공중권의 이용방법과 평가방법에 대한 논점이 이론 문제로 출제되었다. 공중권과 관련된 논점은 사실 이론보다는 실무에서 보다 중요하다고 생각한다. 정말 원론적이고 뻔한 이야기이지만, 실무와 이론은 하나의 과목처럼 공부하는 것이 보다 효율적이라고 생각한다. 실무문제 풀 때를 생각해서 그 정도만큼 이론에서 글로 풀어내면 되기 때문이다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 5】 공중권(空中權)의 이용방법과 평가방법에 관하여 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 공중권의 개념
공중권이란 지표상의 공중공간을 타인에게 방해 받지 않고 일정한 고도까지 사용하고 지배할 수 있는 권리로서 토지소유권에서 분리된 것을 말한다. 공중권은 독일, 영국 등 유럽 국가에서 활용되고 있는 권리로서 우리나라의 경우 법률로 명확히 정해는 것은 아니며 민법의 지상권에 포함시켜 다루고 있다. 토지자원의 효율적 · 입체적 이용을 통한 도시화 · 산업화에 따른 용지난을 극복하고, 지구(지역)기능의 충실화, 사업비 절약, 문화재 보호기능 등의 필요성에 의해 공중권이 검토되고 있다.
Ⅱ. 공중권의 이용방법
공중권의 이용방법은 크게 3가지로 구분되는데 증축의 경우, 공중공간을 이용하는 경우, 용적률을 이전하는 경우이다. 증축의 경우는 이미 건축된 건물 위에 제3자가 새롭게 건물을 증축하여 이용하는 방법이고, 공중공간을 이용하는 경우는 지주를 세우고 그 위에 건물을 건축하는 방법이다. 그리고 용적률을 이전하는 경우는 인근지역의 잉여용적률을 매수하여 대상토지 용적률 이상으로 건축하는 방법이다.
Ⅲ. 공중권의 평가방법
공중권의 평가는 공중권의 이용형태에 따라 달라진다. 증축의 경우나 공중공간을 이용하는 경우는 공중권의 거래시장이 형성되어 있는 경우에는 유사한 거래사례를 기준으로 거래사례비교법을 활용할 수 있을 것이나 거래사례 등의 시장자료가 없는 경우에는 공제방식이나 토지잔여법을 활용할 수 있다. 증축의 경우나 공중공간을 이용하는 경우에는 공중권의 가치가 설정대상토지에서의 가치로 한정되지만 용적률을 이전하는 경우 공중권의 매수자와 매도자 누구를 기준으로 하는지에 따라 평가방법이 달라질 수 있다. 이는 토지합병에 따른 증분가치배분의 문제와 유사한 개념으로 접근 가능하다. 즉 용적률을 이전하는 경우에는 매수자와 매도자의 입장을 모두 고려하여 평가하여야 한다.