시장분석과 시장성분석의 목적과 내용은 기본적인 논점이다. 10회 기출문제라는 점을 감안하고 그동안의 기출을 분석했을 때, 시장분석과 시장성분석을 비교 설명하는 문제는 약간의 변형을 거쳐 반복 출제되었다. 앞으로도 계속 출제될 것이다. 확실하다. 문제의 형태만 다를 뿐, 우리가 답안지에 적어야 하는 관련 내용은 대동소이하다. 이 정도의 논점은 완벽하게 암기가 되어있어야 한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 5】 감정평가에 있어서 시장분석과 시장성분석의 목적과 내용을 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 시장분석의 목적과 내용
시장분석이란 대상부동산에 대한 적절한 시장지역을 획정하고 대상부동산의 가치에 영향을 줄 수 있는 여러 가지 시장상황을 연구하는 것이다. 즉 현재 대상부동산이 놓인 시장의 수요 · 공급분석과 경쟁분석을 통해 과다한 공급이나 충족되지 못한 수요가 있는지 여부를 판단하게 된다. 감정평가에 있어서 시장분석을 하는 것은 대상부동산의 최유효이용을 확인하기 위한 목적이다. 최유효이용분석이란 물리적 · 법적 · 경제적 타당성이 있는 대상부동산의 여러 가지 잠재적 용도 중에서 최대수익을 창출할 수 있는 이용을 말한다. 시장분석을 통해 결국 대상부동산의 최유효이용을 확인하고 시장가치를 추계하기 위한 것이다. 시장분석은 시장특성에 따른 차별화와 세분화가 포함된다. 시장차별화란 제품의 특성에 따라 대상부동산을 범주화하여 다른 부동산과 차별화하는 것을, 시장세분화란 소비자의 특성에 따라 가능사용자를 범주화하여 다른 사람과 차별화하는 것을 말한다.
Ⅱ. 시장성분석의 목적과 내용
시장성분석이란 대상부동산과 경쟁부동산, 그리고 시장의 상황 등을 종합하여 대상부동산의 시장성이나 분양성(매매가능성)을 분석하는 것이다. 즉 대상부동산과 경쟁부동산의 임대료수준, 흡수율, 시장지역의 수요와 공급, 유사부동산의 건축추세, 공실률의 유형 등을 분석하는 것으로 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 능력을 조사하는 것을 말한다. 시장성분석은 시장분석을 좀 더 구체화하는 것으로 감정평가에 있어서 시장성분석은 특정 부동산의 시장성 여부를 분석하여 최유효이용을 확인하고 시장가치를 추계하기 위한 것이다. 시장성분석에는 특정부지 자체와 그것의 입지적 특성에 대한 분석이 포함된다. 그리고 입지적 특성이 대상부동산의 가능수요자에게 얼마나 받아들여질 수 있는지를 평가해야 한다. 시장성분석은 부동산의 위치 · 유형 · 질 · 양에 따라 구체적으로 행해지므로 흡수분석을 통하여 시장수요의 강도를 측정할 수 있다.
Ⅲ. 양자의 관계
시장분석은 우선 특정유형의 부동산에 대한 시장의 수요와 공급 상황을 분석하는 것을 말하는 것으로서 특정한 부동산 자체가 아닌 시장 전반의 수요와 공급의 상황을 분석하는 것이므로 시장성 분석에 비해서는 거시적인 분석에 해당한다. 또한 시장성분석은 시장의 수요와 공급상황을 기초로 특정부동산의 매매나 임대 가능성을 분석하는 것으로 시장분석은 이러한 시장성분석에 대한 선행작업에 해당한다. 시장분석과 시장성분석은 일련의 부동산분석 절차로 시장분석을 통해 대상부동산에 대한 시장을 차별화하고 세분화하여 불필요한 자료수집을 할 필요를 줄일 수 있고 보다 체계적인 분석이 가능하게 된다. 또한 감정평가에 있어서 시장분석과 시장성분석은 결국 최유효이용을 확인하여 시장가치를 추산하기 위한 과정으로써 동일하다.