지역분석 및 개별분석의 필요성과 상호관계를 묻는 문제가 4회 3번으로 출제되었다. 중요한 논점은 사실 한정적이다. 지역분석, 개별분석 등 기출에서 정말 많이 등장했다. 우리가 기출을 공부하고 분석하는 이유가 여기에 있다고 생각한다. 기출을 통해 중요한 논점과 키워드를 명확히 하는 것이다. 그리고 그것에 집중하는 것이다. 우리는 논문을 쓰고, 학문을 하는 것이 아니라, 시험을 치르는 수험생이다. 따라서 시험에 맞는 공부를 해야한다. 박사는 시험에 합격하고 나서 해도 된다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 3】 지역분석 및 개별분석의 필요성과 그 상호관계를 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 지역분석의 필요성
지역분석이란 부동산이 속한 지역을 파악하고 그 지역 내 부동산의 가격형성에 전반적인 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통하여 당해 지역의 지역특성의 현실과 장래의 동향을 명백히 하여, 그 지역 내의 부동산에 대한 전반적인 위치, 표준적 사용, 가격수준을 판정하는 것을 말한다. 부동산은 지리적 위치의 고정성이 있으므로 부동산의 가격은 지역성의 영향을 받게 된다. 지역 내의 다른 부동산과의 사이에 상호관계를 유지하고 그 관계를 통하여 사회적 · 경제적 · 행정적 위치가 정해지므로 지역분석의 필요성이 인정된다.
Ⅱ. 개별분석의 필요성
개별분석이란 지역분석에 의한 표준적 사용과 가격수준을 전제로 부동산 개별성에 근거하여 가격형성의 개별요인을 분석, 최유효이용을 판정하고 대상부동산의 가격을 개별화 구체화하는 것을 말한다. 부동산가격은 최유효이용을 전제로 형성되므로 최유효이용 판정이 필요한바 개별분석이 요구된다. 또한 부동산은 유형별로 개별요인을 달리하고 대상부동산의 최유효이용과 표준적 사용이 항상 일치하는 것은 아니기 때문에 개별분석이 필요하다.
Ⅲ. 지역분석과 개별분석의 상호관계
1. 부동산 유형과 종별의 상호관계
지역분석은 부동산 종별에 의한 표준적 사용을 도출하고 가격수준을 파악한다. 개별분석은 표준적 사용의 제약 하에 부동산 유형에 따라 최유효이용을 판정하여 가격을 개별화 · 구체화하게 된다.
2. 분석범위 및 선후관계
분석범위와 관련하여 개별분석은 대상부동산에 대해 개별적이고 미시적 분석인 반면 지역분석의 대상지역은 인근지역, 유사지역, 동일수급권으로 분석범위가 넓다. 또한 개별분석은 지역분석의 결과로 얻어진 정보에 근거하여 대상부동산의 최유효이용에 대한 판정방향을 명확히 할 수 있으므로 지역분석이 개별분석에 선행되어져야 하는 선후관계에 있다.
3. 피드백 관계
지역분석의 결과인 표준적 사용과 개별분석의 결과인 최유효이용은 원칙적으로 표준적 사용에 적합한 것이 최유효이용이지만 이는 반드시 일치하는 것은 아니다. 창조적 이용이 침입하여 계승된 경우 최유효이용과 표준적 사용의 변화를 초래하게 되며 피드백 관계에 따라 상호 영향을 주게 된다. 또한 지역분석과 개별분석은 대상부동산의 최유효이용을 전제로 한 시장가치 추계를 위한 일련의 분석절차에 해당한다.