회귀분석에 대한 가장 기본적인 내용을 묻는 문제다. 회귀분석의 개념, 결정계수 및 유의수준 정도는 기본적으로 암기하고 있어야 한다고 생각한다. 계량적 부동산평가기법에 대해서는 현시점에서 중요한 논점이라고 개인적으로 생각한다. 실무에서도 문제가 출제될 수 있다고 본다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 5】 계량적 부동산평가기법인 회귀분석(regression analysis)의 개념, 결정계수 및 유의수준에 관하여 각각 약술하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 개설
부동산시장의 변화에 따라 다양한 자료가 축적되고 있는바 전통적인 3방식에 의한 가치 판단 이외에도 계량적 기법들의 도입과 검증수단으로써 역할을 부여할 수 있다. 다양한 통계분석기법 중 회귀분석은 일조권 가치나 과세평가 등 부동산의 가치를 산정함에 있어 유용한 방법이 실무적으로 활용도가 높다는 점에서 이론적 이해도를 높일 필요성이 있다.
Ⅱ. 회귀분석의 개념
1. 의의
회귀분석은 1개 이상의 독립변수들과 1개의 종속변수 간의 일차선형관계를 분석하는 데 이용되는 통계방법이다. 독립변수가 1개인 경우를 단순회귀분석 2개 이상인 경우를 다중회귀분석이라고 한다. 부동산 감정평가에서는 가격형성요인을 영향변수로 하여 회귀방정식 모형을 만들어 이것을 대상부동산에 적용하여 가격을 추산하는 방법이다.
2. 내용
통계학에서 회귀분석은 시계열 자료를 이용하여 독립변수와 종속변수 사이에 어떠한 선형적 관계가 있는지 고찰할 뿐만 아니라 독립변수가 변함에 따라 그에 따른 종속변수가 어떻게 변화하는가를 예측하는 기법이다. 부동산분야에서 가장 대표적인 종속변수는 부동산 가격으로 실거래가격, 전세가격 등 다양한 가격변수가 종속변수로 활용가능하다. 종속변수가 부동산 가격일 경우 독립변수는 방과 화장실의 개수, 건축구조, 해당 층, 학교와의 거리, 시장과의 거리 등 부동산가격에 영향을 주는 가격형성요인으로 이해할 수 있다.
Ⅲ. 결정계수 및 유의수준
1. 결정계수
결정계수란 종속변수의 총변동이 독립변수들에 의해 설명되는 정도, 즉 독립변수의 설명력을 나타내는 지표를 말한다. 결정계수는 0과 1사이의 값을 가지는데 1에 가까워질수록 중요한 독립변수들이 빠짐없이 회귀모형에 포함된 것으로 평가된다. 예를 들어 결정계수가 0.95라고 한다면 종속변수인 시장가치에 대한 총변량 중 95%는 모형에 포함된 독립변수로 설명이 된다는 뜻이다.
2. 유의수준
유의수준은 가설검정시 귀무가설이 맞을 때 그것을 기각하는 오류를 얼마나 허용할 것인가를 의미한다. 즉 얻어진 자료보다 더 극단적인 자료가 얻어질 가능성을 계산하여 이를 근거로 주어진 가설의 유효성을 판단하는 것을 말한다. 사실과 다른 결론을 내릴 확률을 검증하는 것으로 유의수준이 5%라는 것은 모형을 100번 적용 시 5번은 다른 평가가 도출된다는 것을 의미한다.