차액지대설, 절대지대설과 관련된 지대이론은 사실 1차 시험볼 때나 객관식 시험을 위해서 공부하지, 그 내용까지는 집중해서 잘 공부하지는 않게된다. (물론 나만 그럴 수도 있다) 이론 공부할 때, 배경지식 차원에서 쓰윽 읽고 넘어가는 수험생이 대부분일 거라고 생각한다. (나만 그런가?) 지대이론은 키워드 중심으로 정리 정도만 해두자. 감정평가3방식 중 지대이론과 연관된 방식을 연결해서 정리해두는 정도면 된다고 개인적으로 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 4】 농경지지대이론 중 차액지대설과 절대지대설을 각각 설명하고, 그 차이점을 기술하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 개설
토지가 경제적 가치를 가지는 것은 그것이 다양한 용도에 효용을 제공하기 때문인데, 토지가 제공하는 효용에 대한 대가가 바로 지대(임대료)가 된다. 즉, 지대란 토지를 이용한 대가로서 토지에 귀속되는 또는 귀속되어져야 할 소득을 말한다. 그러므로 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 감정평가에서 지대이론을 이해하는 것은 토지가격 판정의 본질에 접근하고 토지가격 형성의 메커니즘을 분석하는 초석이 되는 것이다. 차액지대설과 절대지대설은 생산비가치설에 근거한 고전학파 가치이론에 기반을 두고 있고 양자는 농경지지대이론이라는 공통점이 있다.
Ⅱ. 차액지대설과 절대지대설
1. 리카도의 차액지대설
1) 차액지대 개념
리카도는 지대를 우등지가 획득하는 잉여라고 정의하고 있다. 즉 농토의 전체생산량에서 생산비를 제외한 나머지 잉여분이 지대가 되고 이 지대를 자본화한 것이 토지가격이라고 보았다. 지대는 언제나 등략의 자본과 노동을 사용하여 획득되는 생산물량 사이의 차액이며 이것을 ‘차액지대’로 정의한다.
2) 평가
리카도의 차액지대론은 토지의 위치문제를 경시하였고, 비옥도 자체가 아닌 비옥도의 차이에만 중점을 두는 등 불합리한 면이 있다. 또한 토지의 사유화가 인정되는 현대 자본주의사회에서 토지소유권자의 요구에 따라 가장 열등한 토지라 하더라도 지대를 지불하지 않고는 사용할 수 없다는 점을 설명하지 못한 한계가 있다.
2. 마르크스의 절대지대설
1) 절대지대 개념
마르크스는 토지소유자의 독점적 지위에 의한 수입으로 최소 열등지에서도 지대가 발생한다고 보았다. 즉 토지의 소유자는 무상으로 토지를 빌려주지 않으므로 아무리 열등한 토지라도 사유에서 비롯되는 지대가 발생한다고 하고 이를 ‘절대지대’로 정의한다.
2) 평가
차액지대론이 설명하지 못한 최소열등지에서의 지대 발생을 설명하였고, 당시 자본주의 체제에서 불합리하게 발생한 초과이윤을 설명하였다. 또한 종전의 지대를 잉여와 이자로 보던 대립된 견해에 대해 절충을 시도하였다는데 의의가 있다.
Ⅲ. 양 자의 차이점
1. 지대의 성격
차액지대는 생산물 가격의 앙등이 원인이 되어 초과 이윤을 낳게 하며 그것은 결국 지대로 전환하는 것으로 보아 지대가 생산물 가격결정요인이 되는 것이 아닌 잉여의 성격을 갖는다고 보았다. 반면 절대지대의 경우 기본적으로 지대를 잉여의 관점으로 보는 것은 동일하다. 그러나 한계토지에 절대지대를 지불할 경우 이 지대는 생산물가격에 영향을 미치는 생산비의 일부로 보는바 차액지대와 차이가 있다.
2. 절대지대의 차액지대화
절대지대설은 절대지대가 일단 성립한 경우 토지생산력의 차이가 계속되는 한 차액지대화하는 경향이 있으며, 차액지대설이 설명하지 못한 최소열등지에서 지대가 발생하는 이유를 사회적 제도하의 토지소유권에 의한 소득으로 설명하는바 차액지대와 차이가 있다.
3. 토지정책에 관한 차이
차액지대설은 지대를 잉여로 보며 생산물가격에 중립적이므로 지대의 환수를 강조한다. 즉 토지세를 통해 지대를 환수하더라도 생산물가격과 생산물의 양에 영향을 미치지 않아 가장 이상적인 정책으로 인식한다. 반면 절대지대설은 무지대에서도 절대지대를 지불해야하므로 이는 생산물가격에 영향을 미치는 요인으로써 궁극적으로 토지국유화를 통해 환수하는 방법을 이상적인 정책으로 보고 있는바 토지정책에 있어 차액지대와 차이가 있다.
Ⅳ. 검토
감정평가이론의 기초를 이루는 지대이론은 부동산 가격형성요인과 가격형성과정을 다양한 접근각도에서 설명하고 있다. 따라서 이들 이론의 시대적인 배경과 상호관련성에 대한 정확한 이해가 감정평가의 목표인 지가의 본질을 찾을 수 있을 것이다.