지역분석과 개별분석에 대한 감정평가총론파트에서의 기본적인 논점이 출제되었다. 이 정도면 거의 주는 문제다. 준비된 답안을 적어도 17분 안에 끝내고 남는 시간을 1번에 투자해야 한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 2】 감정평가에 있어 지역분석의 의의 및 필요성을 설명하고, 개별분석과의 상관관계를 기술하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
부동산 가격발생요인에 의해 발생한 가격은 가격형성요인의 영향을 받아 변동한다. 부동산의 고정성과 지역성으로 인해 지역적 차원의 가격수준 형성과 이러한 제약 하에 개별부동산마다 개별적 · 구체적인 가격이 형성되게 된다. 부동산가격 형성과정에서 결국 감정평가사는 대상부동산의 가치판단에 이르기까지 대상이 속한 지역의 가격형성요인을 판단하여 지역의 가격수준 및 표준적 사용을 판정하고 이에 개별분석을 통해 최유효이용여부를 판정하게 된다. 따라서 감정평가에 있어 지역분석은 매우 중요한 작업이라 할 수 있다. 이하에서 설문에 따라 지역분석의 의의와 필요성, 개별분석과의 상관관계에 대해 설명하기로 한다.
Ⅱ. 지역분석 의의 및 필요성
1. 지역분석 의의
지역분석이란 부동산이 속한 지역을 파악하고 그 지역 내 부동산의 가치형성에 전반적인 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통하여 당해 지역의 지역특성의 현실과 장래의 동향을 명백히 하여, 그 지역 내의 부동산에 대한 전반적인 위치, 표준적 사용, 가격수준을 판정하는 것을 말한다.
2. 지역분석의 필요성
1) 부동산의 지역성
부동산은 지리적 위치의 고정성이 있으므로 부동산의 가격은 지역성의 영향을 받게 된다. 지역 내의 다른 부동산과의 사이에 상호관계를 유지하고 그 관계를 통하여 사회적 · 경제적 · 행정적 위치가 정해지므로 대상 부동산의 가치를 알기 위해서는 부동산이 속한 지역을 분석할 필요가 있다.
2) 지역특성 파악의 필요성
대상부동산이 속한 지역은 일반적요인의 지역지향성으로 인해 다른 지역과 구별되는 지역적 특성을 갖는다. 이 지역적 특성은 대상부동산의 가격수준과 표준적 사용에 영향을 주는 지역요인의 바탕이 된다. 따라서 지역분석을 통해 지역특성을 규명할 필요가 있다.
3) 지역변동추세 파악 및 사례자료의 수집범위의 결정
지역은 항상 변동하고 있으며 사례수집 범위에 해당하므로 지역을 획정하고 지역의 추세를 파악하는 지역분석 작업이 필요하다. 또한 지역특성이 동일 또는 유사한 지역의 종별에 대한 범위를 명백히 하여 대체성 있는 사례자료의 수집범위를 밝혀줌으로써 가격의 정도를 높일 수 있어 지역분석의 필요성이 인정된다.
Ⅲ. 지역분석과 개별분석의 상관관계
1. 개별분석 의의
개별분석이란 대상부동산의 개별요인을 분석하여 그 개별요인이 대상부동산의 이용형태와 가격형성에 어떠한 영향력을 갖고 있는가를 분석하여 최유효이용을 판정하는 것을 말한다.
2. 분석범위와 선후관계
분석범위와 관련하여 지역분석은 대상지역에 대한 전체적 · 광역적 · 거시적 분석인 반면 개별분석은 대상부동산에 대한 부분적 · 국지적 · 구체적 · 미시적 분석이다. 또한 개별분석은 지역분석의 결과로 얻어진 정보에 근거하여 대상부동산의 최유효이용에 대한 판정방향을 명확히 할 수 있으므로 지역분석이 개별분석에 선행되어져야 하는 선후관계에 있다.
3. 분석목적 및 피드백 관계
지역분석은 표준적 사용과 가격수준을 파악하는 것을 목적으로 하며, 개별분석은 지역분석에서 밝혀진 정보를 토대로 개별부동산의 최유효이용과 구체적이고 개별적인 가치를 판정하는 것을 목적으로 한다. 표준적 사용은 지역분석의 결과이며 최유효이용은 개별분석의 결과이다. 원칙적으로 표준적 사용에 적합한 것이 최유효이용이나 이는 반드시 일치하는 것은 아니다.
Ⅳ. 결어
지역분석과 개별분석은 용도적 기능의 동질성을 중심으로 대체, 경쟁의 가격 원리가 적용하는 지리적 범위를 설정하고 구체적 부동산 가치 접근을 위한 가치형성 제요인의 분석작업으로써 정확성 및 신뢰성이 감정평가의 정도를 좌우하게 된다. 따라서 지역분석을 통해서 대상지역의 환경적 · 사회적 · 경제적 · 행정적 특성과 지역변화의 동향을 파악하고, 이러한 지역의 변화나 지역특성이 부동산 가격에 미치는 영향을 면밀히 분석할 수 있다. 따라서 지역 상호간의 작용 관계를 밝히고 평가대상 부동산의 개별분석을 통해 최유효이용을 판단하여 감정평가액의 정확도를 높여야 할 것이다.