부동산의 시장흡수율, 가행년수의 의의와 산정방법에 대해 약술하는 문제가 출제되었다. 약술하라는 문제는 이제 출제가 되지 않겠지만, 부동산의 시장흡수율은 언제나 문제에 녹여낼 수 있는 논점이다. 시장분석과 지역분석 등과 함께 연결해서 공부해 두는 것이 좋다고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 6】 다음 사항을 약술하시오. (각 5점)
물음 1) 부동산의 시장흡수율 (absorption rate)
물음 2) 가행년수(稼行年數)의 의의와 산정방법
<예시 목차>
Ⅰ. (물음1) 부동산의 시장흡수율
1. 부동산의 시장흡수율 의의
부동산의 시장흡수율이란 시장에 공급된 특정부동산이 일정한 시간동안 매도나 임대되는 비율을 의미한다. 흡수율분석은 수요와 공급 분석을 위하여 특정부동산이 언제 얼마만큼 시장에서 매각 또는 임대될 수 있는지를 분석하는 것을 말한다.
2. 시장흡수율(분석) 내용
흡수율은 현재 부동산의 시장의 추세를 파악하는 데 지표가 되는 것으로 이론적으로는 ‘지역성장률 × 수요패러미터 × 점유율’로 산정이 가능하지만 실제로 미국과 같이 부동산시장에 대한 자료가 많고 시장상황이 안정되어 있는 경우에 흡수율분석의 활용도가 높다고 할 수 있다.
3. 시장흡수율분석 시 유의점
시장성분석은 장래 지역의 변화될 환경과 대상부동산의 매매 · 임대가능성을 예측하고 추계하는 것이므로 역사적 흡수율을 그대로 차용할 경우 오류가능성을 가지고 있다. 또한 부동산수요가 공간수요이자 파생수요인바 부동산 유형별로 추정방법이 달라짐에 유의한다.
Ⅱ. (물음2) 가행연수의 의의와 산정방법
1. 가행연수의 의의
가행연수란 평가대상 광산을 기술적 · 경제적으로 개발할 수 있는 총 기간을 말한다. 즉 현재의 채광을 유지할 경우의 채광가능년수를 의미한다. 광산의 감정평가는 수익환원법 적용을 원칙으로 한다. 대상 광산의 생산규모와 생산시설을 전제로 한 가행연수 동안의 순수익을 환원한 금액에서 장래 소요될 기업비를 현가화한 총액을 공제하여 광산의 감정평가액을 산정하는바 가행연수의 산정에 유의해야 한다.
2. 가행연수의 산정방법
가행연수는 확정 및 추정 가채매장량의 합을 연간 채광가능매장량으로 나누어 산정한다. 이 경우 매장량 산정과 관련된 평균품등과 산정근거를 기재한 계산표와 도면을 감정평가서에 첨부하여야 한다.