부동산 권리분석에 대한 내용은 기본적인 내용이다. 실무에서도 권리분석이 매우 중요하다. 감정평가 총론 파트에서 기본적인 내용이 출제되었다. 수험의 전략상, 15점 배점이지만, 20점 정도로 풍성하게 작성할 필요가 있다고 본다. 물론 11회 시험의 경우 문제의 형태가 정형화되기 전에 출제되어 6번까지 문제가 있지만, 사례형의 문제는 없고, 단답형 문제이기 때문에 문제를 분석하는 데에 큰 시간을 할애하지 않아도 된다는 점을 충분히 활용하여야 한다. 물론, 이제는 이런 식으로 문제가 출제될 확률은 매우 희박하다고 본다. 감정평가 실무기준을 통해 관련 내용을 확인하고 시작하자.
【문제 3】 부동산감정평가 활동상 부동산의 권리분석이 중요시되고 있다. 이에 있어 부동산권리분석의 성격과 권리분석의 대상 및 부동산 거래사고의 유형을 기술하시오. (15점)
<예시 목차>
Ⅰ. 권리분석의 개념
부동산권리분석이란 부동산에 대한 권리관계의 상태를 실질적으로 조사 · 확인 · 판단하여 일련의 부동산활동을 안전하게 하려는 부동산활동 중의 한 분야이다. 부동산 활동이 고도화 · 다양화 되면서 권리분석의 중요성이 높아지고 있다. 부동산활동의 전문가인 감정평가사는 부동산권리관계의 하자유무에 대한 정확한 판단을 통해 가치추계 및 비가치추계 업무영역에서 전문가로서의 역할을 수행할 수 있을 것이다.
Ⅱ. 부동산권리분석의 성격
부동산의 권리관계에 대한 하자유무에 대한 판단을 하는 것으로서 경제적, 사회적 문제보다는 법률적 및 제도적 측면의 권리관계를 분석 · 판단하는 활동을 말한다. 첫째, 사후확인행위로서 권리분석은 등기 이후의 권리관계를 사후적으로 분석하게 된다. 둘째, 과학성과 기술성을 지니는바 권리분석에 필요한 체계적인 지식과 실무적인 경험에 의해 이루어진다. 셋째, 권리분석의 판단은 상당히 주관적인 성격이 강하나, 광의의 권리분석이라면 주어진 객관적 사실을 취급하므로 객관성의 비중이 크게 된다. 넷째, 비권력적 행위로서 권리관계를 분석하지만 재판이나 수사행위 같은 권력적 행위는 아니다. 마지막으로 권리분석의 결과가 사회에 미치는 영향이 매우 크기 때문에 사회성과 공공성이 요구되는바 권리분석에 앞서 윤리관이 확립되어야 한다.
Ⅲ. 권리분석의 대상
협의의 권리분석은 부동산 등기법에 의해서 등기할 수 있는 권리권계가 분석의 대상이 되며 권리분석의 가장 중추적인 기능을 한다. 광의의 권리분석은 부동산의 이용에 관한 공법상의 규제 및 조장관계의 내용까지 포함되며 최근 공적 규제가 심화되는 결과 광의의 권리분석이 증가하는 추세이다. 최광의 권리분석은 등기능력이 없는 권리관계까지 포함하고, 이외에도 사실관계, 세금체납 · 탈세관계, 법정지상권 등 성립요인 및 그 내용까지 포함하는 등 법률적 하자의 사실적 판단 등의 권리관계를 포함한다. 최광의 권리분석의 경우 부동산 거래활동에 상당히 영향을 미치며 이 분석은 감정평가사의 전문적 판단이 더욱 중요하다고 볼 수 있다.
Ⅳ. 거래사고의 유형
1. 법률적 측면 사고
각종 부동산 거래에서 권리 · 이익의 전부 또는 일부를 취득할 수 없는 경우(권리의 취득불가능), 등기부상 소유권은 취득하였으나 공 · 사법상 제한 때문에 인수나 이용이 불가능한 경우, 세법의 무지, 기타 원인으로 과다한 세금을 부담한 경우, 건물이 건축법 등 법률상 저촉되어 있는 경우 등이 해당한다.
2. 경제적 측면 사고
부동산 가격에 영향을 미치는 분석 측면에서 발생하는 거래사고 유형으로 가격 또는 임대료가 불합리한 경우, 입지선정의 실패, 최유효이용의 오판, 주위환경의 악화, 부동산의 유용성의 감소, 비표준적인 관리비 발생 등이 있다.
3. 기술적 측면 사고
토지 위에서의 인위적 공간 및 환경은 인간의 생활에 많은 영향을 미친다. 부동산 공간의 이용기법적 측면에서 설계나 설비가 불량한 경우, 건물의 시공불량 등으로 내용연수 산정의 오판, 기타 기술적 요인으로 이용이 곤란한 경우 등이 있다.
4. 유통적 측면 사고
유통적 측면은 신축된 아파트 또는 상업용 건물미분양 등 거래의 이상적 장기화를 말한다. 그 원인은 중개기술의 부족, 경기둔화, 부동산 정책의 영향 등에 기인한다. 이는 넓게는 경제적 측면의 사고에 포함된다.