표준적 사용과 최유효이용을 비교하는 문제가 출제되었다. 약간 비틀기는 했으나, 결국 지역분석과 개별분석으로 생각하면 문제없다. 지역분석을 통해 표준적 사용과 가격수준이 결정되고 개별분석을 통해 개별 부동산의 최유효이용이 결정되기 때문이다. 일반론적인 내용을 충분히 기술하면 문제없다고 생각한다. 지역분석과 개별분석, 최유효이용과 관련된 논점은 언제나 출제가 될 수 있는 논점이다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 3】 표준적 사용의 의의 및 특성을 최유효이용과 대비하여 설명하고 상호관계를 논하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서론
부동산가격 형성과정에서 감정평가사는 대상부동산의 가치판단에 이르기까지 대상이 속한 지역의 가격형성요인을 판단하여 지역의 가격수준 및 표준적 사용을 판정하고 이에 개별분석을 통해 최유효이용여부를 판정하게 된다. 따라서 표준적 사용은 최유효이용을 제약하지만 최유효이용의 집약적 · 평균적 사용이 또한 표준적 사용이 되는 관계도 성립되므로 밀접한 관계를 갖는다.
Ⅱ. 표준적 사용과 최유효이용 의의
1. 표준적 사용의 의의
표준적 사용이란 인근지역에 속하는 개개의 부동산의 최유효이용의 집약적 · 평균적 사용방법을 말한다. 표준적 사용은 그 지역부동산의 최유효이용을 판정하는 유력한 표준이 되며 가격수준과 함께 대체성을 가지고 있는 부동산의 집단적 이용지역으로써 인근지역, 유사지역 또는 동일수급권 판단기준을 제시하기도 한다.
2. 최유효이용의 의의
최유효이용이란 공지나 개량부동산에 대해 합리적이며 합법적으로 이용가능한 대안 중에서, 물리적으로 채택가능하고, 경험적인 자료에 의해 적절히 지지될 수 있고, 경제적으로도 타당성이 있다고 판명된 것으로서 최고의 가치를 창출하는 이용을 말한다. 최유효이용은 개별부동산의 구체적 이용관계를 나타내주는 바 이를 기준으로 개별부동산의 가치가 결정된다.
Ⅲ. 표준적 사용의 특성(최유효이용 대비)
1. 지역성에 근거
최유효이용이 개별성에 근거하여 발생하는 개별부동산의 개별적 · 독립적 이용상태이나 표준적 사용은 지역성에 근거하여 지역 내 부동산의 집단적이고 평균적인 이용상태를 나타낸다.
2. 지역분석의 결과
최유효이용이 가격형성요인인 개별요인을 분석한 결과인 반면에 표준적 사용은 지역요인을 분석하여 도출한 지역의 이용상태이다.
3. 지역 내 가격수준의 전제
최유효이용이 개별부동산의 구체적 가격의 전제가 되는 이용임에 반해 표준적 사용은 지역 내 부동산의 가격수준 형성에 전제가 되는 이용상태이다.
Ⅳ. 표준적 사용과 최유효이용의 상호관계
1. 최유효이용의 피결정성 관계
지역분석의 결과 판정된 지역의 표준적 사용의 영향 하에서 개별분석을 통해 대상부동산의 최유효이용을 판정하게 되므로 기본적으로 최유효이용은 표준적 사용의 영향 하에 있는 피결정성의 관계에 있다. 다만 부동산의 개별성으로 인해 표준적 사용과 최유효이용이 반드시 일치하지는 않는다.
2. 창조적 사용에 의한 피드백 관계
개별부동산의 최유효이용의 집단 이용상태가 표준적 사용이므로 창조적 사용의 침입으로 개별부동산의 최유효이용이 변화하는 경우 지역의 표준적 사용도 변화하게 된다. 즉 표준적 사용은 최유효이용을 제약하는 동시에 최유효이용으로부터 영향을 받아 변화하게 되는 피드백 관계가 성립한다.
Ⅴ. 결론
변화하는 지역에 대한 표준적 사용과 최유효이용의 결정은 전문성을 바탕으로 신중히 판단해야 할 것이다. 감정평가액은 단순히 시장의 지가만을 보여주는 것이 아닌 지역의 변화에 있어 의사결정의 기준을 제시하는바 감정평가의 기능을 고려해 볼 때 표준적 사용과 최유효이용에 대한 판단은 매우 중요한 과정이라고 할 수 있다.