공장의 감정평가방법. 딱 이렇게 주어진 문제가 출제되었다. 정말 클래식하고 정직하게 물어봤다. 이제는 이런 문제는 기대할 수 없겠지만, 어쨌든 기본적인 논점이니 정리해 둘 필요는 있다. 특히 공장의 감정평가방법은 이론보다는 실무에서 출제될 확률이 높아보인다. 사실, 실무에서의 목차가 이론에서의 목차와 거의 같기 때문에, 실무를 공부하면서 이론까지 함께 정리하는 방법이 효율적이라고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 2】 공장의 감정평가방법 (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
공장을 감정평가할 때에는 실지조사를 하기 전에 토지 · 건물 등을 통해 해당 공장 등의 소재지, 지번, 지목, 면적 및 관련 법령에 의한 사용 · 처분 등의 제한 또는 그 해제사항과 그 밖의 참고사항을 조사한다. 또한 실지조사 시 사업체의 개요, 원료의 수급관계, 제품의 시장성, 생산능력 및 규모의 적정성, 경영 및 기술능력 등을 조사하여 사업의 적부를 판단하여 공정하고 객관적인 감정평가액을 제시해야 한다. 또한 공장의 감정평가는 의뢰사항(의뢰목적, 의뢰시점 등) 및 감정평가조건 등에 따라 일부 항목이 추가되거나 제외될 수 있는 바 의뢰목적 확정과 확인에 유의해야 한다.
Ⅱ. 공장의 개념 · 공장의 감정평가방법 관련 규정
1. 공장의 의의 · 구성요소
공장은 영업을 하기 위하여 물품의 제조 · 가공, 인쇄, 촬영, 방송 또는 전기나 가스의 공급 목적에 사용하는 장소를 말한다. 그러나 그 이외의 목적이라 할지라도 기업용 재산으로서 사회통념상 공장으로 간주할 수 있는 것은 감정평가에서는 공장으로 취급한다. 공장의 구성요소는 일반적으로 토지, 지상의 건물 및 정착물, 기계기구 등의 유형자산과 지식재산권 등의 무형자산으로 결합되어 있다. 그리고 공장 내 설치외어 있는 기계, 기구, 장치 등이 있다.
2. 「감정평가에 관한 규칙」 제19조 및 「감정평가 실무기준」
「감정평가에 관한 규칙」 제19조는 공장재단을 감정평가할 때에 공장재단을 구성하는 개별물건의 감정평가액을 합산하여 감정평가하여야 한다. 다만, 계속적인 수익이 예상되는 경우 등 제7조제2항에 따라 일괄하여 감정평가하는 경우에는 수익환원법을 적용할 수 있다고 규정하고 있다.
Ⅲ. 개별 물건별 감정평가 원칙
1. 개별 물건별 감정평가
공장의 감정평가는 각 자산의 물건별 감정평가액을 합산하는 것을 원칙으로 한다. 공장의 유형자산은 토지, 건물, 기계 · 기구, 구축물 또는 과잉유휴시설로 구분하여 감정평가한다. 이 경우 각 자산별 규모 및 감정평가액이 적정한 비율로 구성되는지, 업종, 생산규모, 지역적 경제수준 등에 공장의 감정평가액 수준이 적정한지에 대한 충분한 검토가 이루어져야 한다.
2. 유형자산의 감정평가 (「감정평가에 관한 규칙」에 따른 물건별 감정평가 방법 준용)
토지는 공시지가기준법을 원칙으로 적절한 실거래가를 기준으로 할 경우 거래사례비교법을 적용한다. 공부상 지목과 달리 현실적 이용상황에 대한 판단과 적법성과 합리성 및 전환 가능성, 일단지여부 판단 등에 유의해야 한다. 건물의 경우 원가법을 원칙으로 공장건물로서의 특성에 따른 가치형성요인 및 그 격차 등을 고려해야 한다. 기계기구류의 경우 원가법을 적용하여야 하며 대상물건과 현상 · 성능 등이 비슷한 동종물건의 중고상태로서의 적절한 거래사례나 시중시가를 확실히 파악할 수 있는 경우에는 그 중고가격을 기초로 하여 거래사례비교법으로 감정평가할 수 있다. 구축물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 하나 구축물이 주된 물건의 부속물로 이용 중인 경우에는 주된 물건에 대한 기여도 및 상관관계 등을 고려하여 주된 물건에 포함하여 감정평가할 수 있다.
3. 과잉유휴시설의 감정평가
과잉유휴시설이란 해당 공장에 설치되어 있거나 보유하고 있는 시설 중에서 공장의 운영에 직접적으로 이용되지 않거나 가까운 장래에도 이용될 가능성이 없는 시설 등을 말한다. 감정평가실무상 해당 공장이 과잉유휴시설에 해당하는지를 파악하기는 쉽지가 않다. 따라서 실지조사 당시 가동여부보다는 시장상황, 업체의 경영사항 등에 대한 전반적 검토를 통하여 유휴시설의 여부를 결정하여야 한다.
4. 무형자산의 감정평가
공장을 구성하는 무형자산의 감정평가는 「감정평가에 관한 규칙」 제23조제3항 및 「감정평가 실무기준」의 영업권과 지식재산권 감정평가방법을 준용한다. 개별자산별로 수익환원법을 적용하여 합산한다. 무형자산만 단독으로 감정평가가 의뢰되는 경우 해당 무형자산이 독립적, 배타적 권리인지 여부, 해당 무형자산으로부터 발생하는 현금흐름이 사업체 전체의 현금흐름에서 분리가능한지, 전체 수익가격에서 해당 무형자산으로서의 배분이 가능한지에 대한 판단 등이 선행되어야 한다.
Ⅳ. 일괄평가
계속기업의 원칙에 의거 해당 공장이 영속적으로 생산 및 기업활동을 영위한다는 전제하에 계속적인 수익이 예상되는 경우에는 개별 물건별 감정평가의 예외로서 일괄감정평가할 수 있으며 이 경우에는 수익환원법을 적용하여 평가한다.
Ⅴ. 결어 (시산가액 조정)
「감정평가에 관한 규칙」 제12조에 의거 개별물건별 평가액을 일괄 수익가액 또는 일괄 비준가액에 의해 합리성을 검토한다. 합리성이 없을 경우 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산정한 시산가액을 조정하여 감정평가할 수 있다. 이 때 공장의 감정평가목적, 공장이 계속기업인지, 청산기업인지 등 대상물건의 특성, 수집한 자료의 신뢰성, 시장상황 등을 종합적으로 고려하여 시산가액에 적절한 가중치를 부여하여 감정평가액을 결정하여야 한다.