부동산투자회사, 리츠(REITs)에 대해 제도 도입이 부동산시장에 미칠 영향을 묻는 문제가 2001년 12회 1번으로 출제되었다. 시점수정을 해서 생각해보면, 리츠에 대한 제도 도입이 이루어지는 시기에 출제된 시의성 있는 논점이라고 할 수 있다. 개인적으로 현 시점에서 부동산투자회사 논점은 매우 중요하다고 생각한다. 특히, 프로젝트 파이낸싱과 관련해서 깊게 고민을 해둘 필요가 있다고 생각한다. 감정평가 실무기준을 통해 관련 내용을 확인하고 시작하자.
【문제 1】 최근 부동산 투자 회사법 (일명 REITs 법)이 시행되었다. 부동산투자회사제도의 의의와 제도 도입이 부동산시장에 미칠 영향에 관하여 논하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서론
최근 시중 유동자금이 부동산 투자시장으로 유입됨에 따라 부동산증권화 상품을 중심으로 부동산 투자시장이 급격히 성장하였다. 그러나 국내의 리츠 및 부동산펀드에서는 통일된 기준에 의한 부동산가치 평가방법이 마련되지 않은 실정이며 가치평가를 수행하기 위해 활용할 수 있는 가격지수 또는 투자지수가 많이 않은 것이 실정이다. 특히 리츠의 경우 사회적 수요증가가 예상됨에 따라 감정평가방법의 연구 및 구체적인 평가기준 마련이 필요한 시점이라 생각된다. 따라서 이하 부동산증권화 상품인 REITs의 개념과 제도 도입이 부동산시장에 미칠 영향에 관하여 논의하기로 한다.
Ⅱ. 부동산투자회사제도
1. 부동산투자회사 개념
부동산투자회사(리츠)란 소액 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산을 담보로 하는 대출채권 등에 투자하여 운용한 후, 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 말한다. 즉 부동산투자회사는 주식을 발행하여 투자자로부터 자금을 모집한 후 그 운용수익을 주주(투자자)에게 배당금 형태로 분배하는 뮤추얼펀드 형태로써 필요한 자금조달 시 부채금융방식이 아닌 주식을 발행하여 자금을 조달하는 지분금융방식이다. 투자자는 소액으로 부동산에 투자함으로써 이로 인한 일정한 투자이득을 얻는 투자방식의 원리를 갖게 된다.
2. 부동산투자회사 제도도입 배경
우리나라의 리츠제도는 ① 부동산산업의 전문화와 투명화, ② 부동산산업의 대외경쟁력 확보, ③ 투자위험의 분산효과, ④ 자본시장의 활성화, ⑤ 소액투자의 기회 마련, ⑥ 운용수익중심의 부동산투자환경 조성 등의 효과를 위해 2001년 「부동산투자회사법」이 제정되면서 본격적으로 도입되었다. 그러나 이론적 리츠와 달리 우리나라에서는 일반 부동산투자회사와 기업구조조정투자회사로 이원화되어 도입되었다.
3. 부동산투자회사제도 도입의 효과
REITs제도 도입으로 IMF 외환 위기 발생 후 기업의 재무구조를 개선하여 새로운 수요 기반과 시장을 창출하여 구조조정을 촉진시킬 수 있다. 또한 국내 부동산업계의 대형화와 선진화를 촉진시켜 대외경쟁력을 확보하면서 부동산투자를 건전한 자산운용으로 전환하는 효과를 가져오며 부동산시장의 변화를 가져오게 되었다. 특히 개발사업에 대한 새로운 자금조달 수단 제공이자 일반국민에게는 새로운 부동산투자의 기회를 제공함으로써 부동산시장과 자산시장의 통합화 현상이 가속화되어 부동산도 투자 상품으로써 포트폴리오 구성이 확대되었다.
Ⅲ. 부동산투자회사제도 도입이 부동산시장에 미칠 영향
1. 부동산 시장 의의 · 특징
부동산시장은 부동산의 유통을 통해 가격이 형성되고 형성된 가격을 기준으로 부동산이 할당되는 일련의 유통체계로 정의할 수 있다. 부동산시장은 세분화하여 논하는 것이 일반적인데 그 이유는 세분화된 부동산시장별로 분석방법과 결과가 달라지기 때문이다. 부동산시장의 세분화 기준은 다양하나 리츠제도의 도입으로 인한 부동산시장에 미치는 영향은 국지성을 고려한 지역시장인 공간시장, 자산시장, 부동산산업 중 감정평가업 시장으로 나누어 검토한다.
2. 부동산공간시장에 미칠 영향
리츠제도의 도입으로 간접투자가 활성화되어 저성장시대에 상대적으로 안정적인 수익을 확보할 수 있는 주거용 부동산시장에 대한 투자수요가 증대될 것으로 예상된다. 또한 부동산의 고가성을 고려할 때 규모가 큰 물건에 대한 투자도 활성화될 수 있으며 상대적으로 자금이 수도권에 편중되어 있는 현상이 리츠의 도입으로 인해 일부 완화될 수 있고 지방부동산시장의 활성화를 기대할 수 있다.
3. 부동산자산시장에 미칠 영향
리츠는 부동산파생상품으로 기존 주식, 채권시장에 편중되어 있던 투자시장이 부동산시장으로 확대할 수 있는 계기가 될 것이다. 따라서 투자자나 자산운용가 입장에서는 다양한 포트폴리오 구성에서 부동산을 고려할 수 있고 상대적으로 안정된 결합편익을 도모할 수 있을 것이다. 이는 자본시장과 부동산시장의 통합화 현상이 가속화되도록 영향을 미칠 것이다.
4. 감정평가업계에 미칠 영향
감정평가기법이 기존 방식에서 장래의 현금흐름을 중시하는 수익방식으로 전환됨으로써 부동산에 대한 가치평가 기능에 대한 강화가 요구되고 부동산증권화와 관련된 투자분석 및 현금흐름의 예측 등 감정평가 업무의 확장이 논의될 수 있을 것이다. 또한 수익방식으로 평가방법의 전환과 함께 부동산 임대료, 영업경비, 수익률, 환원이율 등 부동산 관련 시장정보가 축적되어 부동산 정보 인프라의 조기 구축이 가능해질 것이다.
Ⅳ. 결론
부동산투자회사는 부동산금융의 활성화에 있어 개발단계에서의 투자가능성, 투자체로서의 기능, 부동산 수익성의 제고 등 우리나라의 부동산증권화 과정에서 나타나는 여러 가지 문제에 적극적으로 대처할 수 있다. 또한 새로운 금융기법을 도입하여 부동산투자시장의 국제화 및 선진화를 기대할 수 있게 되었다. 따라서 부동산시장의 변화에 따른 감정평가업의 업무영역의 확대와 역량이 필요한 때라 할 수 있겠다.