식이란 재조달원가에서 감가수정을 하여 적산가액을 구하는 방법으로써 원가법과 적산법이 있다. 이 때 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다. 따라서 감가수정은 적산가액의 적정성 담보에 있어 매우 중요하고 물리적, 기능적, 경제적 감가요인에 대한 분석이 중요해진다.
2. 경제적 감가수정의 개념
경제적 감가수정은 인근지역의 경제적 상태, 주위환경, 시장상황 등 대상물건의 가치에 영향을 미치는 경제적 요소들의 변화에 따른 감가요인을 말한다. 주로 부동산이 가지는 물리적인 특성인 지리적 위치의 고정성에 의해 발생하며, 주위환경과의 부적합, 인근지역의 쇠퇴, 시장성의 감퇴, 기타 경제적인 하자 등이 있고, 가격제원칙상 외부성 원칙 및 적합의 원칙이 이론적 근거가 된다.
3. 경제적 감가수정 추계방법
경제적 감가수정은 분해법에서 유형화하여 구체적으로 산정하고 있다. 즉 내용연수법이나 관찰감가법은 주로 물리적, 기능적 감가를 중심으로 추계하지만 분해법은 물리적, 기능적, 경제적 감가로 구분하고 다시 치유가능과 치유불가능으로 구분하여 감가액을 산출한다. 경제적 감가는 모두 치유불가능하다. 경제적 감가요인을 가지고 있는 부동산과 그렇지 않은 부동산을 비교 분석하여 경제적 감가액을 분리 측정하는 대쌍자료법, 시장추출법을 통해 추출된 총 감가액에서 물리적, 기능적 감가액을 차감하여 경제적 감가를 산정하는 시장추출법, 감가요인으로부터 발생한 임대료 손실을 환원하여 감가액을 구하는 임대료환원법 등에 경제적 감가수정액을 산출할 수 있다.
4. 경제적 감가수정 추계시 유의사항
경제적 감가요인은 외부적 요인에 의한 가치의 상실로 치유가 불가능한 감가요인으로 인근지역에 혐오시설이 들어서서 시장성이 감퇴하는 등 부동산 자체의 잘못이 없음에도 외부적 경제요인에 의한 가치하락을 가져오는 경우이다. 따라서 대상물건의 인근환경에 대한 적응성, 대상물건의 수요와 공급의 추이, 임대료의 동향 등을 검토하여 경제적 감가요인에 대한 검토가 필요하다. 또한 토지와 건물에 같이 발생하는 바 시장자료를 조사하여 토지와 건물에 대한 영향을 분리함에 유의해야 한다.
Ⅱ. (물음 2) 감정평가시 기준시점의 필요성
1. 기준시점 개념
기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다. 즉 평가의뢰자가 구하고자 하는 대상부동산의 가격의 기준일을 말한다. 평가의 기준시점을 확정함으로써 비로소 그 감정평가액은 의미를 지니게 된다. 「감정평가에 관한 규칙」 제9조제2항은 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜를 원칙으로 한다. 다만 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다고 규정하고 있다.
2. 부동산가격의 본질
부동산의 가격은 장래이익에 대한 현재가치이며 장기적 배려하에 형성되는 것이므로 기준시점의 확정이 필요해진다. 즉 부동산의 가격은 장래 기대되는 모든 이익에 대한 특정시점의 현재가치이므로 감정평가액은 특정한 기준시점에 한하여 정당한 가격이 되는 것이다.
3. 부동산의 사회적 · 경제적 · 행정적 위치의 가변성과 영속성
부동산의 가격은 사회적 · 경제적 · 행정적 제 요인에 따라 항상 변화하므로 감정평가시 특정한 기준시점이 필요하게 된다. 즉 가격형성요인이 변동되고 이에 의해 부동산가격 역시 항상 변동의 과정에 있게 된다. 또한 부동산의 영속성에 따라 장래이익의 현가에 대한 장기적 배려를 고려해야 하는바 기준시점을 확정할 필요성이 있다.
4. 감정평가의 책임소재
기준시점은 특정시점에서의 감정평가액이 적정했다는 것을 입증할 수 있다. 즉 평가사의 책임소재를 명확히 하기 위해 필요하다. 이는 감정평가의 기본적 사항과 감정평가액을 나타내고 감정평가액을 결정한 이유를 설명하는 것으로써 감정평가의 주체에 대한 책임소재를 명백히 하는 바 필요성이 있다.
Ⅲ. (물음 3) 자본회수율과 자본회수방법
1. 개설
부동산은 일반 예금이나 주식과 달리 시간이 지나면 감가상각이 발생하여 일정기간(내용연수) 후엔 자본의 회수가 어려워진다. 따라서 이러한 감가상각분을 순수익에 포함하여 미리 회수하여야 하는데 이를 자본의 회수라 한다. 다만 토지와 같이 감가상각이 되지 않는 부동산은 자본회수를 필요로 하지 않는다. 자본회수의 처리는 소득을 조정하거나 자본환원율을 조정하는 두 가지 방법이 가능한데 오늘날에는 자본환원율을 조정하는 방법을 주로 활용하고 있다.
2. 자본회수율 개념
자본회수율이란 기간 말 원본가치 감소액을 보전하기 위해 매기 할당하는 회수액의 원본가치에 대한 비율을 의미한다. 환원율은 한 해의 소득의 가치에 대한 비율로서 이론적으로 회수율과 수익률로 구성된다. 자본을 회수하는 방법에는 보유기간 말 부동산을 매각함으로써 자본을 회수하는 방법과 보유기간 동안 투자원금을 일정한 회수율로 고려하여 자본을 회수하는 방법이 있다.
3. 자본회수방법
1) 보유기간 말 부동산 매도를 통해 자본을 회수하는 방법
저장지분환원법이나 할인현금흐름분석법에서는 보유기간 말 매도를 통하여 자본을 회수한다고 가정한다. 따라서 이 모델을 적용하여 수익가액을 산정할 경우 할인율에는 자본회수율을 고려하지 않고 매기 수익과 기간말 복귀액을 할인율로 현가화하여 가치를 산정하고 자본을 회수하게 된다.
2) 보유기간 동안 투자원금을 일정한 회수율로 고려하여 자본회수하는 방법
이와 달리 투자자가 부동산을 경제적 수명까지 보유한다고 가정하게 되면 매년 일정한 순영업소득에서 자본회수분으로 할당해야 한다. 따라서 환원율은 할인율에 자본회수율을 가산하여야 하며, 현금흐름 · 보유기간 · 재투자의 가정에 따라 직선법, 상환기금법, 연금법이 있다.
4. 감정평가시 유의사항
자본을 회수하는 방법에 따라 회수율 간에 차이가 발생한다. 이는 적립금으로 저축한 자금액과 운용이율 간에 차이가 있기 때문이다. 운용이자율은 직선법은 재투자를 하지 않고, 상환기금법은 안전율을, 연금법은 투자이율을 적용한다. 따라서 회수율 및 회수액은 직선법 > 상환기금법 > 연금법이며, 투자이율 및 평가액은 연금법 > 상환기금법 > 직선법이 된다. 평가금액의 차이로 이어지는바 각 평가방법의 가정과 대상부동산의 현금흐름과의 일치성 여부 등을 분석하여 적용해야 할 것이다.
Ⅳ. (물음 4) 인근지역의 Age-Cycle의 단계별 부동산 감정평가시 유의점
1. 인근지역 Age-Cycle 개념
인근지역의 Age-Cycle이란 건축주기를 기준으로 지역의 성쇠현상을 생태학적 관점에서 파악하여 각 국면에서 나타나는 여러 가지 현상의 특징을 설명하는 이론이다. 인근지역 Age-Cycle 분석은 부동산평가관리, 투자, 거래 등에 관한 결정에 있어 지침이 되며 부동산평가활동에서는 당해지역의 주기를 검토하여 가치형성요인분석, 지역특성, 사례수집 등 부동산시장 파악에 중요한 근거가 된다.
2. 인근지역 Age-Cycle 단계별 감정평가시 유의점
1) 성장기
성장기란 어떤 지역이 처음으로 형성되어 변화, 발전되어 가는 시기를 말한다. 지가가 급등하고 투기현상이 발생되기 쉬우므로 사례선정 시 사정보정작업에 유의하며 시점수정 시 당해 지가 동향을 반영하는 객관적 자료를 수집해야 한다.
2) 성숙기
성숙기란 지역이 점차 안정되고, 지역기능도 자리 잡히며 인구유입이 둔화되는 시기이다. 지역의 연령주기와 속도를 감안하여 쇠퇴기 진입을 예측하며 인근지역과 동일한 연령주기를 갖는 지역의 사례를 포착해야 함에 유의한다.
3) 쇠퇴기
쇠퇴기란 지역의 건물이 점차 노후화하여 지역 기능이 감소하는 단계이다. 필터링 현상이 가속화하며 지가 하락시기이므로 시점수정 등 지역동향을 객관적으로 분석하며, 지역주민 전출 · 전입 원인과 동향을 충분히 고려하여 평가해야 한다.
4) 천이기 및 악화기
천이기는 쇠퇴의 진행과정에서 필터링 현상이 심화되며 아무런 개선의 노력이 없으면 지역은 계속 악화되어 악화기에 이르며 이는 슬럼화 직전의 단계가 된다. 이 시기에는 시계열적 동향에 주목해야 하며 재건축 · 재개발사업의 가능성이 높아 지가상승추이 등을 고려하여 평가한다.
3. 검토
감정평가를 할 때 그 지역이 어떤 변화의 단계에 위치하고 있으며 어떻게 변화할 것인지 파악하고 지역의 상태를 결정하는 지역분석 작업은 매우 중요하다. 모든 지역은 성장 · 성숙 · 쇠퇴 · 슬럼화 등의 단계로 구분되며 지역변화의 단계와 사회적 · 경제적 영향은 토지이용 형태와 경제적 가치를 결정짓게 된다. 따라서 생애주기 개념을 바탕으로 순환적인 부동산의 상태와 위치를 분석해야 하며 대상부동산의 쾌적성의 진부화 및 잔존 경제적 내용연수에 의한 수익의 영향을 판단해야 함에 유의한다.