대체의 원칙, 부동산의 개별성, 감정평가3방식 등 감정평가 총론파트의 내용을 종합적으로 묻는 문제가 출제되었다. 사실, 이런 문제가 더 어렵다. 머릿속에 들어 있는 건 많은데, 이것을 제한된 시간내에 어떻게 목차를 구성해서 효과적으로 보여줄 것인가를 생각하면 쉽지 않다. 평소에 총론 파트의 내용은 종합적 사고를 하면서 공부하는 게 옳은 방향이라고 개인적으로 생각한다. 개념과 정의는 감칙과 감정평가 실무기준을 통해 확인하고 정리하자.
【문제 2】 대체의 원칙이 감정평가과정에서 중요한 지침이 되는 이유를 부동산의 자연적 특성의 하나인 개별성과 관련하여 설명하고 이 원칙이 협의의 가격을 구하는 감정평가3방식에서 어떻게 활용되는지 기술하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
부동산은 본질적으로 위치의 고정성과 물리적 개별성이 강한 재화로써 논리적으로는 부동산 간에 비교와 대체가 불가능하다. 그러나 부동산의 인문적 특성인 용도의 다양성으로 인해 용도적, 이용적 측면에서 어느 정도 대체성을 가질 수 있다. 즉 부동산은 개별성이 있어 대체성이 제한되나, 토지이용측면에서 대체성이 인정되고 대체성이 인정됨에 따라 대체성 있는 유사부동산 간에는 상호경쟁이 있을 수밖에 없게 되는 것이다. 따라서 감정평가과정에서 대체 부동산의 가격은 대상 부동산의 가치에 영향을 미치므로 대체의 원칙은 감정평가과정에서 중요한 지침이 되게 된다.
Ⅱ. 대체의 원칙이 감정평가과정에서 중요한 지침이 되는 이유 (부동산의 개별성과 관련하여)
1. 대체의 원칙
대체의 원칙이란 부동산의 가치는 그것과 대체관계에 있는 유사부동산의 가치와 밀접한 관련을 가지고 형성된다는 원칙을 말한다. 즉 부동산의 가치는 유사부동산의 효용과 가치를 매개로 결정되며 이를 시장성의 사고라고도 한다. 효용이 같으면 가격이 낮을 것을, 가격이 같으면 효용이 큰 것을 선택한다는 것으로, 부동산 가격도 대체 가능한 다른 부동산이나 재화의 가격과 상호 영향으로 형성된다는 것을 말한다.
2. 대체의 원칙이 감정평가과정에서 중요한 지침이 되는 이유
부동산의 가치는 부동산을 대체할 수 있는 재화와 경쟁관계에서 결정되는바 부동산의 개별성에 따라 대체성이 제한되지만 토지이용측면에서는 대체가 가능한바 대체성 있는 재화와 경쟁은 필수적이게 된다. 또한 부동산간 대체뿐만 아니라 자본시장에서의 주식, 예금, 채권 등 다양한 재화와 대체 · 경쟁 관계에서 부동산가격이 결정되는바 감정평가과정에서 대체의 원칙이 지침이 되는 것이다.
Ⅲ. 대체의 원칙이 협의의 가치를 구하는 감정평가3방식에서의 활용
1. 협의의 가치를 구하는 감정평가3방식
부동산의 가치는 소유권에 대한 대가인 가치와 임차권의 대한 대가인 임대료로 대별된다. 이 중 소유권에 대한 대가인 가치가 협의의 가치이다. 협의의 가치를 평가하는 방법은 대상물건이 어느 정도 가격으로 시장에서 거래되고 있는가의 시장성에 근거한 비교방식(거래사례비교법), 대상물건이 어느 정도의 비용이 투입되어야 만들 수 있는가의 비용성에 근거한 원가방식(원가법), 대상물건을 이용함으로써 어느 정도 수익(편익)을 얻을 수 있는가의 수익성에 근거한 수익방식(수익환원법)이 있다.
2. 거래사례비교법에서의 활용
대상부동산을 평가하는 데 있어 대체성 있는 거래사례와 비교하여 구하는 것은 대체의 원칙을 활용한다. 또한 지역분석의 범위와 관련하여 대체성 있는 개별부동산의 집단인 인근지역 등의 동일수급권의 논리와 대체지역에서 수집된 거래사례와 지역요인을 비교하고 개별요인을 비교하는 작업 역시 대체의 원칙을 활용한다.
3. 원가법에서의 활용
재조달원가의 경우 대체성 있는 다른 부동산의 원가에 영향을 받아 형성된다는 간접법의 사고는 대체의 원칙에 기인하며, 간접법 적용 시 수집된 재조달원가 사례와 대상 부동산간 지역요인, 개별요인 비교를 하는 것은 거래사례비교법과 마찬가지로 대체의 원칙을 활용한다. 감가수정 시 대체성 있는 유사부동산의 효용감소 정도를 측정할 경우 대체의 원칙을 활용하여 정도를 판단하여야 하며 대체부동산과 건축공법과 유행, 시장의 선호도에 대한 판단 역시 대체의 원칙을 활용한다.
4. 수익환원법에서의 활용
순수익은 대체성 있는 다른 부동산의 수익에 영향을 받아 형성된다는 간접법의 사고는 대체의 원칙에 기인한다. 또한 수익사례와 대상부동산 간의 지역요인 · 개별요인 비교를 하는 것은 거래사례비교법과 마찬가지의 논리가 성립한다. 환원율의 결정 시 대체부동산간의 환원율과 타 투자안의 수익률과 위험의 정도를 고려하는 바 대체의 원칙이 활용된다.
Ⅳ. 결어
부동산의 자연적 · 인문적 특성으로 인해 가격형성이 일반 재화와는 다르고 이러한 부동산 가격형성과정에서 발견한 기본적 법칙성이 가격제원칙이므로 부동산의 고유한 특성을 반영하고 있으며 상호 유기적 관련성이 있다. 감정평가사는 부동산을 적정하게 평가하기 위해서는 가격제원칙에 대한 이해는 물론 부동산 가치형성과정의 일정한 법칙성을 의미하는 가격제원칙을 적절히 활용해야 할 것이다.