부동산 가격발생요인은 감정평가총론에서 기본중에 기본적인 내용이다. 효용, 유효수요, 상대적 희소성 중 이 문제에서는 상대적 희소성의 역할관계에 대해서 물었다. 효용과 유효수요와도 엮어서 충분히 출제될 수 있다. 사실 총론은 어떻게 엮느냐에 따라서 문제는 얼마든지 만들어낼 수 있기 때문에 총론파트는 입체적으로 공부할 필요가 있다고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 1】 부동산 가격발생요인을 분석하여 특히 상대적 희소성의 역할관계를 논술하시오. (40점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서론
부동산의 가격은 시장에서의 수요와 공급에 의해 발생하는데 수요를 결정하는 효용과 유효수요, 공급을 결정하는 상대적 희소성의 상호작용에 의해 발생하며 이 3요소를 부동산 가격발생요인이라 한다. 부동산의 가격은 가격발생요인에 의해 시장에서 발생된 가격에 끊임없이 일반요인, 지역요인, 개별요인의 제3요인 부동산가격형성요인이 영향을 미쳐 균형에 도달하게 된다. 조정되는 과정에 대한 분석은 부동산 가격이 발생하는 가격발생요인으로부터 시작되며 특히 상대적 희소성은 절대적 희소성과 상대적 희소성의 양면을 갖고 있어 물리적 측면 뿐만 아니라 용도적 측면에서의 부동산을 분석해야하는바 이하 상대적 희소성의 역할관계를 중심으로 논하기로 한다.
Ⅱ. 부동산 가격발생요인 분석
1. 효용
1) 효용의 개념
효용(utility)은 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력이다. 부동산이 가치를 지니기 위해서는 먼저 효용을 가지고 있어야 한다. 부동산은 소유자가 임차자들에게 생활을 영위하기 위한 필요와 욕구를 만족시켜 준다. 부동산의 이 같은 능력을 통칭하여 쾌적성이라고 한다. 효용은 부동산의 용도에 따라 다양한 형태로 파악된다.
2) 효용의 형태
쾌적성은 주로 주거용 부동산에 해당되는 것으로 어떤 주택을 소유하고 생활함으로써 느끼는 정신적 만족도를 말한다. 수익성은 주로 상업용 부동산에 해당되는 요소로서 수익을 창출하는 능력으로 매상고에 따라 측정할 수 있다. 생산성은 주로 공업용 부동산에 해당되는 요소로서 생산을 위해 투입된 생산요소와 생산된 생산량의 비율을 말한다. 생산성은 생산원가의 절감, 최대이윤의 창출 형태로 나타난다.
3) 일반재화와 비교
부동산은 영속성과 용도의 다양성이라는 특성이 있어 부동산의 효용은 영속적이고 다용도적 효용의 특징을 갖게 되지만, 일반재화는 비내구재로서 하나의 용도로만 제작되는바 소멸적이고 단일적 효용의 특징을 갖는다. 부동산을 투자자산으로 인식할 경우 취득해서 보유하는 행위에서 만족을 느끼는 보유적 효용의 성격을 지니고 있는 반면 일반재화는 취득해서 소비하는 것 자체로 만족을 느끼는 향유적 효용의 성격을 지니고 있다.
2. 상대적 희소성
1) 상대적 희소성 개념
상대적 희소성이란 인간의 욕망에 비해 충족수단이 양적으로 유한, 부족한 상태를 말한다. 이는 경제적 공급과 토지 수요에 대해 영향을 주는 사회적 · 경제적 · 행정적 요인들에 의해 영향을 받는다. 즉 부동산에 대하여 그 유용성을 인정한다 해도 대가없이 자유롭게 구입할 수 있다면 그 경제적 가치는 발생하지 않는다.
2) 상대적 희소성 특징
“상대적”의 의미에 대해 부동산의 물리적 측면이 아닌 용도적 측면에서의 양에 대한 상대적 희소성으로 보는 견해와 수요에 비해 공급이 상대적으로 한정적이기 때문에 상대적 희소성이라는 견해가 있다.
3) 일반재화와 비교
부동산은 자연적 특성인 부증성으로 인해 일반재화보다 상대적 희소성이 문제되나 부동산의 인문적 특성에 의해 용도적 관점에서 대체성이 인정된다. 그러나 고정성에 의해 희소성의 문제가 국지적으로 다를 수 있다. 또한 부동산의 사회성 · 공공성으로 인해 행정적 제도인 규제에 의해 많은 영향을 받는바 희소성의 완화 또는 강화가 가능하다.
3. 유효수요
1) 유효수요 개념
유효수요란 구매의사와 지불능력을 갖춘 수요를 의미한다. 즉 가치에 대한 대가를 지불하고 구매할 수 있는 능력을 말한다. 구매력은 지역과 시기에 따라 변화하며, 사회전반의 임금 · 관습 · 가격수준에 영향을 받고, 부동산은 일반재화와는 달리 경제적 비중이 크므로 유효수요의 개념이 필요하다.
2) 유효수요 내용
유효수요는 재화의 가치에 큰 영향을 미친다. 만약 유효수요가 전혀 없다면, 비록 효용과 희소성은 있다고 하더라도 그 재화의 가치는 시장에서 형성되지 않는다. 대공황 시에 미국의 주택가격이 폭락했었는데, 이것은 주택의 효용이나 희소성이 그 이전보다 떨어졌기 때문이 아니라 유효수요가 크게 줄었기 때문이다.
3) 일반재화와 비교
부동산은 일반재화와는 달리 경제적 비중이 크므로 유효수요의 개념이 필요하다. 또한 일반재화의 경우 이용결과의 양상이 이용과 소멸로 나타나지만 부동산의 유효수요는 부동산을 이용 · 사용하고 그 부동산을 다시 매매 · 교환이나 임대 등으로 재투자가 가능한 이용으로 투자개념이 함축된 수요인 점에서 차이가 있다.
Ⅲ. 상대적 희소성의 역할관계
1. 부동산가격형성원리
부동산가격형성원리란 부동산 가격은 효용, 상대적 희소성, 유효수요의 가격발생요인에 의해 생성되고 가격형성요인의 영향을 받아 형성되는 과정에서 부동산의 지역성에 따라 지역요인의 영향을 받아 그 지역의 대체적인 가격수준이 형성되고, 개별성에 따라 개별요인의 영향을 받아 구체적인 가격으로 개별화 · 구체화되어 가는 과정을 말한다. 가격이 형성되는 과정에서 공급측면의 상대적 희소성은 다양한 가격형성요인의 영향을 받게 된다. 가격형성요인은 상대적 희소성 문제의 원인이 되기도 한다.
2. 상대적 희소성에 영향을 미치는 원인
부동산의 상대적 희소성은 상대적인 것 이외에도 지리적 위치의 고정성 및 지역성으로 인해 희소성 문제가 국지성의 특징을 갖는다. 또한 부동산의 사회성과 공공성으로 인해 행정적 · 제도적 규제에 많은 영향을 받는다. 구체적으로 개발제한구역 설정, 용도지역이나 용도지구 지정, 건폐율 인하 등 행정적 요인의 작용으로 인해 한정된 토지의 상대적 희소성이 증가되게 된다.
3. 부동산가격형성원리와 상대적 희소성 역할관계
1) 가격수준 형성과 상대적 희소성 역할
부동산의 지역성을 전제로 지역요인을 분석하게 된다. 지역요인은 광역적인 일반요인이 지역적 차원으로 축소되어 파악되는 가격형성요인으로 해당 지역 내 부동산의 이용상태 및 가격수준에 직접적인 영향을 주게 된다. 지역요인은 그 지역만의 특성을 지니게 하며, 지역분석 결과 그 결과로써 해당지역의 표준적 사용과 가격수준이 형성되게 된다. 상대적 희소성은 해당 지역마다 희소성 정도가 달라지는 특성을 갖는다. 수도권의 경우 개발제한구역 해제나 아파트 특별공급 등 다양한 경제적 공급을 통해 희소성 문제를 해결하지만, 비수도권의 경우 수도권과 달리 희소성 문제가 심각하지는 않다. 또한 부동산 종별에 따라서도 희소성의 문제가 달라지는바 상대적 희소성은 지역별 · 용도별 표준적 사용과 가격수준 형성에 미치는 정도가 달라진다.
2) 구체적 가격의 형성과 상대적 희소성의 역할
부동산의 개별성은 가격형성요인을 개별 부동산 차원에서 파악하도록 영향을 미친다. 개별요인이란 해당 부동산 차원에서 파악되는 가격형성요인으로서 부동산의 개별적 특성을 반영하여 가격을 개별화, 구체화시키는 요인을 말한다. 개개의 부동산 개별요인에 따라 구체적인 이용상태와 가격이 결정되므로 대상의 최유효이용을 기준으로 가격이 구체화된다. 부동산의 개별성에 따라 상대적 희소성의 정도가 달라지고 가격에 많은 영향을 미칠 수 있다. 상대적 희소성은 특히 주거시장에서 문제가 발생하는바 부동산이 갖는 사회성과 공공성을 합리적으로 실현하기 위해 정부가 개입하게 된다. 예를 들어 주거용 부동산시장에서 상대적 희소성을 완화하기 위해 정부의 공적개입이 실시되며 이는 최유효이용을 전제로 개별물건의 가격의 상승과 하락에도 영향을 미치게 될 것이다. 따라서 상대적 희소성은 지역에 따른 표준적 사용과 가격수준 제약 하에 개별성에 따라 개별성 · 구체적 가격 상승과 하락에 영향을 미친다.
Ⅳ. 결론
부동산 가격발생요인인 효용, 유효수요, 상대적 희소성은 시장에서 수요와 공급측면에 영향을 미치게 된다. 상대적 희소성은 절대적 양의 희소성 보다는 경제적 측면에서 희소성으로서 공급에 영향을 미친다. 즉 부동산시장에서 수요의 증가가 있을 경우, 물리적으로 부동산을 공급할 시차가 있어 균형이 어려워질 수 있지만 경제적인 공급에 의해 시장에서 가격의 조정이 일어나게 된다. 따라서 상대적 희소성이 가격발생에 미치는 영향은 절대적인 관계뿐만 아니라 상대적 관계에서 검토가 필요해지게 된다.