순수환원이율에 추가되는 투자위험도의 유형과 반영방법을 묻는 클래식한 문제다. 현시점에서 보면, 이런 단답형 문제가 출제되기는 힘들다고 판단되지만, 이런 내용이 결국 답안에 전부 녹여서 들어가기 때문에 기출은 중요하다고 생각한다. 개인적으로는 1회 – 10회 기출문제 키워드만 딱 추출해서 보면, 그게 시험의 거의 전부가 아닌가 하는 생각이 든다. 기출이 시작과 끝이다. 관련 내용을 감정평가 실무기준을 통해 확인하고 시작하자.
【문제 4】 수익환원법을 적용함에 있어서 순수환원이율에 추가되는 투자위험도의 유형과 반영방법에 대하여 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 수익환원법과 환원이율
수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 이 때 환원율이란 수익방식에서 사용하는 자본환원율로써 순수익을 기준시점의 경제적 가치로 환산하기 위하여 적용하는 적정한 율을 말한다. 부동산의 환원이율은 순수이율과 위험할증률에 상당하는 위험률이 복합되어 있다는 복합이율설에 따라 이론적으로 순수한 시간에 대한 대가인 무위험률과 부동산의 특성으로 인한 위험할증률의 합으로 구성된다.
Ⅱ. 순수환원이율에 추가되는 투자위험도의 유형
위험이란 어떤 투자의 안으로부터 얻어지게 된 결과에 대한 불확실성이 존재함으로써 발생하는 변동성, 즉 투자수익이 기대치를 벗어날 변동가능성을 의미한다. 환원이율은 무위험률과 위험할증률로 구성된다. 무위험률 또는 순수이율은 순수한 시간가치에 대한 대가로써 채무불이행의 위험이 전혀 없다고 판단되는 투자이율을 말한다. 예를 들어 국공채, 금융채, 정기예금금리 등의 이자율을 표준으로 한 가장 안전한 투자이율이 해당된다. 위험할증률은 투자자가 투자하고자 하는 개별 사업이 내포되어 있는 위험에 대한 비용이며 투자자 개인으로서 피할 수 없는 위험이 증대됨에 따라 상승하게 된다. 즉 증대되는 시장위험에 대한 대가를 위험할증률이라고 한다. 요소구성법에서는 위험성, 비유동성, 관리의 난이성, 자금의 안정성 등으로 구성된다.
Ⅲ. 투자위험도 반영방법
1. 주관적으로 판단하는 방법
단기에 자본회수기간을 적용하는 방법, 현재 가치계산에 위험할증률을 더하는 방법, 편익과 비용에 일정 비율을 빼거나 더하는 방법이 있다. 이론적으로 무위험률을 바탕으로 대상부동산에 관한 위험을 여러 가지 구성요소로 분해하고 개별적인 위험에 따라 위험할증률을 더해가는 방법이 이론적으로 타당하다. 그러나 구성요소별 위험을 계량화할 수 있는 객관적인 기준이 없으므로 전문가의 판단이 요구되는바 평가자의 주관이 지나치게 개입될 경우 객관성이 결여된다는 단점이 있다.
2. 민감도 분석 등 체계적인 방법
민감도 분석이나 확률분석을 통해 객관적인 위험요소를 추출하고 이를 객관적으로 반영하는 방법이 활용되고 있다. 그러나 이 방법은 많은 데이터가 요구되고 부동산의 개별적 성격을 반영하기 어렵다는 단점이 있으나 향후 보완적 방법으로 활용하는 것이 평가의 신뢰성과 객관성을 높이는데 기여할 것으로 판단된다.