3방식, 시산가액 논점이 1993년 4회 1번 문제로 출제되었다. 4회를 기준으로 본다면 나올 문제가 나왔고, 현재 시점으로 보정해서 생각하자면, 역시 시험은 되도록 빨리 합격하는 것이 최고라는 사실이다. 문제가 생각할 것이 없다. 총론의 내용을 잘 숙지하고 그대로 기술하면 되는 문제다. 이제는 이런 문제가 출제되는 것을 크게 기대할 수는 없다. 아무튼, 시험은 최대한 빨리 합격하는 것이 최고다. 그런 의미에서 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 1】 감정평가는 비교방식, 원가방식, 수익방식 중에서 대상물건의 성격 또는 평가조건에 따라 적정한 평가방식을 선택하여 결정하여야 한다. 이 경우 다음 사항에 관하여 논술하시오. (40점)
물음 1) 각 평가방식의 이론적 근거를 설명하고, 이를 토대로 각 방식을 적용한 토지의 평가방법을 약술하시오. (20점)
물음 2) 3가지 평가방식을 병용하는 경우 각 시산가격을 조정하는 방법과 시산가격 조정 시 유의사항을 기술하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
감정평가란 부동산의 경제적 가치를 측정하여 그 결과를 화폐액으로 표시하는 것이기 때문에, 감정평가의 본질은 부동산에 가치를 부여하는 과정으로 볼 수 있다. 부동산에 가치를 부여하는 방식에는 산출가치를 부여하는 수익방식, 투입가치를 부여하는 원가방식, 시장가치를 부여하는 비교방식으로 분류가 가능하다. 안정된 정적 시장에서는 마샬이 주장한 바에 따라 3면등가의 원리가 적용될 수 있으나 현실적인 부동산시장에서는 감정평가방식의 한계나 부동산 및 부동산시장의 특성으로 인하여 3방식 적용으로 도출된 시장가격이 불일치되는 경향이 있다. 따라서 시산가액 조정 절차는 객관적인 가치결론에 있어 필수적이고 중요한 과정인바 이하 3방식의 논리를 이해하고 시산가액의 전반적인 내용을 설명하기로 한다.
Ⅱ. (물음 1) 각 평가방식의 이론적 근거와 이를 토대로 각 방식을 적용한 토지의 평가방법
1. 비교방식
1) 의의 및 이론적 근거
비교방식이란 시장성의 원리에 따른 감정평가방식으로 가격을 구하는 거래사례비교법, 공시지가기준법과 임료를 구하는 임대사례비교법이 있다. 이 방식은 어느 정도 가격으로 시장에서 거래되고 있는가라는 시장성에 근거한다. 또한 대상부동산과 유사한 최근의 매매사례가 있을 때 전형적인 매도자는 유사매매사례의 가격 이하로는 팔지 않을 것이며 매수자도 그 이상으로 사지 않을 것이라는 대체의 원칙에 근거한다.
2) 공시지가기준법, 거래사례비교법
공시지가기준법이란 감정평가의 대상이 된 토지와 거치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상 토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정하는 감정평가방법이다. 거래사례비교법이란 대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정한다..
2. 원가방식
1) 의의 및 이론적 근거
원가방식이란 비용성의 원리에 따른 감정평가방식으로 가격을 구하는 원가법과 임료를 구하는 적산법이 있다. 이 방식은 공급측면에서 비용과 가치의 상호관계를 파악하여 대상물건의 가치를 산정하는 비용성에 근거한다. 또한 사려 깊은 매수자는 대상부동산과 동일한 효용과 기능을 제공하는 대체부동산의 생산비보다도 더 많은 가격을 대상부동산에 지불하지 않을 것이라는 대체의 원칙에 근거한다.
2) 원가법 (조성원가법, 개발법)
원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 원칙적으로 토지는 재생산이 불가능하므로 원가법을 적용하기 어렵다. 그러나 조성지 또는 매립지의 경우에는 개발 전 토지가격에 개발에 소요된 공사비와 부대비용을 가산하여 개발 후 토지가격을 구할 수 있다. 또한 택지후보지의 경우 조성완료 후 택지가격에서 조성에 소요되는 비용을 차감하고 성숙도 수정을 하여 토지가격을 산정할 수 있다.
3. 수익방식
1) 의의 및 이론적 근거
수익방식이란 수익성의 원리에 따른 감정평가방식으로 가격을 구하는 수익환원법과 임료를 구하는 수익분석법이 있다. 이 방식은 소득을 많이 창출하는 부동산일수록 가치는 크고 그렇지 못한 부동산일수록 가치는 작아진다는 수익성에 근거한다. 또한 부동산 가치를 부동산 소유에서 예상되는 미래 현금흐름의 현재가치로 평가하는바 예측의 원칙과 대체의 원칙에 근거한다.
2) 수익환원법 (전통적 직접환원법, 토지잔여법)
수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 토지에서 발생하는 수익을 환원율로 환원하여 토지가격을 구하는 직접환원법이 있다. 또한 복합부동산에서 발생하는 수익 중 토지만의 소득을 구분한 토지귀속순수익을 토지환원율로 환원하여 토지가격을 구하는 토지잔여법이 있다.
Ⅲ. (물음 2) 시산가액 조정방법 · 조정 시 유의사항
1. 시산가액 및 시산가액 조정방법 개념
시산가액이란 감정평가 3방식을 적용하여 구한 가액으로 감정평가액을 산출하기 위한 중간적 가액을 말한다. 시산가액 조정이라 함은 감정평가방법의 적용에 의하여 비용 · 수익 · 시장자료에서 도출된 3가지의 시산가액 또는 시산자료를 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간의 격차를 축소시킬 필요가 있어 합리적으로 조정하는 작업을 말한다. 「감정평가에 관한 규칙」 제12조에 근거한다.
2. 시산가액을 조정하는 방법
1) 가중치 적용방법
이 방법은 3방식에 의하여 구한 각 시산가액 즉 비준가액, 적산가액, 수익가액의 예비가격에 대상부동산의 특성 · 용도 · 목적 · 해당 자료 등을 판단하여 그 중요도에 따라 가중치를 설정하고 이를 근거로 하여 해당 가중치를 각각의 시산가액에 부여하여 가중평균하는 방법이다.
2) 다른 시산가액으로 검토하여 조정하는 방법
이 방법은 3방식에 의한 3가격의 예비가격을 구하여 상 · 하한치를 검토한 후 대상물건의 감정과제에 대한 결과로서 가장 신뢰할 수 있고 정확한 방법에 중점을 두어 다른 두 가격의 정확도에 비추어 평가한다. 즉 감정평가사가 가장 정확하다고 생각되는 한 방법으로 가격을 구하여 다른 가격으로 검증하는 방법이다.
3) 검토
「감정평가에 관한 규칙」 제12조는 다른 시산가액으로 검토하여 조정하는 방법을 통해 시산가액은 결정한다. 「감정평가 실무기준」은 최종적으로 감정평가액을 도출하는 방법은 정량적인 방법, 정성적인 방법 등 다양한 방법이 존재하나 정량적인 방법 중 각 시산가액에 적절한 가중치를 부여하는 방법을 채택하고 있다. 그러나 가중치의 결정은 전문적인 판단과 경험, 지식 등이 중요하게 작용하므로 정성적인 방법 또한 중요한 고려사항이 된다고 해설하고 있다.
3. 시산가액 조정 시 유의사항
1) 자료의 선택, 검토 및 활용의 적정성
평가에 있어 채용한 자료는 적합한가 그리고 검토와 활용방법은 적정하였는가를 재검토하여야 한다. 비교방식의 경우 분석된 사례의 수가 적정한지, 사례와 대상부동산의 비교가능성 및 경쟁정도 등의 적정성을 검토한다. 원가방식의 경우 비용자료가 모든 항목을 포괄하고 있는지, 감가상각액 추출 시 사용된 시장자료들이 신뢰할 수 있는지, 수익방식의 경우 획득한 자료의 신뢰성 및 시장의 지지정도 등을 검토해야 한다.
2) 부동산 가격제원칙 활용의 적부
부동산 평가의 전 과정에 영향을 미치는 가격에 관한 제원칙은 적정하게 활용되었는가를 재검토하여야 한다. 부동산 가격제원칙이란 부동산가격이란 부동산가격이 어떻게 형성되고 유지되는가에 관허여 일정한 법칙성을 추출하여 부동산 평가활동의 지침으로 삼으려는 하나의 행위기준을 말한다. 따라서 각 방식의 적용에 의한 결과인 시산가액은 최유효이용에 근거한 평가의 결론으로 볼 수 있는지를 중심으로 예측 · 변동의 원칙 등 가격제원칙활용의 적부를 검토해야함에 유의한다.
3) 일반요인과 지역분석 또는 개별분석의 적부
가격수준에 영향을 주는 일반적 요인의 분석과 지역특성의 파악 및 최유효이용의 판정 등이 적합했는가를 재검토하여야 한다. 예를 들어 부동산시장의 경기국면을 고려하여 시장이 수축국면에 있을 경우, 시장에 거래된 사례가 없거나, 수익자료의 신뢰성이 낮을 경우 원가방식에 중점을 둘 수 있다. 또한 그 지역 내에서 부동산가치에 미치는 영향은 대상이 속한 지역의 특성을 고려하며 개별분석을 진행한다.
4) 검토
시산가액을 조정하기 전에 평가자는 전체 평가 과정을 재검토해야 한다. 자료의 유용성, 분석기법의 적절성, 각 평가기법의 적용 시 평가판단의 논리성 등을 재확인해야 한다. 평가자는 평가방법에 의한 시산가액 차이를 조사하고 각 바업ㅂ이 의미하는 바를 다시 검토한다. 감정평가 3방식에 의한 시산가액 차이가 클 경우 특정방법은 대상부동산평가에 적용하기 곤란할 수 있음에 유의한다.
Ⅳ. 결어
부동산시장은 동적인 시장이며 대표적인 불완전경쟁시장이기에 정적이고 완전경쟁시장을 가정한 3면 등가성의 원리가 성립하지 않게 된다. 따라서 각 평가방식의 적용이 부동산에 따라 한계를 가질 수밖에 현실에서 부동산경기나 각 부동산의 특성에 따라 적절한 시산가액조정은 보다 객관적이고 신뢰성 있는 평가액 산정을 위하여 반드시 요구된다. 하지만 시산가액 조정 시 평가사의 주관이 개입될 여지가 있는 바 「감정평가에 관한 규칙」 및 관계 법률의 일관성 있고 구체적인 규율이 필요하다고 할 것이다.