담보가격, 처분가격, 소지가격, 감정평가에서 최유효이용의 원칙이 강조되는 이론적 근거, 예측의 원칙을 단문으로 물었다. 지금 현 시험의 출제방식과는 거리가 멀리만, 이런 단답형 문제는 향후 중요 논점으로 더 큰 배점으로 출제가 될 수 있다는 시그널이기 때문에 중요하다. 지금도 그런 패턴은 유효하다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 3】 다음 사항을 약술하시오. (40점)
물음 1) 담보가격과 처분가격 (10점)
물음 2) 소지가격 (10점)
물음 3) 감정평가에서 최유효이용의 원칙이 강조되는 이론적 근거 (10점)
물음 4) 예측의 원칙 (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. (물음 1) 담보가격과 처분가격
1. 담보평가 의의 · 특징
담보평가란 담보를 제공받고 대출 등을 하는 금융기관 등이 대출을 하거나 채무자가 대출을 받기 위하여 의뢰하는 담보물건에 대한 감정평가를 말한다. 담보평가는 시장가치기준원칙에 의해 평가하되 담보평가의 목적상 안전성과 환가성이 강조될 수 있어 시장가치 중 다소 안정적인 가액 결정의 접근이 필요할 수 있다.
2. 담보가격과 처분가격
담보가격이란 채권을 담보하기 위한 담보부동산의 가격을 말한다. 담보가격은 언제라도 담보물건을 처분하여 채권이 확보될 수 있도록 안정성과 환가성이 강조된 가격으로 이해할 수 있다. 처분가격이란 담보부동산을 처분하는 경우의 가격을 말한다. 즉 채무불이행에 따른 채권보전을 위해 담보 부동산을 매각하기 전 다시 담보부동산을 평가한 가격을 말한다.
3. 양자가 차이 나는 이유
담보가격과 처분가격은 기준시점이 다르며 가치형성요인의 변화 및 평가목적물의 확정에 따른 차이 등에 차이가 날 수 있다. 즉 양자의 가격은 반드시 일치하지는 않는다. 또한 감정평가의 이론에 근거 가치다원론을 전제할 때 각각의 평가목적에 따라 담보가격과 처분가격이 달라질 수 있다. 처분가격으로 담보물건을 평가하여 처분의 합리성을 부여하거나 금융기관과 채무자의 이익을 보호하려는 목적이 있다.
Ⅱ. (물음 2) 소지가격
1. 소지가격 개념
택지란 주택, 점포, 공장 기타 여러 가지 건물 및 구축물의 부지로 쓰이고 있거나 쓰일 것이 사회적 · 경제적 · 행정적으로 합리적이라고 인정되는 토지를 말한다. 따라서 소지는 이러한 택지화 이전, 조성공사와 같은 개발행위가 일어나기 전의 토지를 말한다. 그러므로 개발 전 상황과 이하 성숙도의 판단에 따라 가격이 다양해질 수 있다.
2. 소지의 성숙도 판단 및 감정평가방법
1) 성숙도 판단
개발이 필요한 소지가격은 성숙도에 대한 판단이 중요하다. 성숙도는 개발완료 후를 기준으로 장래 기대이익을 현재 개발 전 토지가격 즉 소지가격에 반영하는 정도를 나타내는 개념이다. 구체적으로는 택지화 등을 조장하거나 저해하는 행정상의 조치 및 규제 정도, 인근지역의 공공시설 정비동향, 인근에 있어서의 주택, 점포, 공장 등의 건설동향, 조성의 난이도 및 그 정도, 조성 후 택지로서의 유효이용도 등으로 성숙도를 나타낸다.
2) 감정평가방법
조성 · 매립 전 원형지의 가치의 정도에 따라 성숙도가 높은 경우 조성 후 택지가격에서 개발비용을 차감하여 구할 수 있고, 성숙도가 낮은 경우에는 성숙도를 고려하여 소지에 개발비용을 가산하여 구할 수 있다. 즉 대상물건의 상태에 따라 성숙도를 고려한 다양한 가격제시가 가능해지는바 소지가격 추계 시 성숙도 판단이 중요해진다.
3. 감정평가시 유의사항
토지의 가격은 현재상태는 물론 장래 기대되는 이익을 고려하여 결정된다. 따라서 개발 전 토지인 소지의 가격에는 기대이익이 반영되는 경향이 있다. 감정평가 시 이러한 기대이익을 반영할 것인지 여부, 반영의 정도, 반영방법 등에 유의한다. 즉 가장 합리적이고 공정한 감정평가액을 제시하기 위한 전문가적 판단이 필요한 부분이다.
Ⅲ. (물음 3) 감정평가에서 최유효이용의 원칙이 강조되는 이론적 근거
1. 최유효이용의 원칙 개념
최유효이용의 원칙이란 최유효이용을 전제로 된 가치를 표준으로 감정평가하는 것을 말한다. 부동산가격판단 시 반드시 최유효이용을 전제로 감정평가한다. 즉 대상부동산의 이용과 가치형성에 영향을 미치는 물리적 · 법적 · 경제적 내용을 검토하여 최종적으로 가장 높은 수익을 창출하는 부동산의 유형과 이용방법을 기준으로 감정평가하게 된다.
2. 부동산 용도의 다양성과 용도경쟁
부동산은 용도의 다양성이 있으므로 여러 용도 간에 대체 · 경쟁관계가 발생된다. 이러한 대체 · 경쟁 과정을 통해 부동산은 자연히 최대의 수익을 얻을 수 있는 용도에 이용되며 거래 또한 최유효이용을 전제로 형성된다. 따라서 부동산가격의 판단기준인 감정평가 역시 최유효이용을 전제로 평가하게 된다.
3. 토지할당으로 인한 가치의 극대화
토지소유자는 합리적 선택을 바탕으로 최대의 이윤을 획득할 수 있는 이용으로 토지를 할당하려고 한다. 자유경쟁시장의 매커니즘은 수익을 극대화할 수 있는 용도로 대상토지를 할당하며, 다른 조건이 일정할 경우 개별토지는 수익의 극대화되는 최유효이용이 성립하는 바 이를 전제로 평가하게 된다.
4. 인간의 합리성 추구
인간은 지대를 추구한다. 지대추구의 합리성은 토지의 이용을 집약적으로 이용하게 하는 원동력으로 작용하게 된다. 즉 능률적인 토지정책을 강구하고 부동산 경영주체가 이윤을 극대화시키기 위해서는 최유효이용의 원칙을 반드시 지켜야 한다. 따라서 경제주체의 합리성 추구는 결국 토지의 이용을 최유효이용으로 귀착시키는 바 최유효이용을 전제로 평가하게 된다.
5. 최유효이용의 강제 (부동산의 자연적 · 인문적 특성)
부동산은 오용되기 쉬운 데 반해 악화성향 · 지속성 · 비가역성 등이 있으므로 극대총량적 가치창조 및 사회성 · 공공성을 최대로 발휘하기 위하여 최유효이용이 필요하다. 따라서 국가나 사회는 공적 규제 등을 통해 사용자에게 최유효이용을 강제하는 바 감정평가 역시 최유효이용을 전제로 평가하게 한다.
Ⅳ. (물음 4) 예측의 원칙
1. 예측의 원칙 개념
일반적으로 재화의 가격은 그 재화에 대한 현재까지의 수익실적보다는 장래 예측되는 수익성을 반영하여 결정된다는 것이며, 부동산의 가격도 그 가격형성요인에 대한 예측에 의해서 결정된다는 원칙이다. 부동산의 인문적 특성은 사회적 · 경제적 · 행정적 위치의 가변성을 들 수 있으므로, 부동산 가격형성요인 및 발생요인이 어떻게 변동하고 있는지를 파악하여야 하며, 부동산 가격은 장기적 배려하에서 형성된다는 가격의 특징과 투자자의 투자행태에서 그 근거를 찾을 수 있다.
2. 예측의 원칙과 감정평가 3방식과의 관계
원가방식 중 재조달원가에 대한 감가수정을 행할 경우의 경제적 잔존내용연수의 판정과 관련이 있는데, 이는 예측을 바탕으로 경제적 잔존내용년수를 판단하는 것이다. 비교방식에 있어서는 지역요인 및 개별요인의 비교에 있어서 관련되는데 특히 장래 기대되는 동향의 판정은 밀접한 관련을 갖는다. 또한 수익방식 적용시 대상부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 총수익 및 환원이율 결정 등의 지침이 된다.
3. 관련 원칙
예측은 변동을 전제로 하기 때문에 변동의 원칙과 관련이 있다. 또한 예측은 비현실적인 이용이나 투기적 이용 또는 비합리적인 이용 등의 비정상적인 상태를 전제로 하여서는 안되므로 최유효이용의 원칙과도 관련이 있다. 즉 최유효이용을 전제로 하여 과거 · 현재 · 미래를 판단하여야 한다. 그리고 이 원칙은 비교방식, 수익방식 및 지역분석에 대한 중요한 지침이 된다.