현 시점에서 보면, 부동산컨설팅 관련 논점은 개인적으로 매우 중요한 논점이라고 생각한다. 특히, 데이터 사이언스 관련 분야가 급속도로 성장하고 있는 시장상황을 감안했을 때, 감정평가업무의 확장이라는 측면에서 부동산컨설팅은 이론은 물론 실무적으로도 중요하다고 생각한다. 다만, 이 문제만 놓고 보자면, 토지유효활용을 위한 등가교환방식을 부동산컨설팅 논점과 어떻게 연결해서 설명해야 하는지 수험생 입장에서 보면 잘 떠오르지 않는다. 이럴 때는 일반론적인 내용을 충분하게 기술하면서 관련 내용을 약간이라도 끼워넣는 방법으로 방어하는 것이 최선이라고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 1】 감정평가와 부동산컨설팅과의 관계를 설명하고 이와 관련하여 토지유효활용을 위한 등가교환방식의 개념과 평가시 유의사항을 논하시오. (30점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서론
감정평가는 여러 가지 다양한 기능과 서비스를 제공하고 있다. 부동산의 가치를 추계하는 업무뿐만 아니라 의뢰인이 가지고 있는 문제에 대한 조언과 산담을 통해 부동산 결정에 대한 의결정의 근거를 제공하기도 한다. 「감정평가에 관한 규칙」 제27조(조언 · 정보 등의 제공)이나 「감정평가 실무기준」 (750) (감정평가와 관련된 상담 및 자문 등)이 부동산컨설팅 관련 내용과 관련 있는 규정이 된다. 따라서 부동산컨설팅 역시 감정평가 업무영역에 해당하며 가치추계 이외에도 비가치추계 업무영역에서 감정평가사의 역할이 요구되는바 사회적 수요에 맞춰 전문성을 갖춰야 할 것이다.
Ⅱ. 감정평가와 부동산컨설팅 개념
1. 감정평가 개념
감정평가란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 감정평가법상 개념은 감정평가 대상물건의 가치를 산정하는 작업, 즉 전통적인 감정평가에서 점차 확대되고 있는 감정평가사의 업무범위를 고려한다면 “토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것과 그와 관련된 전문가의 활동이자 의견”이라고 정의하는 것이 더 타당할 수 있다.
2. 부동산컨설팅 개념
부동산컨설팅이란 부동산투자, 개발, 처분, 관리, 기획, 세무 등과 같은 광범위한 부동산 업무에 관련된 제반 문제점에 대한 전문적인 지도 및 조언을 제공함으로써 의사결정을 할 수 있는 것을 말한다. 부동산컨설팅은 부동산개발 업무에 부분적으로 참여하여 제반 문제점에 대하여 정보를 제공함으로써 의사결정을 할 수 있도록 하거나 사업을 추진하기 전에 그 개발사업 전체에 대하여 사업 타당성을 검토 및 대안을 제안함으로써 사업주 및 개발업자가 의사결정을 내릴 수 있게 도와주는 역할을 한다.
Ⅲ. 감정평가와 부동산컨설팅과의 관계
1. 양자의 관계
감정평가사는 고객에게 여러 가지 다양한 기능과 서비스를 제공하고 있다. 부동산의 가치를 추계하는 일뿐만 아니라, 고객이 가지고 있는 문제에 대해 조언과 상담을 하고 부동산결정에 대한 근거를 제공하기도 한다. 따라서 감정평가는 고객으로부터 의뢰받는 평가 문제에는 단순한 가치추계뿐만이 아니라 비가치추계의 다양한 영역이 포함되어 있으며 이들 업무는 전문적 지식, 경험, 판단 등에 있어 상호 밀접한 관련성을 갖는다.
2. 양자의 공통점
감정평가와 부동산컨설팅은 모두 감정평가의 업무영역에 해당하며, 양자 모두 시장분석이 선행되는 부동산활동이라는 점은 동일하다. 또한 감정평가의 업무영역인바 실지조사를 통한 대상의 확인, 자료수집 등 일반적인 방법 및 업무과정이 유사성을 갖는다. 또한 감정평가와 부동산컨설팅의 사회적 · 경제적 영향을 고려할 때 높은 수준의 직업윤리가 요구되는 것이 동일하다.
3. 양자의 차이점
1) 개념적 측면
감정평가는 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 부동산컨설팅은 컨설턴트가 부동산 의사결정자에게 부동산에 관련된 제반 문제에 대한 조언과 지도 및 자문을 제공하는 것을 말한다. 개념상 차이에 의해 「감정평가에 관한 규칙」 등은 토지등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공을 별도로 규정하고 있다.
2) 분석범위 측면
감정평가는 주로 대상부동산과 관계하여 분석하는 미시적 분석이며, 부동산컨설팅의 경우 그 범위가 거시적이거나 시장전체에 대한 것일 수도 있고 특정 부동산에 대한 것일 수도 있다. 물론 평가상 분석도 시장상황 등과 일반적 요인 등을 고려해야 한다는 점에서 거시적인 면이 있으나 컨설팅은 감정평가에 비해 보다 거시적인 범위를 그 분석대상으로 한다.
3) 구하는 가치와 가치의 전제
가치추계업무는 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 대상물건의 내용에 정통한 거래 당사자 간에 성립한다고 인정되는 적정가격인 시장가치를 원칙으로 최유효이용을 전제로 평가한다. 그러나 부동산컨설팅의 경우 주어진 시점의 의뢰인의 요구수익률에 의한 주관적 가치인 시장가치 외의 가치가 가치의 기준이 된다. 또한 최유효이용의 판단에 있어서도 의뢰인의 투자관련 상황을 참작하여 기준이 설정될 수도 있다.
4) 분석기법 측면
감정평가는 지역분석을 거쳐 주로 3방식을 중심으로 분석하고 객관적인 최유효이용을 분석하나 컨설팅은 지역분석과 함께 입지분석을 기초로 NPV법, IRR법, DCF법, 민감도 분석 등의 분석방법으로 의뢰자의 주관적 능력기준에 의한 최유효이용을 분석한다.
Ⅳ. 토지유효활용을 위한 등가교환방식의 개념
1. 토지유효활용 의의
토지유효활용이란 주어진 소유하는 부동산을 유효하게 활용하는 것으로 활용방법에는 크게 처분을 전제로 하는 것과 계속해서 소유하는 것이 있다. 일반적으로 부동산 유효활용방식에는 사업수탁방식, 부동산신탁방식, 등가교환방식, 차지방식, 건설협력금 차입방식, 공동빌딩방식 등이 있다.
2. 등가교환방식 의의
등가교환방식이란 토지소유자와 개발업자가 건물 등을 건설하는 방식으로 지주가 토지의 일부 또는 전부를 개발업자에게 제공하는 한편, 개발업자는 토지를 개발하고 건축물을 건설하여 토지평가액과 건설비를 기준으로 양자가 토지와 건축물을 공유 또는 구분 소유하는 것이다. 이 방식으로 토지소유자는 그 토지의 유효이용에 대한 개발노하우 없이도 빌딩 건설 등을 할 수 있다.
3. 등가교환방식의 개발방법
토지소유자가 토지의 공유지분 일부를 개발업자에게 넘기고 개발업자로부터 건물의 일부를 넘겨받는 형태로 교환하는 부분양도 방법과 토지소유자가 토지전부를 개발업자에게 넘기고 개발업자로부터 건물의 일부 및 그에 대응하는 토지공유지분을 아울러 받는 형태로 교환하는 전부양도 방법이 있다.
4. 등가교환방식 장단점
개발업자는 사업에 필요한 토지를 직접 매입하지 않아도 되므로 토지매입에 따른 대규모 비용을 줄일 수 있는 장점이 있으나 계약 시 이해관계의 조정이 쉽지 않으며 계획이 미실행 될 위험이 있다. 토지소유자는 건축자금에 대한 부담 없이 건축물을 구분소유할 수 있으며 개발업자와는 독립적으로 임대사업을 할 수 있는 장점이 있으나 건축기간 중의 토지권리관계의 변동위험이 있다.
Ⅴ. 평가 시 유의사항
1. 기본적 사항의 확정
등가교환방식에 있어 대상물건의 확정은 개발 전 토지가치와 개발 후의 토지가치, 건축물, 개발 후 완성된 구분소유부동산 등을 감정평가하게 된다. 따라서 대상물건을 확정 시 개발 전 위치, 면적, 규모 및 개발 후 부동산의 층별, 위치별 효용을 반영해야 하는 바 기본적 사항 확정 시 유의해야 한다.
2. 예정건축비 추계
등가교환방식의 배분비율은 토지소유자의 토지가치와 건축업자의 건축비 추계금액이 배분비율이 된다. 특히 건축비의 경우 개별성이 매우 강하고 구조, 층, 층고, 향, 지형 등에 의해 추계금액에 차이가 발생할 수 있으므로 사업의 적정성을 보장하기 위해서 객관적이고 정확한 예정건축비를 추계해야 함에 유의한다.
3. 개발 후 부동산의 객관적 배분
개발 후 부동산의 가치는 층별, 위치별로 차이가 발생하므로 층별 · 호별 효용비를 실증적이고 객관적으로 측정하여 평가해야 할 것이며 토지주나 개발자 모두가 이해할 수 있는 객관적 배분이 이루어져야 할 것이다.
4. 직업윤리 준수
부동산컨설팅 역시 부동산의 높은 사회성과 공공성을 고려해야 한다. 또한 이해관계인의 상황을 조정해야 하는 바 사익성과의 조화도 고려해야 한다. 따라서 부동산컨설팅은 감정평가와 마찬가지로 높은 직업윤리가 요구된다. 감정평가사는 직업윤리를 바탕으로 지주공동사업의 사업구조를 이해하고 전문인으로서 마땅히 지켜야 할 윤리를 준수해야 함에 유의한다.
Ⅵ. 결론
급격히 변화하는 부동산시장에서 감정평가사는 가치추계업무는 물론 비가치추계 업무에 있어서도 전문성을 발휘해야 하는 시대적 변화에 따라 수요에 부응해야 한다. 특히 감정평가사는 부동산컨설팅에 있어서 전문가로서 부동산 의사결정자에게 전문적 지식을 바탕으로 한 올바른 정보를 제공해 주어야 하며 일반 감정평가보다 더 높은 수준의 지식과 윤리의식을 지녀야 한다.