TOPEKA는 미국 캔자스 주에 있는 소도지 지역의 이름이다. TOPEKA라는 소도시지역에서 나타는 지가구배 현상을 실증적으로 연구한 것이 TOPEKA 현상이다. 현 시점으로 시점 보정해서 살펴보면, 이와 똑같은 문제가 나오기는 어렵겠지만, 지가구배 현상으로는 얼마든지 다시 출제될 수 있다고 본다. 지가구배 현상에 대한 개념과 정의 정도는 암기하자. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 5】 도시지역에서 TOPEKA 현상을 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. TOPEKA 현상의 개념
미국 토페카 지역을 대상으로 한 노스(Knos)의 실증적 연구에 의하면 소도시지역의 경우 중심지는 폭발적으로 가격수준이 높고 외곽으로 조금만 나가면 가격수준이 급락하는 현상을 보이게 된다고 한다. 즉 소도시의 경우 지가구배가 급경사가 되는데 이를 토페카 현상이라고 하며 노스는 이 연구를 통하여 지가가 토지이용의 집약도에 영향을 미친다는 경험적 증거를 제시하게 된다. 지가가 높을수록 집약적으로 이용하게 되고 집약적 이용은 가격을 향상시키는 원인이 된다고 보며 이를 피드백원리라고 설명하고 있다.
Ⅱ. 소도시지역의 지가구배 현상 및 발생원인
1. 지가구배 현상 개념
지가구배(지가기울기)란 도심에서 외곽으로 나갈수록 단위 거리당 가격수준의 하락정도를 의미한다. 일반적으로 도심에서 외곽으로 나갈수록 하락하는 경향이 있으나 이는 도시의 규모에 따라서 하락의 정도가 다르게 나타나게 된다. 즉 일반적으로 지가구배는 도시규모와 상관성을 갖게 된다.
2. 소도시지역에서의 지가구배 현상 및 원인
미국 토페카 지역의 실증적 연구에서는 소도시지역의 중심지는 폭발적으로 가격수준이 높고, 외곽으로 조금만 나가면 가격수준이 급락하는 현상을 보이게 된다. 소도시의 지가구배는 급경사가 되고 이러한 원인 중 하나를 피드백원리에서 찾고 있다. 피드백원리란 지가가 변동하면 토지이용의 집약도가 변화하고 이는 다시 지가구조를 변동시키는 것을 말한다. 즉 지가가 높을수록 집약적으로 이용하게 되고, 집약적 이용은 가격을 향상시키는 원인이 된다고 보는 것이다. 대도시의 경우 소도시와 달리 외곽으로 갈수록 지가구배는 완만하게 되는데 그 이유는 교통인프라가 구축되어 인구분산이 이루어지고 대체토지가 많으므로 외연적 토지이용이 확대되기 때문이다. 따라서 대도시의 경우 지가수준이 서로 균등해지려는 경향을 갖게 된다.
Ⅲ. TOPEKA 현상과 감정평가
토페카 연구는 도시가 성장 · 발전할수록 특히 중심지의 지가가 높게 치솟는다는 실증적이고 경험적인 결과를 보여주고 있다. 지가구배와 도시규모에 따르면 도시규모가 커질수록 지가구배는 완만해지는 경향을 갖으므로 지역분석 시 도시규모에 따른 지가수준 정도를 파악해야 한다. 또한 자료 선택 시 소도시의 경우 대체토지가 적다는 사실에 유의하여 인근지역의 범위를 상대적으로 넓게 선택하는 등 지역분석에 유의하여 시장가치를 판단해야 할 것이다.