감가수정의 여러가지 방법중 내용연수법과 관찰감가법을 물었다. 시장추출법, 분해법, 임대료손실환원법도 함께 공부해 두어야 하는 건 기본이다. 기본적인 내용이라서 따로 뭐가 없다. 감가수정에 대한 내용을 감정평가 실무기준을 통해 확인하고 시작하자.
【문제 3】 복성식평가방법에 있어서 감가수정의 방법은 내용년수를 표준으로 하는 방법과 관찰감가법이 있다. 이러한 감가수정을 하는 이론적 근거를 관련 원칙을 들어 서술하고, 두 방법의 장단점과 실무상 양자를 병용하는 이유를 설명하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 감가요인을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다. 감가수정을 할 때에는 경제적 내용연수를 기준으로 한 정액법, 정률법 또는 상환기금법 중에서 대상물건에 가장 적합한 방법을 적용하여야 한다. 다만 관찰감가법 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감정평가 할 수 있다는 규정을 두어 대상물건의 성격, 감가수정의 특성, 자료의 신뢰도에 따라 다른 방법의 감가수정 방법도 병용할 수 있다.
Ⅱ. 감가수정의 이론적 근거
1. 최유효이용의 원칙
부동산의 가치는 최유효이용을 전제로 형성된다는 원칙을 말한다. 따라서 대상부동산의 최유효이용에 미달되는 감가요인이 발생할 경우 이를 반영하여 가치를 결정하는 바 감가수정을 통해 반영한다.
2. 변동의 원칙, 예측의 원칙
대상물건의 물리적 상태변화에 따른 감가요인 물리적 감가는 시간의 경과나 자연적 작용에 의해 발생할 수 있는바 변동의 원칙이 근거가 된다. 기능적, 경제적 감가도 변동의 원칙과 기능적 효용 변화 및 주위환경 등이 변화를 반영해야 하는바 예측의 원칙이 근거가 될 수 있다.
3. 균형의 원칙, 기여의 원칙
부동산이 각 구성요소에 균형이 있어야 하는바 균형의 원칙이 감가수정의 근거가 되며 균형의 원칙에 선행하는 기여의 원칙 또한 내부적 각 구성요소 사이의 기여도가 합리적으로 반영되어야 하는바 근거가 될 수 있다.
Ⅲ. 내용연수법, 관찰감가법 장단점
1. 내용연수법
1) 의의
대상부동산의 경과연수와 수명으로 감가수정을 추계하는 방법으로 정액법, 정률법, 상환기금법이 있다. 내용연수 조정방법에는 실제연수법, 유효연수법, 미래수명법이 있다.
2) 장단점
내용연수법은 물리적 요인에 의한 감가수정에 적합하고 실무상 적용이 간편하여 객관적이며, 대량처리가 가능하다. 그러나 개별성이 있는 부동산의 실제 감가액과 일치하지 않는다는 점, 경제적 · 기능적 감가요인은 감가수정을 감안하기 곤란하고 내용연수와 경제적 잔존내용연수 결정에 자의적 판단이 개입될 수 있는 단점이 있다.
2. 관찰감가법
1) 의의
감정평가 주체가 대상물건 전체 또는 구성부분을 면밀히 관찰하여 물리적 · 기능적 · 경제적 감가요인을 분석하여 감가액을 직접 구하는 방법이다. 즉 감가의 기준을 직접적으로 경과연수에 두지 않고, 대상물건의 전체 또는 구성부분별로 물리적 · 기능적 · 경제적 감가요인에 의한 감가액을 직접 관찰함으로써 감가액을 구하는 방법이다.
2) 장단점
대상물건의 개별적인 상태가 세밀하게 관찰되어 감가수정에 반영된다는 장점이 있다. 반면, 감정평가사의 개별적인 능력이나 주관에 좌우되기 쉽고 외부에서 관찰하기 어려운 기술적 하자를 놓치기 쉬운 단점이 있다.
Ⅳ. 실무상 병용하는 이유
1. 감가의 개별성 반영
내용연수를 표준으로 하는 감가수정방법은 회계학적 이론을 바탕으로 하므로 수치적이고 논리적이나, 부동산의 유지 · 관리 · 보수정도에 따른 차이를 반영할 수 없어 개별성 반영에 한계가 있다. 따라서 관찰감가법 병용을 통해 감가의 개별성 반영이 가능해지게 되는바 실무상 병용의 이유가 있게 된다.
2. 경제적 감가의 반영
관찰감가법은 주관개입의 문제가 제기될 수 있으나 감정평가사의 경험과 전문가적 판단에 따라 결정할 수 있는 장점이 있다. 따라서 내용연수법으로 경제적 감가의 반영이 어려운 바 내용연수법과 관찰감가법을 상호 보완적으로 이용하고 타 방법으로 검증함으로써 경제적 감가를 반영하여 적정한 감가액이 파악될 수 있도록 해야 한다.
Ⅴ. 결어
재조달원가 및 감가수정의 적정화에 따라 적산가액의 적정성이 결정된다. 대상물건의 구성과 감가요인에 대한 분석, 성격에 맞는 감가수정방법의 선택 등으로 정확한 가격산출에 노력해야 한다. 또한 대상물건의 상황이나 특성 등을 고려하여 가장 적절한 방법으로 선택하되, 물리적 감가는 내용연수법으로 기능적 · 경제적 감가는 관찰감가법으로 병용함이 타당하다고 생각된다.