한계심도, 최빈매매가능가역, 자본자산가격모형(CAPM), 수익지수법에 대한 약술문제가 출제되었다. 이런 유형의 문제는 현시점에서 출제되지 않겠지만, 각각의 용어는 기본적인 개념이기 때문에 당연히 알고 있어야 한다. 기본적인 내용이다. 관련 내용을 감정평가 실무기준을 통해 확인하고 시작하자.
【문제 6】 다음의 용어에 대하여 약술하시오. (20점)
물음 1) 한계심도
물음 2) 최빈매매가능가격
물음 3) 자본자산가격모형 (CAPM)
물음 4) 수익지수법
<예시 목차>
Ⅰ. (물음 1) 한계심도
1. 한계심도 개념
한계심도란 토지소유자의 통상적인 이용행위가 예상되지 아니하고 지하시설물을 따로 설치하는 경우에도 일반적인 토지이용에 지장이 없을 것으로 판단되는 깊이를 말한다. 고층시가지는 40미터, 중층시가지는 35미터, 저층시가지 및 주택지는 30미터, 농지 · 임지는 20미터로 한다. 토지의 가치는 공간상 이용가능한 범위로 한정하는 것이며 한계심도는 지하이용의 한계이용범위라는 점에서 입체이용의 원리와 최유효이용의 원리에서 파생된 개념이다.
2. 한계심도 판단
한계심도는 물리적, 합법적, 경제적 관점에서 복합적으로 판단되어져야 한다. 특히 경제적 관점에서 더이상 지층화하면 수익한계점을 초과하여 투자액에 비해 수익이 오히려 체감될 것으로 예측되는 깊이를 한계심도로 판단되어져야 한다. 한계심도는 최유효이용에 영향을 미치므로 부동산가치를 변화시키며 부동산종별에 따라 그 깊이가 달라질 수 있다는 점에서 유의해야 한다.
Ⅱ. (물음 2) 최빈매매가능가격
1. 최빈매매가능가격 개념
통계학에서 중심경향을 나타내는 지표에는 산술평균, 중위치, 최빈치 개념이 있다. 최빈치란 모든 데이터 중에서 가장 빈번하게 발생하는 관측치를 말한다. 최빈치는 중위치와 마찬가지로 극단적인 값의 영향을 받지 않고 분포의 경향을 쉽게 파악할 수 있는 장점이 있다. 감정평가에서는 가치의 기준인 시장가치의 개념요소 상 “성립될 가능성이 가장 높ㅇ다고 인정되는 가액”의 성격을 무엇으로 볼 것인지에 대한 논의에서 최빈치 개념을 도입하였다.
2. 최빈매매가능가격과 감정평가
시장가치란 “토지등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.” 이 때 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액은 산술평균이나 중위치가 아닌 다양한 실거래가격을 충분히 반영한 확률적이고 실증적인 개념인 시장가치로 정의할 수 있다.
Ⅲ. (물음 3) 자본자산가격모형 (CAPM)
1. 자본자산가격모형 개념
자기자본비용은 투자자(주주)가 기업에 자기자본을 투자한 대가로 요구하는 수익률로서 보통주의 자본비용을 의미한다. CAPM(capital asset pricing model)에 의하여 산출되는 주식의 기대수익률은 자본시장이 균형상태에 있을 때 투자자가 그 주식에 대하여 요구하는 수익률이다. 이는 곧 기업의 입장에서 보통주의 자본비용이 된다. 그러므로 CAPM을 이용하여 보통주의 자본비용을 측정할 수 있다.
2. 자기자본비용 측정하는 방법
자기자본비용(cost of equity)은 투자자(주주)가 기업에 자기자본을 투자한 대가로 요구하는 수익률로서 보통주의 자본비용을 의미한다. 자기자본을 측정하는 방법은 배당성장모형과 위험수익률모형의 일종인 자본자산가격결정모형, 차익거래가격결정모형 등을 이용하는 방법이 있다. 기업의 자본비용은 자기자본비용의 경우 자본자산가격결정모형을 통해 가중평균자본비용(wacc: weighted average cost of capital)으로 산정한다. 가중평균자본비용은 기업의 가치를 결정하는 할인율로 이용되고, 새로운 투자안의 예상현금흐름의 현가를 계산하기 위한 할인율로도 이용된다.
Ⅳ. (물음 4) 수익지수법
1. 수익지수법 개념
부동산투자분석기법인 NPV법은 화폐의 시간가치가 고려된 수익과 비용의 차이로만 나타나기 때문에 투자규모가 다른 여러 투자안이 있을 때는 각 투자안의 상대적인 비교가 어렵다. 이 때 유용한 것이 수익성지수인데, 수익성지수란 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치의 비율로 투자원금 1단위가 벌어들이는 가치의 크기를 의미한다.
2. 투자의사결정기준
PI가 1보다 크다는 것은 NPV가 0보다 크다는 것을 의미하며 이는 경제성이 있다는 것을 의미한다. 따라서 PI > 1인 상호배타적인 투자안들에 있어서는 PI가 가장 큰 투자안을, 독립적인 투자안인 경우 PI가 큰 순으로 투자하게 된다.
3. 유용성 및 한계점
순현가법과 달리 수익성지수법은 투자규모를 고려한 투자안들의 상대적 중요도를 고려할 수 있다. 다만 PI를 이용하여 투자안을 비교 · 평가하는 것은 각 투자안에 동일한 투자금액을 중복하여 투자할 수 있다는 가정 하에 평가하는 것과 같으므로 똑같은 투자기회가 여러번 있을 경우에만 타당하다.