마샬의 가치이론을 감정평가 3방식과 연결해서 묻는 문제가 1994년 5회 1번으로 출제되었다. 5회니까 가능한 클래식한 문제가 아닐까 생각한다. ‘논급’의 단어 사용에서도 클래식함이 묻어난다. 논급하다의 사전적 정의는 ‘어떠한 데까지 미치게 논하다’ 라고 되어 있다. 여기서 또, 창의적인 문해력이 발동해서, ‘미치게’ 논하라를 ‘아, 미친듯이 쓰라는 말이구나’라고 해석을 했다면, 이 시험 준비보다는 일단 문해력을 키우는게 우선이다. 가치이론을 큰 배점으로 직접 묻는 문제가 다시 출제될까라고 묻는다면, 가능성은 희박하다고 생각한다. 다만, 작은 배점으로는 언제든지 출제될 수 있다. 실제로 각 학파와 감정평가 3방식과의 관련성을 묻는 문제가 기출되기도 했다. 그래도, 감정평가이론을 공부하는데, 가치이론에 대한 이 정도의 지식은 이해의 깊이 측면에서도 습득할 필요는 있다고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 1】 마샬의 가치이론을 논하고 감정평가 3방식과의 관련성을 논급하시오. (40점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
부동산 감정평가의 가장 핵심적 사항은 대상부동산의 가치를 추계하는 일이다. 평가이론은 가치추계이론을 중심으로 발달해 왔고, 가치추계이론은 경제학의 가치이론과 밀접한 관계가 있다. 즉 오늘날 일반적인 감정평가방법인 비용접근법, 시장접근법, 소득접근법의 세 가지가 널리 쓰이게 된 것은 가치의 본질이 무엇이냐에 대한 경제학자들의 가치이론을 반영한 것이다. 역사적 발달과정에 따라 고전학파, 한계효용학파 그리고 신고전학파의 가치이론을 소개하고 고전학파와 한계효용학파의 이론을 결합한 알프레드 마샬과 3방식과의 관련성을 논하기로 한다.
Ⅱ. 가치이론의 발달사
1. 고전학파
아담 스미스를 비롯한 대부분의 고전학파 경제학자들은 재화의 가치는 재화의 생산에 투입된 생산요소의 대가로 보고 가치는 생산비에 의해 결정된다고 보았다. 투입된 비용만큼 효용도 증가한다고 보아(가정된 효용), 어떤 재화가 시장에서 존재한다는 것 자체가 효용을 가지고 있다는 것을 의미한다고 생각했다. 따라서 고전학파 경제학자들은 재화의 효용과 생산비가 일대일로 대응되고 그만큼의 가치를 지닌다고 보았다.
2. 한계효용학파
재화의 가치란 그 재화가 창출하는 효용이 소비자의 복리를 증진시키는 기여도에서 차지하는 중요성이라고 하여 한계효용이 재화의 가치라고 주장하였다. 즉 투입된 생산비가 아닌 추가로 제공되는 한계효용이 대상 부동산의 가치에 어느 정도 기여하는가에 따라(기여된 효용) 가치가 결정되며 구체적인 크기는 시장에서 수요자들의 반응, 즉 수요에 의해 결정되며 그것은 가격에 의해 측정된다고 하였다.
3. 신고전학파
고전학파는 공급과 비용측면을 강조하는 반면,한계효용학파는 수요와 가격 측면을 강조한다. 신고전학파는 공급과 비용 측면의 고전학파 이론과 수요와 가격 측면의 한계효용학파이론을 성공적으로 결합하고 있다. 이 같은 결합에 크게 기여한 사람이 바로 마샬이다.
Ⅲ. 마샬의 가치이론
1. 알프레드 마샬의 견해
알프레드 마샬은 수요와 공급은 가위의 양날과 같아서 어느 것도 가치결정에서 도외시 될 수 없다고 생각했다. 고전학파와 한계효용학파의 견해를 조정하는 데 있어 가장 중요한 요소는 시간이라고 생각하여 단기와 장기라는 새로운 시간 개념을 도입하여 양 학파의 견해를 조정했다.
2. 단기와 장기의 시간 개념 도입
단기란 기존의 생산시설이 확장되지 않을 정도의 짧은 시간을 의미하며 장기란 기존의 생산시설 외에 새로운 시설이 추가되고 새로운 공급자가 시장에 진입할 정도의 긴 시간을 말한다. 단기에서는 시장이나 수요의 힘이 재화의 가치에 영향을 미치지만 장기에서는 생산비가 가치에 영향을 미친다고 주장한다.
3. 단기에서의 시장가격
1) 단기에서의 수요와 공급
공급이 증가되지 않는 단기에서는 재화의 가치는 시장에서 사람들이 기꺼이 지불하려고 하는 가격에 의해 결정된다. 이러한 가격은 그 재화에 대한 욕구, 즉 효용에 기반을 둔 수용에 의해 영향을 받게 된다. 따라서 공급이 상대적으로 고정되어 있는 단기에는 수요가 가치를 결정하는 주요 요인으로 작용하게 된다.
2) 단기에서의 시장가격
단기경쟁시장에서는 대상부동산의 매매가격은 매수자들이 기꺼이 지불하려는 가격에 의해 좌우되는 경향이 크다. 단기에는 수요가 가치를 결정하는 주요 요인으로 작용한다. 단기에서 시장가치가 수요에 의해 결정된다는 것은 중요한 평가원리를 제공한다. 즉 평가사는 부동산의 가치를 평가할 때, 시장가치를 지지할 수 있는 증거를 현재의 시장에서 확보해야 한다는 것이다.
4. 장기에서의 시장가격
1) 장기에서의 수요와 공급
단기적으로는 공급이 고정되어 있으므로 가치는 수요에 의해 많은 영향을 받는다. 그러나 시간의 범위가 확장되어 생산양식이 변화하게 되면 상황이 달라진다. 일반적으로 기간이 짧을수록 수요가 가치에 미치는 영향이 커지나 기간이 길어질수록 생산비가 공급에 미치는 영향이 커진다.
2) 장기에서의 시장가격
장기에서는 비용과 가치가 일치되는 경향이 있다. 재화의 가치는 단기적으로는 수요의 함수이지만, 장기적으로는 공급의 함수가 된다. 부동산의 시장가격이 생산비에도 미치지 못한다면, 장기적으로는 공급이 감소하게 된다. 공급이 감소하면 시장가격이 상승하고, 시장가격이 상승하면 공급은 다시 증가한다. 공급의 증가는 시장가격과 생산비가 일치하는 선까지 이루어진다. 시장가격이 생산자가 기대하는 공급가격과 일치할 때 시장가격은 균형을 이루었다고 한다.
5. 검토 (가치이론과 가치추계이론)
경제학자들은 재화가 가치를 가지는 이유, 가치의 본질을 구성하고 있는 것이 무엇인지에 대해 많은 관심을 가지고 있다. 이와 관련한 전반적인 내용을 가치이론이라고 한다. 대상부동산의 가치를 추계하는 원리나 방법인 가치추계이론은 가치이론을 바탕으로 하고 있어, 가치가 무엇에 의해 결정되는가에 따라 이론적 근거가 달라지고 실제적으로 추계하는 가치추계이론의 본질이 달라지는바 중요성이 있다.
Ⅳ. 감정평가 3방식과의 관련성
1. 고전학파의 가치이론과 원가방식
고전학파의 가치이론은 원가방식의 성립근거를 제공하였다. 원가방식은 재조달원가에 감가수정을 하여 가격을 구하는 방식으로 이 방식은 재조달원가라는 투하비용을 상한으로 투하된 비용이 곧 재화의 가치를 나타낸다는 ‘가정된 효용’에 근거를 두고 있다.
2. 한계효용학파의 가치이론과 수익방식
한계효용학파의 가치이론은 수익방식의 성립근거를 제공하였다. 재화의 가치는 생산비가 아닌 시장에서의 수요에 의해 결정된다고 보았다. 수익방식에서는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값을 효용으로 평가하지만 비교방식에서 사람들이 시장에서 기꺼이 지불하려는 가격에 따라 대상부동산의 효용을 평가하는 점에서 차이가 있다.
3. 신고전학파의 가치이론과 비교방식
비교방식은 시장성의 원리와 대체의 원칙에 근거를 두는 것으로 신고전학파의 수요 · 공급 균형이론으로부터 영향을 받아 성립하였다. 또한 신고전학파의 가치이론은 3면 등가성을 주장하여 감정평가 3방식 정립의 토대를 마련하였다.
4. 가치이론과 시산가액 조정
감정평가 3방식에 의한 시산가액은 합리성 검토 및 시산가액 조정을 거쳐 최종가액을 결정한다. 시산가액 조정은 3방식에 의한 시산가액의 등가를 전제로 접근한다. 그 이론적 기초는 마샬이 주장한 완전경쟁시장에서 가격, 비용, 가치가 정적인 균형상태에서 일치한다고 주장한 가치이론에 근거한다. 그러나 현실의 부동산시장은 완전경쟁시장이 되지 못하기 때문에 시산가액이 일치하지 않으며 감정평가 3방식에 의해 서로 상이하게 도출된 가격을 조정하는 과정이 필요해지는 것이다.
Ⅴ. 결어
가치를 평가하는 부동산학 분야에서는 가치추계이론을 정립하고 체계를 다지는데 있어 경제학자들의 가치이론은 매우 중요하다. 고전학파, 한계효용학파, 신고전학파의 이론은 마샬의 단기와 장기의 시간개념을 도입하여 감정평가 3방식 성립에 있어 많은 영향을 주게 된다. 또한 정적인 균형에서 세 가지 접근방식이 일치될 수 있다는 삼면등가의 법칙이 시산가액 조정의 논리적 근거로서 설명하기도 한다.