효용, 상대적 희소성, 유효수요. 부동산가격의 발생원인은 기본중의 기본인 논점이다. 부동산가격은 어떻게 형성되는지, 일반재화의 가격과 비교하여 설명하는 논점은 언제나 유효하다. 초등학생에게 설명해도 이해할 수 있을 정도로 이 논점과 관련해서는 충분하게 공부가 되어있어야 한다고 개인적으로 생각한다. 부동산가격이 어떻게 형성되는지를 설명해서 초등학생들도 이해할 수 있다면, 무조건 합격한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 1】 부동산가격의 발생원인을 일반재화의 가격과 비교하여 논하시오. (40점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서론
부동산의 가격은 시장에서의 수요와 공급에 의해 발생되는데 수요를 결정하는 효용과 유효수요, 공급을 결정하는 상대적 희소성의 상호작용에 의하여 발생하며 이 3요소를 부동산 가격발생요인이라 한다. 부동산 가격은 가격발생요인에 의해 시장에서 발생된 가격에 끊임없이 일반요인, 지역요인, 개별요인의 부동산 가격형성요인이 영향을 미쳐 균형에 도달하게 된다. 부동산은 광의의 경제제로써 일반재화의 수요 · 공급에 의한 가격결정과 부동산가격만이 갖는 가격발생요인과 비교하여 볼 때 감정평가의 당위성과 필요성을 설명할 수 있을 것이다.
Ⅱ. 효용
1. 효용의 개념
효용은 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력이다. 부동산이 가치를 지니기 위해서는 먼저 효용을 가지고 있어야 한다. 부동산은 소유자가 임차자들에게 생활을 영위하기 위한 필요와 욕구를 만족시켜 준다. 효용은 부동산의 용도에 따라 다양한 형태로 파악된다.
2. 효용의 형태
쾌적성은 주로 주거용 부동산에 해당되는 것으로 어떤 주택을 소유하고 생활함으로써 느끼는 정신적 만족도를 말한다. 수익성은 주로 상업용 부동산에 해당되는 요소로서 수익을 창출하는 능력으로 매상고에 따라 측정할 수 있다. 생산성은 주로 공업용 부동산에 해당되는 요소로서 생산을 위해 투입된 생산요소와 생산된 생산량의 비율을 말한다. 생산성은 생산원가의 절감, 최대이윤의 창출 형태로 나타난다.
3. 일반재화와 효용의 차이
부동산은 영속성과 용도의 다양성이라는 특성이 있어 부동산의 효용은 영속적이고 다용도적 효용의 특징을 갖게 되지만, 일반재화는 비내구재로서 하나의 용도로만 제작되는바 소멸적이고 단일적 효용의 특징을 갖는다. 부동산을 투자자산으로 인식할 경우 취득해서 보유하는 행위에서 만족을 느끼는 보유적 효용의 성격을 지니고 있는 반면 일반재화는 취득해서 소비하는 것 자체로 만족을 느끼는 향유적 효용의 성격을 지니고 있다.
4. 일반재화의 가격과 비교
1) 개별성에 의한 가격결정
일반재화의 가격은 시장에서 수요와 공급에 의해 결정되지만, 부동산의 경우 위치, 크기, 구조, 디자인 등의 특성들이 제공하는 효용의 정도에 따라 대상부동산의 가치에 영향을 미치고 잇다. 따라서 일물일가 원칙이 적용되지 않는다.
2) 영속성과 가치의 다원화
일반재화와 비교하여 부동산의 효용은 영속성을 바탕으로 부동산의 소유와 용익이 분리된다. 따라서 부동산 가치는 교환의 대가와 용익의 대가인 임료로 구분되게 되며 장기적 배려 하에서 가격이 형성된다. 또한 다양한 효용의 형태는 부동산가치의 다원화 개념에도 영향을 미치게 되는바 단일화된 효용을 바탕으로 가격이 결정되는 일반재화와 차이가 있다.
Ⅲ. 상대적 희소성
1. 상대적 희소성 개념
상대적 희소성이란 인간의 욕망에 비해 충족수단이 양적으로 유한하여 부족한 상태를 말한다. 상대적 희소성은 경제적 공급과 토지 수요에 대해 영향을 주는 사회적 · 경제적 · 행정적 요인들에 의해 영향을 받는다. 즉 부동산에 대하여 그 유용성을 인정한다 해도 대가없이 자유롭게 구입할 수 있다면 그 경제적 가치는 발생하지 않는다.
2. 상대적 희소성 특징
“상대적”의 의미에 대해 부동산의 물리적 측면이 아닌 용도적 측면에서의 양에 대한 상대적 희소성으로 보는 견해와 수요에 비해 공급이 상대적으로 한정적이기 때문에 상대적 희소성이라는 견해가 있다.
3. 일반재화와 비교
부동산은 자연적 특성인 부증성으로 인해 일반재화보다 상대적 희소성이 문제되나 부동산의 인문적 특성에 의해 용도적 관점에서 대체성이 인정된다. 그러나 고정성에 의해 희소성의 문제가 국지적으로 다를 수 있다. 또한 부동산의 사회성 · 공공성으로 인해 행정적 제도인 규제에 의해 많은 영향을 받는바 희소성의 완화 또는 강화가 가능하다.
4. 일반재화의 가격과 비교
1) 단기와 장기에서의 가격결정
일반재화는 시장에서 수요와 공급의 균형에서 가격이 결정되지만 부동산의 경우 단기에서는 공급이 비탄력성으로 인해 수요자 중심의 가격이 형성된다. 그러나 장기에서는 상대적 희소성의 경제적 공급이 가능해서 수요와 공급의 균형이 가능해진다.
2) 사회성 · 공공성에 의한 정부개입
부동산이 갖는 사회성과 공공성은 일반재화와 달리 정부의 개입을 할 수 있는 근거가 된다. 따라서 부동산은 일반재화와 달리 각종 규제의 대상이 되며 부동산투기나 이로 인한 지가 상승 등은 정부가 시장에 개입할 이유를 주는바 일반재화와 차이가 있다.
Ⅳ. 유효수요
1. 유효수요 개념
유효수요란 구매의사와 지불능력을 갖춘 수요를 의미한다. 즉 가치에 대한 대가를 지불하고 구매할 수 있는 능력을 말한다. 구매력은 지역과 시기에 따라 변화하며, 사회전반의 임금 · 관습 · 가격수준에 영향을 받고, 부동산은 일반재화와는 달리 경제적 비중이 크므로 유효수요의 개념이 필요하다.
2. 유효수요 내용
유효수요는 재화의 가치에 큰 영향을 미친다. 만약 유효수요가 전혀 없다면, 비록 효용과 희소성은 있다고 하더라도 그 재화의 가치는 시장에서 형성되지 않는다. 대공황 시에 미국의 주택가격이 폭락했었는데, 이것은 주택의 효용이나 희소성이 그 이전보다 떨어졌기 때문이 아니라 유효수요가 크게 줄었기 때문이다.
3. 일반재화와 비교
부동산은 일반재화와는 달리 경제적 비중이 크므로 유효수요의 개념이 필요하다. 또한 일반재화의 경우 이용결과의 양상이 이용과 소멸로 나타나지만 부동산의 유효수요는 부동산을 이용 · 사용하고 그 부동산을 다시 매매 · 교환이나 임대 등으로 재투자가 가능한 이용으로 투자개념이 함축된 수요인 점에 차이가 있다.
4. 일반재화의 가격과 비교
1) 유효수요에 의한 가격
일반재화의 수요와 달리 부동산의 유효수요는 살 의사와 실질적인 구매능력을 포함한 수요이다. 또한 최근 부동산시장은 불완전성이 가중되어 살 의사와 구매능력 뿐만 아니라 심리적 수요요인도 포함하여 분석해야 하는 등 다양한 가치형성요인을 고려한 유효수요로써 분석이 필요하게 된다.
2) 수요의 다양한 형태
부동산의 고가성으로 인해 유효수요는 실질적인 구매능력이 포함된다. 부동산의 유동화 이후, 부동산의 대체 · 경쟁관계에 있어 투자 상품의 하나로써 구입이 가능해졌다. 즉 수요의 형태가 다양해지며 일반재화의 구입과 달리 투자의 개념으로 포트폴리오를 구성한다.
Ⅴ. 결론
감정평가는 부동산의 가격형성과정을 추적 · 분석 · 지적함으로써 부동산 경제활동의 의사결정 및 자원배분 기능을 수행하는 고도의 전문가적 판단이다. 부동산은 일반재화의 가격형성구조와 대비되는 여러 가지 가격형성의 특징을 지닌다. 이는 부동산의 고정성, 영속성, 부증성, 개별성 등 자연적 특성과 용도의 다양성 등 가변적이고 신축적인 인문적 특성이 있기 때문이다. 따라서 부동산가격은 일반인이 판단하는 가격과 달리 부동산의 특성에 대한 이해를 전제로 판단되는 감정평가의 결과인 것이다.