부동산 경기변동과 거래사례비교법을 엮어서 출제가 되었다. 기본적인 문제다. 확장, 수축, 안정국면에서의 거래사례 수집 및 선택에 있어서 유의점을 잘 기술하는 것이 핵심이라고 할 수 있다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 2】 부동산 경기변동의 제국면에서 거래사례비교법을 채택할 경우의 유의점에 관하여 설명하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
부동산의 경기변동은 부동산시장이 시간의 경과에 따라 어떤 주기를 가지고 확장이나 수축을 하는 순환현상을 말한다. 확장국면에서 회복과 상향, 수축국면에서 후퇴와 하향의 4국면과 안정시장으로 설명될 수 있다. 부동산 경기는 부동산 거래의 수급은 물론 가격에도 큰 영향을 미치기 때문에 평가에 있어서 수집한 사례자료의 활용이 부동산 경기의 국면에 따라 다르게 적용되는 점에 유의하여야 한다. 특히 거래사례비교법은 사례 수집 및 선택이 비준가액의 적정성에 영향을 미치는 바 수집 · 채택한 사례가격이 상한선 또는 하한선의 기준이 되는지 여부 등에 유의하여 평가액을 결정한다.
Ⅱ. 확장국면에서 거래사례비교법 채택 시 유의점
1. 확장국면의 개념
일반경기가 회복하는 국면으로 일반적으로 거래량은 활발해지고, 공실은 감소하며 가격이 상승하게 된다. 확장국면에서 금리는 낮아 여유자금이 생기는 특징을 지닌다. 이 때 부동산 시장의 동향은 매도자 중심의 시장으로 공급가격에 의해 가격이 결정되는 경향을 보이게 된다.
2. 거래사례의 수집 · 선택 시 유의사항
확장국면에서는 사례가 비교적 풍부하나 경기순환의 각 국면에 따라 다르므로 가급적 최신의 사례자료를 동일 국면에서 수집하여야 한다. 확장국면에서는 과거의 사례가격은 새로운 가격의 기준가격이 되거나 하한선이 된다는 점에 유의하여야 한다.
3. 사정보정 시 유의사항
사례자료는 각 국면에 따라 특별한 사정이나 동기가 개입되어 있는지 여부를 파악해야 하는바 특히 회복시장에서는 투기적 성향이 있으므로 투기가격이 배제되었는지 유의해야 한다.
Ⅲ. 수축국면에서 거래사례비교법 채택 시 유의점
1. 수축국면의 개념
일반경기가 후퇴하는 국면으로 일반적으로 거래량은 줄어들고 공실은 증가하며 가격은 하락하게 된다. 금리는 높으며 자금이 부족하다. 이 때 부동산시장의 동향은 매수자 중심의 시장이 되며 수요에 의해 가격이 결정되는 경향을 보인다.
2. 거래사례의 수집 · 선택 시 유의사항
수축국면에서는 사례수집이 어려운 바 인근지역 외 유사지역을 포함한 동일수급권으로 사례수집의 범위를 넓혀야 한다. 수축국면에서는 과거의 사례가격이 새로운 거래의 기준가격이 되거나 상한선이 되므로 유의하여야 한다.
3. 시점수정 적용 시 유의사항
시점수정시에는 확장국면에서 수축국면으로 이행하는 경우 그 전환의 피크 시점을 파악하여 피크 이전은 상승의 변동률을 이후에는 하강의 변동률을 채용하는 등 각 기간을 세분화하여 각각 다른 변동률을 채택한다.
Ⅳ. 안정국면에서 거래사례비교법 채택 시 유의점
1. 안정시장 개념
부동산의 가격이 가벼운 상승을 유지하거나 안정되어 있는 시장이다. 불황에 강항 부동산 시장, 즉 유동인구가 많고 공실률이 거의 없는 중심상업지역의 상업용 건물이나 위치가 좋은 적정규모의 주택 등은 대개 안정시장을 갖는다.
2. 거래사례의 수집 · 선택 시 유의사항
과거의 사례가격은 새로이 신뢰할 수 있는 미래의 기준이 된다. 즉 확장과 수축국면과 달리 대상과 유사한 사례 수집과 선택은 비준가액의 적정성을 담보할 수 있는 바 안정국면에 맞는 사례자료를 적용함에 유의한다.
Ⅴ. 결어
감정평가액 결정 시 최근의 물적, 위치적 유사자료의 선택여부와 변동국면에 맞는 요인분석 여부를 단계적으로 검토한다. 극단적인 호 · 불황시에는 비준가격의 기준이 되는 사례가 불안정하므로 원가, 수익방식에 비중을 두고 그 타당성을 검토한다. 반면 안정국면에서는 비준가액의 신뢰도가 높아지므로 비준가액에 상대적으로 높은 비중을 두어야 함에 유의한다.