구분소유부동산과 관련된 논점은 현시점에서도 매우 중요한 논점이라고 생각한다. 구분소유부동산과 관련해서는 정말 다양한 논점을 엮어서 출제가 가능하기 때문이다. 때문에 구분소유부동산과 관련된 논점은 전부 꼼꼼하게 정리해 둘 필요가 있다고 생각한다. 구분소유부동산과 관련된 논점은 이론에서도 중요하지만, 실무에서 보다 더 중요하게 다룰 수 있는 논점이라고 생각한다. 실무와 이론을 함께 염두해 두고 정리해두는 것이 바람직하지 않나 개인적으로는 그렇게 생각한다. 관련 내용을 감정평가 실무기준을 통해 확인하고 시작하자.
【문제 3】 구분소유부동산의 감정평가에 대하여 다음 사항을 설명하시오. (20점)
물음 1) 구분소유권의 특징 · 성립요건과 대지권
물음 2) 구분소유부동산의 평가방법
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
오늘날 도시의 토지는 수요가 증가하여 고밀도화 · 고층화 · 입체화되고 있는 추세에 있다. 구분소유권은 이러한 도시의 성장 및 발전에 따라 제한되어 있는 토지를 효율적으로 이용하기 위해 설정된 부동산권리이다. 구분소유권의 평가는 토지공간의 효율적 이용이 점점 더 요구되고 있는 현시점에서 정확한 가치추계에 대한 감정평가 수요에 부응하기 위해 그 의미가 매우 크다고 할 수 있다.
Ⅱ. (물음 1) 구분소유권의 특징 · 성립요건과 대지권
1. 구분소유권의 의의
구분소유부동산은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 규정하고 있으므로 감정평가의 대상이 되는 구분소유부동산은 동법의 개념을 인용하고 있다. 따라서 구분소유권이란 1동의 건물 중 구분된 수 개의 부분이 독립된 건물로 사용할 수 있을 때 그 각 부분을 목적으로 하는 소유권을 말한다.
2. 구분소유권의 특징
① 구분소유권은 전유부분을 객체로 하는 소유권이기는 하나, 대지사용권, 공용부분과 불가분의 관계에 있으므로 일반적으로 전유부분 · 공용부분의 건물부분과 대지사용권을 포함하는 일체성을 갖는다. 그러므로 ② 구분소유자의 공용부분과 전유부분의 처분의 일체성을 갖으며 구분소유자의 대지사용권 역시 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르는 일체성의 특징이 있다. 따라서 ③ 구분소유부동산 평가 시 일반 토지와 건물 부동산과 달리 구분소유권의 가치구성을 이해하고 이에 적절한 감정평가를 진행해야 할 것이다.
3. 구분소유권의 성립요건
① 구분소유권의 성립요건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조에 따라 1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 목적물이 되기 위해서는 그 건물의 다른 부분으로부터 구조상 독립성과 이용상 독립성을 갖출 것을 규정한다. ② 구조상 독립성이란 일반적으로 각 부분이 건물의 구성부분인 바닥이나 천장, 벽, 출입문 등에 의하여 다른 건물부분과 차단된 경우를 말하며 ③ 이용상 독립성이란 해당부분이 주거, 점포, 사무소 등 건물로서의 용도에 제공될 수 있어야 함을 의미한다.
4. 대지권
구분건물의 경우에 구분소유자가 토지상에 전유부분을 소유하기 위하여 그 토지에 대하여 어떠한 권리를 가져야 한다. 따라서 대지사용권이란 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해서 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다. 또한 대지사용권은 통상 소유권이나 그 밖에 지상권, 전세권, 임차권 등도 대지사용권이 될 수 있다.
Ⅲ. (물음 2) 구분소유부동산의 평가방법
1. 「감정평가에 관한 규칙」 제16조
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 또한 동 규칙 제12조에 따라 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 수익환원법이나 원가법 등 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
2. 거래사례비교법
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 및 거래관행에 비추어 전유 · 공유부문 및 대지사용권의 가치를 일체로 하여 유사사례를 대상부동산의 현황에 맞게 보정 · 비교하여 구분소유권의 가격을 구할 수 있다. 사례의 층별, 위치별 효용이 다를 경우 층별, 위치별 효용비로 비교하여야 한다.
3. 원가법
1동의 전체의 가격을 산정하여 대상구분소유권에 배분하는 평가방법으로 1동 전체 중 토지는 공시지가기준법 등으로, 건물은 원가법으로 구한다. 일체배분방법은 토지 · 건물가격의 합을 층별 효용비에 기초한 층별 효용적수비 및 위치별 효용비에 기초한 위치별 효용적수비로 배분하거나 토지가격을 층별 · 위치별 지가배분비로 배분하고 건물가격은 전유면적비 등으로 배분하여 양자를 합산하여 평가한다.
4. 수익환원법
수익성 부동산의 구분소유권 평가 시 그 순수익을 환원율로 환원하여 수익가격을 산출하는 방법이다. 간접법으로 순수익을 산정하는 경우 원칙적으로 동일 층 · 위치의 인근유사지역 소재 구분소유권을 기준으로 하여야 하나, 층 · 위치 등이 다른 경우에는 층별, 위치별 효용비로 임대료 격차를 조정한다.
Ⅳ. 결어 (시산가액 조정)
구분소유권은 전유부분과 공용부분으로 이루어진 건물가격에 대지사용권의 합으로 구성되나 대지사용권은 건물분과 용도상 불가분의 관계에 있고 일체로 거래되는 관행이 있으므로 일괄평가한다. 그러나 「감정평가에 관한 규칙」 제12조에 근거하여 적산가액이나 수익가액으로 합리성을 검토하여야 하며, 합리성이 없을 경우 시산가액을 조정하여 가장 객관적이고 공정한 감정평가액을 제시해야 할 것이다.