부동산 경기변동으로 인한 부동산 시장의 동향 분석, 부동산 감정평가시 유의점은 감정평가총론 파트에서 가장 기본적인 내용이다. 8회라는 것을 감안하면 기본적이면서 중요한 논점이 출제되었다고 생각한다. 이러한 논점은 사실 지금도 매우 중요하다. 문제의 형태만 약간 변형될 뿐이지 사실 본질적인 내용은 대동소이하기 때문이다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 2】 부동산 경기변동으로 인한 부동산 시장의 동향을 분석하고, 부동산 감정평가의 유의점을 기술하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
부동산시장분석은 부동산시장에서의 부동산 수요와 공급을 파악하여 그 부동산의 시장성 정도를 파악하는 것이라 할 때 부동산시장은 항상 변동의 과정에 있는바 그 분석은 당연히 시계열적 관점에서 파악해야 한다. 부동산 경기변동 분석은 미래시장의 추이를 예견하여 미시적으로는 감정평가 시 가격결정의 정확성을 높일 수 있고 거시적으로는 부동산정책 수립의 기초가 되는바 중요성이 있다.
Ⅱ. 부동산 경기변동으로 인한 부동산시장의 동향 분석
1. 부동산 경기변동 개념
부동산의 경기변동은 부동산시장이 시간의 경과에 따라 어떤 주기를 가지고 확정이나 수축을 하는 순환현상을 말한다. 부동산 경기변동은 부동산의 물리적 특성으로 인하여 국지성과 개별성을 보이는 바 부동산 경기는 도시마다 달리 변동하고 도시 안의 여러 세분된 지역에 따라 각각 다른 변동 양상을 보이는 특징이 있다. 이하 부동산경기로 인한 부동산 시장 동향은 확장국면에서 회복과 상향, 수축국면에서 후퇴와 하향의 4가지 국면과 안정시장으로 설명될 수 있다.
2. 확장국면에서 부동산시장의 동향
일반경기가 회복하는 국면으로 일반적으로 거래량은 활발해지고, 공실은 감소하며 가격이 상승하게 된다. 확장국면에서 금리는 낮아 여유자금이 생기는 특징을 지닌다. 이 때 부동산시장의 동향은 매도자 중심의 시장으로 공급가격에 의해 가격이 결정되는 경향을 보이게 된다. 과거의 사례가격은 새로운 가격의 기준가격이 되거나 하한선이 된다.
3. 수축국면에서 부동산시장의 동향
일반경기가 후퇴하는 국면으로 일반적으로 거래량은 줄어들고 공실은 증가하며 가격은 하락하게 된다. 금리는 높으며 자금이 부족하다. 이 때 부동산시장의 동향은 매수자 중심의 시장이 되며 수요에 의해 가격이 결정되는 경향을 보인다. 수축국면에서는 과거의 사례가격이 새로운 거래의 기준가격이 되거나 상한선이 된다.
4. 안정국면에서 부동산시장의 동향
안정시장 국면에서는 부동산 가격이 가벼운 상승을 유지하거나 안정되어 있는 시장을 말한다. 과거의 사례가격은 새로이 신뢰할 수 있는 미래의 기준이 되며 불황에 강한 부동산 시장은 대개 안정시장을 갖는다. 불황에 강한 부동산이란 유동인구가 많고 공실률이 거의 없는 중심상업지역의 상업용 건물이나 위치가 좋은 적정 규모의 주택 등이 될 것이고 불황에 약한 부동산은 공급과잉 상태의 신도시지역의 상업용 건물 등을 말한다.
Ⅲ. 부동산감정평가 시 유의사항
1. 가격제원칙 관련 유의사항
감정평가시 부동산 경기변동 제국면과 관련하여 현재의 시장이 어디에 놓여있는가에 대하여 전문성 · 합리성에 근거하여 정확한 지적 및 장래 변동의 예측이 가능하여야 한다. 또한 각종 경기변동 지표의 종합적 고려로 당해 예측에 설득력을 부여할 수 있어야 할 것이며 이 때 변동의 원칙 및 예측의 원칙이 중요시된다.
2. 가치형성요인 분석 시 유의사항
전체 경기변동과 지역 및 개별부동산 가격은 대체로 같은 방향으로 움직인다고 할 수 있으므로 이러한 점을 지역분석과 개별분석 시 반영해야 한다. 다만 부동산시장의 국지성으로 인해 일반경기변동과 특정지역 또는 개별부동산의 경기변동 상황이 상반될 수 있음에도 유의해야 한다. 따라서 전반적인 부동산 경기와 더불어 인근지역의 라이프 사이클 등을 고려해야 하며 지역적 경기변동을 중시해야 한다.
3. 감정평가3방식 적용 시 유의사항
비교방식 적용시 사례가격의 기준에 유의하여 원가방식의 경우 재조달원가 산정 시 직접비와 간접비의 변동률의 적정여부, 경제적 감가의 국면별 변동 여부 등에 대한 판단이 중요시 된다. 수익방식에서는 순수익과 환원율의 국면별 파악이 중요시 된다.
4. 시산가액 조정 시 유의사항
최근의 물적, 위치적 유사자료의 선택여부와 변동국면에 맞는 요인분석 여부를 단계적으로 검토한다. 극단적인 호황, 불황시에는 비준가격의 기준이 되는 사례가 불안정하므로 원가와 수익방식에 비중을 두고 그 타당성을 검토한다. 반면 안정국면에서는 비준가격의 신뢰도가 높아지므로 비준가격에 상대적으로 높은 비중을 두어야 한다.
Ⅳ. 결어
부동산 경제는 전체 일반 경제는 구성하는 가장 중요한 부문으로서 일반 경제의 경기변동과 더불어 주기적으로 상승과 하락을 되풀이하게 된다. 특히 일반경제의 이자율이나 인플레이션의 상승과 하락, 고용수준의 증감, 또는 인구의 증가나 감소, 이동 등으로 인하여 각 세부시장별로 다른 변동양상을 보이게 된다. 즉 일반경기와 부동산시장 경기는 상호밀접한 관계이므로 부동산 경기변동으로 인한 부동산시장의 동향분석이 필수적이라고 할 수 있다.